开发商在杭州市场的困境正在加剧。

    近日，一份名为《杭州市房地产项目成本分析》的报告显示，在对2010年以来在杭州市区拿地的项目进行梳理后，目前杭州处于亏损或疑似亏损状态的楼盘，多达42个。

    “在42个面临亏损的项目中，超过一半的项目是在去年土地溢价高峰期拿的地，土地成本较高。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚指出，现在杭州房企分为两类，一类已经开始降价自救;另外一类仍在观望，等待政府出手救市。

    一家上市房企浙江公司总经理告诉《华夏时报》记者，由于杭州楼市库存创下近几年新高，今年很多楼盘的销售压力非常大，一些项目出于回笼资金的考虑，不得不以价换量。但项目开发是一个长期和动态的过程，以静态去衡量是否亏损，并不一定准确。但上述报告确实从一个角度，反映出杭州房企面临的困境。

    “保守”的数据

    根据浙报传媒地产研究院的这份报告，包括广宇鼎悦府、中铁逸都、保亿丽景山、莱茵知己、九龙仓君廷在内的8个楼盘，被列为亏损项目。万象天城、越秀星汇尚城等8个楼盘，被列为预计亏损项目。而其余26个楼盘，被列为疑似亏损。

    “这份报告与实际情况相比，已经相当保守。”丁建刚在接受记者采访时说，“据我们调研，可能亏损的楼盘应该超过100个，占现在杭州市场在售楼盘的约三成。我们的财务成本是按8%来计算的，而近两年银行开发贷以及地产信托的融资成本恐怕都不止8%。我们列出的这份表格，开发商都还是比较认可的。”丁建刚说。

    “一些疑似亏损的项目之所以这样划分，是因为有些项目还没有上市交易纪录，需要根据拿地时的土地成本价，再比照地块周边当前的市场行情来测算。”丁建刚表示。

    其中，被明确归入亏损状态的“保亿丽景山”项目，开发商保亿置业集团于2010年8月以5705元/平方米的楼面价拍得项目地块。该项目的累计成交均价约9000元/平方米，而据浙报传媒地产研究院预计，项目保本价约为13000元/平方米。这意味着，保亿丽景山项目迄今为止每平方米可能亏损约4000元。

    广宇发展旗下的广宇鼎悦府也被认为处于亏损状态。2010年底到2011年初，广宇发展分别以8094元/平方米和9413元/平方米的楼面价在临平南苑拿到两幅地块。据上述研究报告测算，该楼盘的保本价应为17000元/平方米，而实际的累计销售均价约为13000元/平方米。

    对于如何估算楼盘的成本，浙报传媒地产研究院给出了较为清晰的算法：项目销售成本价=(拿地价格+财务成本+商品房建设成本+保障房建设成本+销售税费+运营成本)/可售商品房面积。

    其中，商品房和保障房建设成本按3500元/平方米来计算;财务成本2013年以后拿地的项目统一按总投入的8%计算;销售税费按销售成本价的10%计算;运营成本按销售成本价的5%计算。

    中国指数研究院杭州分院研究总监高院生指出，杭州现在的确有不少楼盘的生存相当艰难。“对一些中小型开发商来说，亏本销售能回笼资金，如果没有现金流，就会面临生死的问题。部分开发商为了生存，割一点肉换取生存空间是完全可以理解的。”高院生说。

    高价拿地咽苦果

    “杭州房企今年的日子的确不好过。”杭州一房地产开发商坦承，这些被列出疑似亏损的楼盘，其实反映出的是杭州房企当下所面临的普遍困境。

    “现在最大的问题是，房子卖不出去。货囤在手里不能变现，最让人着急。”杭州某房企一位市场部人士说。

    分析人士指出，对一些主要布局于浙江和杭州的中小型开发商来说，没有交易量和极少的资金回笼，已经让这些开发商的日子相当难过。而一些房企如果去年又做了成本较高的信托或私募融资，今年偿债的压力进一步加大，不得不大幅降价销售回笼资金。

    “降价进一步加重了市场的观望气氛，购房者对降价预期更高，入市的脚步也放慢了。”克而瑞杭州首席分析师刘晨光表示。

    值得关注的是，目前杭州房地产市场在售、将售的亏损项目中，2013年拿地项目占了半数以上。

    据浙报传媒地产研究院统计，在这42个面临亏损的项目中，有4个项目是在今年拿的地，有24个项目是在2013年的土地溢价高峰期拿的地，共涉及宅地26宗。而去年杭州市区共成交宅地113宗，去年高价拿地可能面临亏损的项目，占比当年成交宅地的比例约23%。

    丁建刚指出，去年杭州楼市全面回暖，成交量创下历史次新高，而土地的楼板价也创下了历史新高。然而从去年四季度开始，杭州楼市已经开始降温。这使得许多去年被争抢的高价地块面临亏损困境。

    “地价高，楼市降价，因为土地成本过高，很容易亏损。一些房企对市场的预期过高，也造成了其目前的困境。”丁建刚说，部分开发商推崇的高周转，因为去化速度的下滑，不经意间变成了高库存。