目前零售商、房地产企业和外资都视商业地产为香饽饽，争先开发或投资商业地产。“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”，地产界已有人提出这种口号。如果问今后丽水新老商业圈引进或者发展的商业项目会是什么类型时，得到的答案一定是：城市综合体。

　　北城“大佬”之争

　　如果说市政府北移的轨迹是一条拓北之旅，那么北城的地产开发项目无疑是这条红线串起的颗颗“珍珠”。

　　诸多项目中，最为醒目的自然是现代商贸中心——万地广场的建设。2010年初立项开始，“城市综合体”这一概念还不为人熟知时，在这片商业并不繁华的地段，这个地产项目便引起了无数人的遐想。

　　2013年，万地广场主体建筑建设完成，在外形上，整个现代商贸中心以大型商业中心为核心呈曲线展开，大型商业中心虽然楼层不高，但视觉上却非常大气，顶部仿若“世博轴”般的建筑和“鸟巢”般的巨大顶盖，无疑已成为丽水商业的新地标了。

　　这个庞然大物总投资40亿元，占地170亩，其建设内容包括了商业中心、酒店、高档住宅、商务大楼，是名副其实的“城市综合体”。作为丽水第一家真正意义上的大型城市综合体，万地广场的建设着实吸引了越来越多人的关注，不仅如此，还引起了道路沿线众多商业主体的重视，也为城市规划、绿化、道路景观建设带来了全新变化。这样一个庞大的体量就是有这样的魔力：当这一条“中央景观大道”渐行渐近时，当“城市交通新干线”快速驶来时，将给这座古老而年轻的城市带来耳目一新的蝶变。

　　如今，在众多盼望和揣测中，这个尚未完全开业的万地广场却已在广告词中以“核心商圈”自居了。自信如此，与去年国庆期间，万地广场的影城和大润发超市率先试水市场所引起的热烈反响不无关系。除了已经开业的大润发超市、万地国际影城两大主力店品牌，万地商业广场还与多家国际国内知名餐饮、服装品牌达成了签约意向，首次将星巴克、棒约翰、优衣库等国际知名品牌引入丽水市场，并将陆续开出KTV、电器城、网咖、健身房、儿童游乐园等次主力店，实现真正标准意义上的现代化时尚购物中心。

　　相对于老商圈已日渐显现的诸多硬伤，这个新商业项目在硬件上无所比拟的优势有目共睹。4000个停车位、“一站式购物”、高端时尚的商业氛围……所有这些都让这个市场后来者引以为傲。万地广场相关负责人告诉记者，“那些原本已经习惯到一条街购物娱乐的人们会发现，关于品质生活的一切要素，都将包罗在万地广场中。其带动的消费效应，不仅包括丽水市区范围，还将涵盖丽水9县(市、区)。”

　　这些已经显现或者尚未显现的优势已让老商圈的经营主体倍感压力，面对这个强而有力的竞争者，可以预感到未来商战的硝烟将让这座城市更具商业气息。

　　而关于谁会成为真正的“大佬”？消费者将是市场最佳的评判者。

　　南城从“零”突破

　　一直以来，开发区商业主要以小型商场、超市、便利店为主体，商业活动单一，商业模式老旧，居民的消费范围有限，而且高端的品牌很少。作为丽水战略发展的重要区域，这些年开发区的商业发生着翻天覆地的变化，随着人口密度的不断增加，商业地产项目开发也成为了南城发展的重要组成之一。

　　在商业地产项目中，最令周边消费者期待和兴奋的一定是综合体项目。

　　记者从经济开发区招商局了解到，开发区重点引进并建设的江泰星城城市综合体项目是由浙江世博大酒店有限公司(台商)和君泰(香港)集团有限公司联合投资建设。该项目从2010年省台办主任带队赴台湾招商时开始接洽，总投资11亿元，用地面积约156亩，包括百货商场、星级酒店、美食城、住宅等功能区，形成多种功能配套的商业集合体。目前售楼处已装修完成，其他部分正做基础开挖。经济开发区招商局相关负责人告诉记者，该综合体项目的引进，符合丽水发展旅游服务产业的政策和南城新区的发展规划，有利于完善开发区城市功能，提升城市品位。

　　大型的城市综合体,因其巨大的体量、持续开发的能力,带来的巨大效应将不仅仅体现在消费能力和水平的提升上,通过吸引消费人群前来投资置业,还将形成区域新的热点板块,乃至成为整座城市的新名片,对于区域形象、城市形象都有重大影响。

　　在这片投资热土上，除了类似的城市综合体项目，还如雨后春笋般的诞生了一个个“高大上”的商业项目：

　　汽车城项目由丽水国际车城开发有限公司和温州市机动车交易市场有限公司联合投资开发，主要功能为汽车销售市场、二手车交易市场，并配套与市场相关的办公、管理、服务用房等功能，并配有相应的上牌、检测等机构，建成后提供汽车交易一条龙服务；

　　工贸综合体项目由丽水浙西南工贸城发展有限公司投资约15亿元，总占地面积350亩，将成为浙西南地区规模最大、品类最全、服务最优、辐射面最广的现代化、专业化产业配套基地，一站式工业商贸服务综合体。项目主要功能区分为模具市场、原材料市场、五金市场、综合市场和SOHO办公商业金融配套区等，形成较完善的市场经营、商贸服务、展览培训和生活服务系统；……

　　随着四通八达的交通纽带的形成，“大丽水”的轮廓愈加清晰，而南城的发展正步入快车道。尽管乡村气息依然存在于这个商圈内，但让人欣喜的是，高楼拔地而起、商业综合体扎堆落户、大超市争相占地盘，南城的商圈已经有了市区商业的影子了。

　　综合体“冷思考”

　　在一些大城市，城市综合体的发展已经到了白热化的阶段，“扎堆”的背后，有无限繁荣的显现，也有密集发展过程中不可避免的问题。丽水作为一个后起之秀，在大力发展城市综合体的背景下，有必要在如火如荼的热闹中冷思考一番。

　　记者在采访过程中，不少业界经营者都提出这样一个疑问，如此多的大型商业综合体出现，会不会超负荷，丽水到底需不需要如此多的城市综合体？

　　据资料显示，在国际上，对于城市综合体是这样定义的：当人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%-50%时，消费需求开始由单一的购物需求向综合消费需求发展，此时便具备了建设城市综合体的条件。

　　2013年，丽水市人均GDP为7498.13美元，由此可见丽水这块土地已经具备了发展综合体的条件。此外，一大批国际一线品牌汇聚丽水，表明丽水市民无论是消费水平还是消费需求，已具备一定实力。可见，引进发展几家商业综合体，是能够适应消费需求的。

　　那么城市综合体涌现，将给市民带来什么？毫无疑问，城市综合体给市民带来的是更便利、高品质的享受。没有综合体之前，市民从购物、吃饭再到娱乐，要奔波于三个地方，有了它之后，一站式便能解决。那除此之外，它到底还能为市民带来什么？

　　“最终受益的还是消费者。”市商务局市场处负责人说，“大型综合体的竞相入驻，竞争的加剧，将在一定程度上降低商品售价，市民多了选择余地的同时还能获得一定的实惠。此外，伴随着新建综合体进入丽水的一系列国际大品牌商家，它们将带动丽水整体商业业态的升级发展。”

　　诚然，丽水的综合体存在较大的发展空间，也具有较高的投资价值，它对一个区域经济快速发展具有强大的推动作用。但每位开发商都想分一块蛋糕，因此“项目扎堆”、“同质化”等问题便成为每个城市综合体发展的通病。

　　那么城市综合体如何规避“同质化”？上述商务局市场处负责人坦言，不光是商业综合体，包括所有的新老商圈，要想成功发展，关键还在于“定位”，投资者必须研究它的特色，要适应所在区域的消费习惯和商圈特点，才能准确地找到其生存和发展之道。“比如滨江商业中心，该区块位于大洋路以东、紫金路以西、犬猷街以北、卢镗街以南围合范围，未来将成为城市第二中心，在商业布局上，这里将利用江滨景观带、古城岛景观等优势，大力发展旅游和商务功能。”

　　商业地产面临新转型已然是大势所趋，然而纵观眼前，如果城市商业布局不合理，一些商家业态雷同，势必导致效益不高；抑或高档的商业地产项目偏多，而贴近百姓的社区商业网点不足，也将为今后埋下隐患。老商圈如何突围、新商圈如何笑傲的背后，留给管理者的是商业布局的整体考量。