电商业的崛起以及迅猛发展，外加大环境背景下的疲软经济，使得传统的零售业受到很大的冲击。这种趋势，在很多购物场所连年下滑的营业额指数中可以得到直观佐证。然而，是不是说，在电商业的全面冲击之下，传统的零售业已无任何的还手之力了呢？答案是否定的。根据世邦魏理仕昨天发布的有关零售业的调查报告，至少在杭州这个市场，我们可以清晰地看到，在市中心的优质商铺，仍是一铺难求的局面，而且租金连年上涨。在大数据支撑下的杭州零售业市场，仍有长足的发展空间。

    应该说，世邦魏理仕的这个调查报告，与我们的日常感受大相径庭，而在此之前，杭州市政府就刚刚出台有关在城东、城北暂停商业综合体布局的规定。那么是什么原因造成两者间如此反差的结果呈现。世邦魏理仕方面给出的答案是：杭州可能不缺乏商业综合体，但杭州一定缺乏优质的商业综合体。在统计学中，供应与有效供应是两个概念。那些低能级的，不符合市场需求的综合体，终究是要被调整的。而那些优质的综合体，一定是欠缺的。这个欠缺，从节假日万象城找不到一个车位的火爆中可以得到印证，也可以从传统百货业持续下滑，而区域性优质综合体的营业额却连番上涨中得到印证。

    在世邦魏理仕看来，杭州的购买力与杭州目前优质商业综合体有效供量方面，有着明显的不对等。而这，与一系列国内城市的对比中可以得到印证。在全国主要城市居民家庭可支配收入中，杭州以39310元的收入，排名国内各主要城市的第7名；以24833元的人均消费排名第8。在世邦魏理仕看来，杭州是一个在二线城市中兼具领先消费能力和较大消费容量的市场，众多的国际品牌对杭州的关注度在二线城市中首屈一指，以目前最为市场接纳的国际快时尚品牌（优衣库、ZARA、H&M等）在国内市场的渗透力为例，杭州的平均值为0.40，仅次于上海、北京、深圳、武汉、成都等城市，但这些品牌在杭州的开店数量仅位居中游。

    看中杭州人的消费能力，包括国际快时尚品牌的众多品牌，事实上都有着强烈的在杭州开店，或增加门店的需求，但杭州目前优质商业综合体的供量却远远不能满足他们的需求。在全国各主要城市优质零售物业的存量中，截至今年第二季度，杭州以100万平方米的量排名最后，排名靠前的北京、上海、沈阳、成都等城市的存量，都在450万平方米以上。而把眼光放远点，即便到2016年，杭州的优质零售物业的存量，也不到200万平方米，排名仍然偏后。

    与此同时，全国主要城市10万平方米以上的零售项目个数排名表上，截至今年二季度，杭州以2个项目排名所有城市倒数第二，仅高于1个项目的南京，远落后于北京的19个、沈阳的18个、上海的16个和武汉、成都的12个，甚至不及宁波的5个。即便到2016年底，杭州也仅以6个10万平方米的零售物业，排名全国各主要城市的倒数第三，而那时，上海已有31个，成都甚至超越北京，达到28个，沈阳和武汉各有23个和21个，宁波也有8个。

    供应量的偏少，使得杭州的优质零售物业，长期处于一种一铺难求的局面，长年的优质零售物业的空置率处于1.1%左右，今年第二季度，因为湖滨银泰和万象城有少量店铺空出调整，这个季度的空置率才略微上升0.6%，达到1.7%。而就是这个升高了的空置率，在全国各主要城市中，仍排名最后。像无锡和沈阳，空置率都接近20%，北京、深圳和南京等，都在10%左右。

    正是这种供应与需求的不平衡性，直接导致一个后果，那就是杭州优质零售物业的租金一直在涨，截至第二季度，杭州的租金报价为37.2元/天/平方米，在全国各主要城市中位列第4，仅低于上海、北京和广州，甚至高于经济总量远在自己之上的深圳。而在过去三年中，杭州也以20.9%的累计实际增长率，排名全国各主要城市的第3名，仅次于北京和苏州，甚至高于上海。这也是为什么，一边是众多品牌削尖脑袋要来杭州布局，一边又高喊“真贵”的原因所在。

    根据这份基于大数据的分析报告，如果有足够的资金，同时又有着良好的运营团队，以杭州的消费能力，杭州的优质零售物业，在未来的发展中还有长足的空间。正像一些朋友所说的那样，如果有机会去逛过上海的IFC、APM等商业综合体，再来逛杭州的商业综合体，有种索然寡味的感觉，而这就是差距。而在另一些零售业人士看来，零售业目前在电商面前如此不堪，一个重要的原因是自己并没有做好体验感，或者说，自己的品牌与档次都还不够，以至于在相对低端的消费层级，被电商彻底蚕食。