2014年7月7日，北京—世邦魏理仕在其最新的调查报告《亚洲超高层建筑的涌现》中指出，尽管亚洲高层写字楼市场发展较晚，但该地区目前的高层写字楼数量已占到全球总数的55%。未来五年，中国将主导超高层建筑的开发市场，占据全世界超高层写字楼建成总数的71%，其中51%来自二线城市。

　　由于在形象和品牌效应、建筑质量、地段等方面具备优势，亚洲超高层建筑普遍比同一市场中的甲级建筑存在10%至40%的租金溢价。尽管如此，超高层建筑的开发热潮还是带来了一些隐患，也引发了人们对于供过于求情况的担忧。

　　“建好高楼，自有人来”理解有误

　　高度达300米以上的建筑为超高层建筑。近年来，亚洲许多国家的政府均对建造超高层写字楼予以大力支持，借此提高商务环境的竞争力，进而打造金融中心。上海环球金融中心和广州国际金融中心便是遵循这个策略而建造的。

　　随着全球化影响加剧及制造业向劳动力更廉价的地区转移，亚洲一些政府当局开始重新考虑经济定位，发展金融业，建造超高层写字楼从而成为一项重要策略。例如，台北101大楼是为发展台湾金融业而建，吉隆坡政府希望减少对石油和天然气行业的依赖而更多地发展金融业，因此建造了双峰塔。

　　“在亚洲，人们认为一个成功的金融中心一定要有高密度的高层建筑。政府机构认为，超高层写字楼可以提高其商务环境的竞争力，从而将城市打造成金融中心，或者在全球化的背景下重新规划经济定位。亚洲新兴金融市场普遍采取的是‘建好高楼，自有人来’的策略。” 世邦魏理仕中国区资产服务部执行董事杜日生(Andy To)表示。

　　世邦魏理仕研究部的分析表明，亚洲一些具有全球领先水平的超高层写字楼的租户组合和曼哈顿市中心区的写字楼非常相似。银行和金融服务业是其主要租户，约占租用总面积的55%，其次是商业服务和律师事务所，占16%，而科技和电信行业是重要的潜在租户，目前占11%。

　　尽管亚洲某些城市在吸引金融业租户方面较为成功，但一些新的金融中心的个别建筑却存在另一番景象，比如，深圳京基100、广州国际金融中心、北京国贸三期和台北101大楼的金融业租户比例均不高。

　　“在一些城市，当地的产业特点决定了不一样的租户组合。这在一定程度上解释了‘建好高楼，自有人来’的策略为何并不总是像预期的那样成功。当地市场需要花时间来重新调整和适应。”杜日生表示。

　　例如，许多大型房地产公司的总部设在广州，他们在广州国际金融中心租用办公室，因此和金融服务公司一样成为重要租户。再比如北京，石油和能源公司是办公室市场的主要推动力之一，许多大型的石油和能源公司都把总部设在国贸三期。首尔Yeuiudo商业区目前吸引到的金融及相关行业的租户也不占大多数。

　　“这反映了一个事实，一个城市要想成功地成为地区或全球金融中心，仅仅依靠建造超高层写字楼是远远不够的，还有其它更重要的因素。‘建好高楼，自有人来’的策略要想成功，还需要采取一系列措施。”杜日生同时强调，商务环境、法律和税收制度、市场透明度、政治稳定型、政府效率、交通和电信基础设施、资本流动、人力资本、和创新能力等因素亦至关重要。

　　中国市场供应引担忧跨国企业租户迎来机会

　　一方面超高层写字楼新增供应持续上涨，另一方面近期中国经济放缓以及对影子银行的紧缩调控导致金融行业对写字楼的需求愈发疲软，这两方面因素使得人们开始担心市场出现供过于求的情况。

　　长远来看，随着中国继续向第三产业驱动型经济转型，写字楼市场的需求仍会持续走高，但是相比北京和上海这两个城市作为全国政治、经济、金融中心的地位已经相当稳固，二线城市写字楼市场的需求显得相对薄弱。

　　“世邦魏理仕研究部相信，沈阳、重庆、天津等二线城市在当前或未来将建成诸多超高层写字楼，势必引发供过于求的风险。这些城市仅仅是区域中心，而非国家或世界金融中心，因此无法吸引大量金融机构入驻。为保证城市经济的稳定发展，当地政府在预估写字楼需求及规划土地供应量时应牢牢把握实际情况。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示。近期世邦魏理仕特别研究报告《中国写字楼：现状调查》同样提到了供过于求的问题。

　　未来五年，中国（深圳、沈阳、重庆、天津、南京）和韩国（首尔和釜山）的超高层写字楼数量将出现激增，印度尼西亚（雅加达）也将迎来首座超高层写字楼的建成。“金融业需求可能不足以填补大量新增供应，这恰恰为其他行业的跨国企业租户提供了机遇，他们可以在优良地段以相对便宜的价格租到高质量的办公场所。” 陈仲伟补充道。

　　全球超高层建筑领域最具权威的会议——世界高层都市建筑学会（CTBUH）年度会议将于今年9月16-19日在上海金茂君悦酒店举行。作为领先的超高层建筑管理咨询和租赁代理公司，世邦魏理仕成为今年会议的金牌赞助商，并且连续第三年出席该会议。此次会议将探讨超高层建筑的设计、建造和营运问题，以及未来城市的可持续发展策略。