宁波住宅市场库存压力居高不下，各房企以价跑量的背景下，商业地产却逆风而上拓展版图。近段时间，万象城、银泰汇、中青文化广场、海港城等多家商业地产大鳄动作频频，商业地产市场风起云涌。

    近期，被期待已久的华润万象城落址湾头。据记者盘点：截至2013年，宁波全市已建成和在建、拟建的商业综合体共有57个。新起之秀如何拉开竞争，业态梯度如何拉升?本期系列报道关注宁波商业地产的差异化发展路径。

    江北湾头RBD 万象城助力商业新概念

    RBD是英文Recreational Business District的缩写，译为“游憩商业区”，是城市中商业、游憩业和旅游业的互动区，以城市商业中心为基础，供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、购物。其主要特征是与商业设施和商业活动有着高度的产业共生性和空间共生性。

    湾头作为宁波市实施“中提升”战略的重要区块，规划中的功能定位是与三江口CBD功能互补的休闲商务区——城市RBD。

    大型商业的引入对湾头的整体发展规划至关重要。9月17日，江北区湾头(JB05-04-13)和(JB05-02-22)地块成功出让，由华润携宁波城旅、民生养老股份有限公司共同摘得以近15亿元总价摘得，万象城正式进驻宁波。

    “万象城入驻的价值是通过单一的项目的导入给城市单元引入一个高度复合的业态，包括假日经济、主题类，室内体验类等新业态。通过一些辐射全城的业态模式以及各类产业的引进，从而聚集人群和新的生活方式。以点带面，实现整个片区的功能性的转变。”华润相关负责人说。

    万象城位于江北区甬江街道，东至清河路、南至环城北路、西至大闸路、北至规划门口路，总面积84217平方米，总投资愈40亿元，集合商业、商务办公的城市门户区，堪称决定湾头崛起的核心引擎。未来，华润置地将陆续把旗下八大产品线中更多系列填充到湾头版图中。

    据了解，华润置地后期或许还会继续关注湾头土地资源，收入跟万象城在地缘上关系密切的土地，引入万象高端线和城市高端等低密度产品。也有可能开发养老地产类产品业态。作为宁波老城区之一的江北，万象城的落户填补了江北商业的空白。也标志着湾头规划照进现实。

    全年龄层覆盖 银泰匯“私人定制”式消费

    截至2014年6月23日，银泰集团正在运营的大型百货商场和购物中心已超40家，逐步形成“银泰中心”、“银泰城”和“银泰匯”三大产品线。其中银泰匯地处东部新城，总建筑面积达60万方，囊括主题式购物公园，都会华宅，风情商街和国际写字楼等多种业态。其中，20万方主题购物公园包括主题乐园、O2O体验中心、人文科技馆、梦幻水游、益智文教乐园、原创生活馆等。银泰汇将功能定位为现代化、极度综合性，新型化体验中心，其项目涵盖全年龄层，打破购物中心为年轻人专享的局面，实现老中青三代全家庭的购物体验。“小孩的游乐场，年轻人的娱乐、交友场合，每个人都可以找到适合的业态，是家庭式的生活体验中心。”宁波银泰置业董事长高海波在品牌发布会上表示。

    据悉，未来，通过前端移动互联网APP与后台大数据平台的结合，宁波银泰滙针对每个进入银泰滙不同位置的顾客，自动识别，实现精准的个性化信息推送，提供“私人定制”的VIP服务。同时，利用ID识别技术，推行线上MALL商品服务定制，实体店取货，VIP级个性化定制预约服务。

    “将通过对年龄层的全覆盖，使单一消费体多样化，老少的消费潜力得到有效挖掘；个性化的定制服务，将庞大的消费群体细分化，“私人订制”实现对客流的稳定聚集。”高海波说。

    融入宁波文化 中青创打造艺术综合体

    日前，中青文化广场取得商品房预售许可，近期将对外销售。

    据了解，宁波中青文化广场位于宁波北仑区，总投资约50亿元，总建筑面积达45万平方米。区别于传统的以购物、住房、酒店等业态为主的综合体，中青文化广场集结丰富的影视资源与完善的明星运营，从电影产业衍生相关文化产业新动能，主题定位在文化、影视、旅游、商务综合体，是宁波唯一一个以影视、文化为核心驱动的大型城市综合体，整合高科技5D秀、影视后期制作基地、开放式摄影棚，将旅游和文化集合并创造“体验式”新商业模式。

    项目引入休闲旅游、海洋文化、高端科技、体验互动、演艺娱乐、商贸会务等6大特色。项通过影视、文化的概念，把宁波、北仑的文化历史通过演绎、影视两种方式展现给消费者。

    “如果老外滩是宁波历史文化底蕴的延续，天一广场是对宁波现代城市文明的推进，中青文化广场则首次将宁波现代城市文明与海洋文明进行完美结合，为北仑乃至宁波创造出新的商业文化地标”。中青创文化广场开发有限公司负责人表示。

    社区型商业 海港城开启商业“未来式”

    近日，马云带领的阿里巴巴在美国上市，电子商务对实体商店产生很大冲击，商业地产也在不断的改变，但是在杭州、宁波等地，购物中心综合体有供过于求的情况和同质化的问题。社区商业形式的出现有效规避了这种情况。

    所谓社区型购物中心，是指服务于周边居民的商业产品，满足促进综合消费为目的的商业产品。”

    社区商业在传统的商业模式上做了全新的升级，另外，社区商业的业态非常丰富，除了包含传统的社区型商业以外，还增加了比如社区医疗站、图书馆、社区居民活动中心。 宁波海港城置业有限公司董事长于香港表示，“社区商业的特点，第一是在经营上加强对消费者的黏度，第二是在细节上更加做到机制。

    据业内人士称，中国正处在城镇化的进程中，对购物中心的需求在未来几年中按照每年20%的速度递增。社区商业将是现行城市商业的发展主流。

    今年4月，宁波市出台了《关于加快推进邻里中心建设工作实施方案》的征求意见稿，其中明确宁波市将利用3-5年时间，建立健全宁波市"邻里中心"建设标准、管理规范及运营机制，形成一批环境优美、布局合理、业态齐备的新型社区商业。宁波海港城首先迈出了这一步，定位社区型商业中心抢占宁波购房者的心理空位。

    据悉，宁波海港城位于鄞州姜山镇，是鄞南唯一的商业综合体，汇聚多元化市场需求，集大型超市、购物、KTV、国际影城、餐饮娱乐于一体的城市商业综合体，打造宁波首创的“全家人全能生活MALL”。海港城项目凭借丰富的自然、人文资源，雄厚的经济实力，获取永久持续的消费支持和高投资率。

    这种首次打造的社区商业形态，为消费者、宁波区域带来全新商业气象。记者了解到，宁波海港城已于昨日(10月12日)开盘。据其他媒体的报道，该项目于开盘当天三小时销售900多套。从宁波海港城的高去化率可以看到，一是姜山甚至鄞州南部片区的市场潜力，另外也看到这种新业态尝试对宁波人民的吸引力。