作为商业地产市场内各方面来看都最像住宅的类住宅产品，酒店式公寓天生跟住宅有一种较为紧密的粘连效应，“一荣俱荣一损俱损”：住宅市场行情好的时候，酒店式公寓凭借不限购不限贷、小面积低总价的优势跟着鸡犬升天；住宅行情差的时候，酒店式公寓日子就难过了，往往成交极为惨淡。

    而2014年的杭州酒店式公寓成交行情告诉了我们这样一个事实：当连住宅自己都身陷绝地反击的悲壮行情、尽管头上政策紧箍咒已松仍须用低价来换成交量的时候，酒店式公寓卖起来就讨厌了。透明售房网统计数据显示，整个2014年，杭州酒店式公寓量价双双暴跌，尤其是成交量，成交套数和成交面积环比2013年跌幅均在三成左右；成交均价则环比下跌将近一成，其下跌幅度并且超过住宅均价的跌幅。

    新的2015年，住宅行情依然难言，酒店式公寓也依然身处天量库存中，并将继续迎来海量新增供应。如此严峻背景之下，酒店式公寓市场新年可谓道阻且长，激战在所难免，突围困难重重。

    整个2014年，酒店式公寓市场可谓流年不利：作为一种类住宅产品，上半年受住宅低迷牵连行情很差；等到下半年双限解除，刚需类和改善型住宅都开始狂飙突进，市场重心完全在住宅之上，酒店式公寓一则不再有不限购不限贷优势，二则反受住宅大放量挤压严重，被住宅抢尽风头，没有捞到任何一点好处，最终成交量暴跌惨不忍睹，比住宅降得更厉害也没换来多少成交量。

    透明售房网统计数据显示，2014年，杭州市区（包括萧山、余杭）的酒店式公寓最终呈现出量价齐跌的惨淡行情：全年酒店式公寓成交7402套、成交面积46.5万方，相比2013年同期的10231套、69万方，下跌2829套、22.5万方，下滑幅度分别为27.7%和32.6%，一点都不像住宅下半年解限后的大抢收行情；从整体价格来看，2014年酒店式公寓成交均价为15494元/平方米，相比2013年的17129元/平方米，下跌1635元/平方米，跌幅为9.55%，而这也超过了住宅市场的跌幅8.57%，说明酒店式公寓就算比住宅降得更多，也很难撬动市场换来成交量。

    从各区域酒店式公寓成交来看，余杭区成交1424套，是2014年杭州酒店式公寓成交量最大的区域，其次是拱墅区1116套，萧山区1095套位列第三。余杭区一直是杭州楼市的供应和成交重镇，占比就高，拔得头筹不奇怪；拱墅区和萧山区行情走好则更多依靠个盘的突出表现。而存量超高的下城区，最终成交平平收官于965套，惜败于上述三个区域，名列第四。

    各区域的行情，离不开区域内个盘的走势如何。从最终2014个盘成交套数排名前十来看，余杭区成功登顶既靠众人拾柴，也靠明星个盘，怡丰城和万宝城都是2014下半年才首开的新盘，凭借低价利器拿下个盘冠军和季军，为余杭区锁定胜局；拱墅区和萧山区也均有两个楼盘上榜，为区域成交放量奠定坚实基础。同时，我们看到为了最大限度降低总价撬动市场，个盘们纷纷选择毛坯销售以求祭出绝对低的单价，怡丰城和万宝城即为个中翘楚，特别是位于临平山北板块的万宝城，其成交均价低至4934元/平方米，这样的价格在整个杭州范围都十分罕见。

    而即便是这样杀出血路搏得的寡淡行情，也仍须再打一点折扣，比如个盘亚军蓝钻天成的662套全年成交量就相当令人存疑。一方面，在2014年这样的明显以价换量行情之下，蓝钻天成以23980元/平方米这样跟周边住宅相当的价格居然能够放量成交，行情还好过地段优于它、价格低于它仅为15810元/平方米的远洋·擎峰；另一方面，蓝钻天成退房频频，2014全年总退房量高达惊人的103套，被限制房产套数同样高达惊人的1465套，各项相关数据都显得颇为“神奇”。

    下城区综合体扎堆库存最多 下沙成交较慢成为重灾区

    从直接影响2015年市场行情的存量来看，酒店式公寓继续压力山大，供需比甚至超过住宅。透明售房网最新统计数据显示，截至2015年1月8日，杭州市区（包括萧山和余杭）酒店式公寓房源库存达25745套，体量则超过140万方。这同时意味着，在杭州楼市15万套的存量中，酒店式公寓占比达17%，在商业地产库存中占比过半，超过了写字楼和商铺库存套数的总和。而在2014年1月底，杭州酒店式公寓的库存为14000套左右，在当时的楼市存量中占比不足12.4%，无论是从套数还是占比来看都出现了大幅增长。

    从存量区域分布来看，下城区由于大型综合体众多，以5113套的数量高居库存榜首；萧山区、余杭区、滨江区的存量也都在3000套以上，压力不小。

    而如果以2014年的酒店式公寓全年成交量来计算去化周期，可以发现杭州市当前的酒店式公寓库存需要42个月。按照各个区域来看，下沙是酒店式公寓重灾区，成交速度较慢，去化周期最长达71个月，其次是滨江区需要65个月，即便是去化周期最短的西湖区，也需要19个月。

    这还只是计算了目前的库存量所需要的消化时间，2015年还将有大量的新增供应等待消耗。2013年出让的纯商业用地达112宗，可建面积746万方，2014年又出让了89宗纯商业用地，可建面积613万方，两年相加高达1359万方的惊人体量，其中很可能会有较高的比例以酒店式公寓的产品形态入市。

    此外，从项目定位来看，2014年作为酒店式公寓供应大年，跟综合体风靡楼市步入盛放期有紧密关联。综合体项目近一两年来遍布杭州四面八方，由于大多体量大，产品类型多，当中不可避免地规划有酒店式公寓这一产品类型，酒店式公寓又面积较小，因此最终出现的局面即为酒店式公寓供应量尤其是套数堪称海量。成交排行中综合体项目上榜较多，目前库存排行中综合体同样占比较大。从杭州存量排名前20的酒店式公寓项目来看，综合体数量超过一半，这20个项目的酒店式公寓存量加起来就达17263套、98.4万方。

    由此，在综合体开始出现过剩苗头陷入激战的2015年，在住宅行情走势莫测难言投资客身影难见的2015年，在自身库存天量压顶的2015年，酒店式公寓即将无奈地进入白热化缠斗。