楼市新政重磅出台 业内直言房地产的春天来了

    昨天，对于房地产行业的从业人员来说，绝对是一个喜大普奔的日子：因为先前传言的诸多利好政策不仅一一落地，而且比预期来得更为猛烈。

    二套房个贷首付比例最低降至4成、个人住房转让营业税免征年限由5年调为2年……面对一系列大力度的利好政策，有开发商直言，房地产的春天要来了。昨天下午，由于对新政预期强烈，地产股出现飙升式上涨。

    二套房个贷首付比例最低4成 营业税免征年限调为2年

    昨日傍晚，央行、住建部、银监会三部委联合发文，在商业贷款和公积金贷款两方面，对现有个人住房贷款政策做出重大调整。

    具体为：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%（先前传言为50%）；使用住房公积金贷款购买首套自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，再次申请住房公积金贷款，最低首付款比例为30%。

    昨天财政部对购房者关心的营业税政策，也进行了重大调整。根据通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

    置业门槛降低 换房成本减少
    改善型购房者或将积极入市

    据了解，二套房贷方面，杭州先前的政策是，商业贷款首付比例不低于6成，利率1.1倍；首套房贷方面，公积金贷款先前政策为，首付比例不低于3成；营业税方面，原先的免征年限为5年。

    昨天的政策调整，对购房者而言，是显而易见的利好。以一套市值300万元的房屋为例，按照现有的二套房首付比例6成计算，首付款180万元；若首付为4成，则减少60万元，降至120万元。

    这将对楼市带来什么样的影响？“最直接的作用，是进一步释放改善型需求。”我爱我家市场研究中心评论员宋文杰说。

    “首付比例下调，意味着改善性需求的置业门槛大幅下降，杠杠效应增强；营业税调整，可以让先前有换房需求的购房者，更加容易卖掉手上的房子，增强资金流通。”宋文杰分析称，在以往的二手房交易中，营业税虽然名义上向卖家征收，但实际过程中，卖方通常会提高售价，将税款转嫁给买方。

    可以期待的政策还有很多
    未来成交量可能出现爆发性上涨

    “在经济下行、通缩的压力下，可以预料，整个救市措施并没有结束。”省内知名房产专家丁建刚认为，可以预计的有二套房贷利率，不能再用1.1倍的惩罚性利率。

    值得一提的是，在二套房商业贷款的利率方面，这次并没有明确规定，而是提出：具体首付款比例和利率水平，可由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。这样的措辞，确实让人有更多的想象空间。

    在丁建刚看来，目前中央已为地方政府一系列救市措施的推出，如人才引进政策、户籍政策、地方税收返还政策，甚至购房鼓励政策，都打开了绿灯。“毫无疑问，这对整个市场信心恢复会起到极大的作用。”丁建刚认为，未来一段时间成交量大幅度上升，甚至爆发性上涨，完全可以预料。

    预料房价上涨还为时过早 杭州库存量太高

    成交的大幅回升，是否会带动房价的上涨？

    “对于杭州这样一个曾被‘限购、限贷’政策严厉调控、库存量极高的城市，现在预料房价上涨还为时过早。”丁建刚说。数据显示，目前杭州市区的商品房库存超过15万套，而且仍有缓慢上升的态势。一些供应量大的板块，似乎仍在发生价格战。

    不过，中原地产首席分析师张大伟认为，一些供需关系改善明显的重点城市，房价有可能上涨，甚至幅度不会小。对于一二线城市来说，二手房已经度过最低迷时间点，而商品房的好转迹象已经出现，这个窗口期就是二套房贷松绑政策的发布。