“你们这么大的企业能不能代理一点（奢侈品）？”在参加商务部“吸引消费回流”内部座谈会之前，中国商业地产联盟秘书长王永平打电话给王府井百货总经理周晴征求意见。

    “我们也吃不消，玩不转”，这样的答案显然不能让王永平满意，但是从赛特奥莱总经理乔宇那儿，他得到的答案是一样的。

    为何中国商业地产商对奢侈品牌会有如此揪心的感触？在国民消费能力迅猛增长的情况下，中国境内奢侈品销售额为何不升反降？难道真的只是价格因素导致的后果？

    对此，王永平透露，中国商业地产商在引进奢侈品牌进驻方面，一直没有话语权，通常会面临品牌方提出的各种苛刻要求，被迫签署各种不平等的条款，这在业内被称为“南京条约”。

    以金融街LV店为例，为引进LV入驻，开发商需向品牌方支付高达每平方4万元的装修费，总额达数千万元人民币。

    “除此之外，开发商还被要求支付中介费、咨询费等各类名目的费用”，王永平介绍，最让企业难以承受的是“倒包租”合约，如品牌商半年或年销售收入没有达到预期，则由开发商出资买下差额部分，以保障品牌商的业绩。

    “有奢侈品店面的开发商表面风光，实际上大多数都是硬着头皮签下了各种不平等条约”王永平感慨道：“而如果不引进这些奢侈品，商业地产则会因为品牌不行，造成项目空置，甚至经营将来出现很大风险。”

    贝恩咨询公司年初公布的统计，2014年中国奢侈品销售额整体同比下降了1%。与此同，2014年中国境外购物迅速增长。

    商务部部长高虎城此前透露，不完全统计去年中国公民赴境外旅游人次超1亿，境外消费已经超过1万亿元。商务部已将“引导国外采购回流”作为未来重要工作之一。

    数据显示，在中国公民境外消费中，奢侈品消费占比超过40%，引导奢侈品消费回流成为境外回流中最关键的一环。

    众所周知，奢侈品海外消费火爆最主要的原因是因为价格便宜，而近日多家奢侈品牌已经纷纷调低国内市场与欧美市场价差，未来价格因素或将变得不那么重要。而中国商业地产是否具备奢侈品经营能力呢？

    在王永平看来，中国商业地产应该学习海外“买手制”模式，即开发商或国内经营者先从品牌方买入商品，然后在中国市场销售，这样将掌握主动权，不会被品牌商牵制。

    事实上，在电商和奢侈品牌商挤压下的中国商业地产已经出现大面积的经营困难，未来商业地产如何重试往日地位目前来看仍是待解的难题。