购买的写字楼无法办理产证，买家想借协议无效申请退房，却被法院驳回。律师表示：只要签订的内容满足买卖合同相关要素，即便只是协议也同样具备法律效力。

　　案例：

　　写字楼没法办产证
　　胡小姐想退房

　　2010年初，眼看着周边不少朋友的投资方向从股市转向了楼市，手中有笔闲置资金存放在银行的胡小姐也动了炒房的心思。在朋友的建议下，商业项目成了投资首选，考虑到写字楼日后出租年回报率比较稳定，多番看房过后，胡小姐将购房目标锁定在杭州城西的一个商业项目上。

　　该楼盘是A房地产开发有限公司依法取得的商贸用地，经批准可建造商务写字楼及有关配套用房，土地使用年限为40年，自2010年1月11日起至2050年1月10日为止。

　　正式签订协议前，胡小姐对这个项目进行了一番考察，由于该楼盘属于非经营性项目，当时尚未能办理房屋所有权证，签合同双方也只能签《房屋预约转让协议》。由于楼盘预售价格较市场价便宜了近一半，胡小姐很是心动，因而并未深层次了解该楼盘是否能办理产权到户，便决定购买该楼盘B座5楼的一套写字楼户型，预测的建筑面积为500平方米，预售单价在11000元/平方米，因而暂定转让的总房款为550万元。2010年4月25日，胡小姐与开发商签订《房屋预约转让协议》（《房屋预约转让协议》是将来签订合法有效的房屋转让合同的预先约定，不是现售，亦不是预售）。

　　《房屋预约转让协议》约定，双方同意保证金按如下方式支付转让房款：签约时支付总转让房款的50%，2011年3月25日前支付总转让房款的30%，剩余20%在签订协议房产交付使用后七日内支付。协议一经订立，胡小姐所付的保证金自动转为支付房屋的转让价款。

　　协议签订后，胡小姐按约支付房款。2011年10月底，双方办理了交付手续，2012年8月，A房地产开发有限公司取得了B幢房屋的所有权证。但由于项目是非经营性项目，产权无法分割到户，胡小姐听说产权不能分割到户，反悔了，要求解除协议。开发商自然不同意，胡小姐便将此事起诉至法院。

　　法院经过审理认为，双方签订的《房屋预约转让协议》里已明确转让房屋座落、面积、土地使用权取得的方式及年限；房屋用途、使用性质；房屋单价及支付方式等房屋转让合同的必备要素。签订该协议初衷是为了房屋物权变更登记手续的办理，并不影响《房屋预约转让协议》应具备的合同性质，因而法院认定《房屋预约转让协议》有效。至于该楼盘并不具备商品房预售条件，不可以办理分割登记、转让等条件，并不属于认定《预约转让协议》是否有效的标准，因而对胡小姐要求办理该房屋所有权证及土地证不予支持。

　　律师点评：

　　只要符合买卖合同主要内容
　　即为有效合同

　　胡增冬：浙江三道律师事务所律师

　　据《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　虽然本案中，双方签订的是《房屋预约转让协议》且项目非商品房项目，但仍可参考前述司法解释的条款，认定双方之间形成实际上的房屋转让合同关系。因双方订立的《房屋预约转让协议》系双方的真实意思表示，且协议的内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故法院认定为有效合同。

　　由于此案例涉及的是非商品房分割转让的问题（非商品房一般是指国有出让土地上，除了商品房开发项目用地之外的工业、科研、办公、旅游用地及农村留用地上所建的项目。这类房产在土地使用权转让、房屋产权登记、房屋转让方面会有各种限制），购房者在购买时应特别注意，从实现物权的角度而言，由于政策法规不允许房产分割转让，在购买此类房屋时，将面临无法办理以最小单元间为单位的房产证和土地使用权证的现实困境。