5月后，住宅成交一周好过一周，但与住宅同时标价出售的社区底商却遭遇寒流。记者发现，不少在售盘住宅几乎售罄，而社区底商却普遍成交寥寥，往年常见的“一铺难求”局面不复存在。

    城东某楼盘销售经理也表示了对这一现象的困惑：该楼盘住宅只剩下数十套，虽然朝向不大好，楼层不理想，但每天过来看盘的购房者还是络绎不绝，而几十套社区商铺却几乎没有卖出多少，论价格也是相当合理，就是看的人少，这和往年温州动辄出现抢铺景象大相径庭。

    社区商铺越来越难卖

    社区底商，是指住宅的第一层、第二层的底层商铺。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商促进销售，同时小区的商业配套也得以解决，服务了小区住户。因客户基础相对稳定，住宅底层商铺长期以来都是市场颇为关注的物业类型、投资者热衷的商铺投资形式。然而，现在情况发生了颠覆性的变化。

    不管从市中区域、瓯海中心区还是龙湾中心区，在售的现房及期房社区底商，眼下似乎都面临着有价无市的窘境。记者从温州透明售房网了解到，从今年已开盘的包括翡翠公馆、香缇华府、壹品国际等楼盘成交数据来看，底层商铺数量多数在50套以上，数量仅为住宅的两成，个别甚至更低，但成交情况不理想，多数成交仅为个位数。有楼盘销售人员说，在日常接触中，能很明显地感觉到，投资商铺的客户数量快速下降，因此也影响到了最终成交量。

    一般而言，目前出让地块多数有商业配比要求，比例约为总量的10%左右，而各房企的定价策略多数为住宅的两倍或稍高，由于温州人对商铺投资的喜爱，该类房源之前都处于不愁卖的状态。直到2012年后，情况逐渐发生了变化，从位置不好的铺子难卖，变成位置比较好的底商也难卖，滞销现象逐渐成为普遍，但由于底商数量较少，多数房企采取不降价走量处置，导致情况越演越烈。

    有业内人士表示，对于这种现象，目前不少房企采用的通行做法是减少商铺的占比，尽量增加住宅的数量，把多数小区商业配套集中在会所等公用空间内。从统计来看，不少楼盘的二三期开盘就已无社区底商的售卖公示。

    底商拍卖屡屡受挫

    除在售商品房底商成交遭遇困局外，近期部分头顶“高性价比”标签的拍卖二手底商也屡屡受挫。比如近期正式进入拍卖公示流程的温州市矮凳桥228号2、3幢、高乐大厦111~116号等部分底商房源在短期内经历了几轮流拍，目前即使是低于市场价也遭遇无人应拍的窘境。

    中润商业地产赵克表示，虽然在售盘和二手拍卖社区底商的定位及购买客户群体存在差异，但部分房源近期不约而同遭市场冷遇，一定程度上代表着商铺风光无限的时代已经渐行渐远。

    但他也表示，底商滞销一说也需要区别化看待，总价百万元左右，面积偏小的成熟店铺依然是不折不扣的稀缺货，市场的接受程度就比较高。而许多在售盘处于郊区，周边没有成熟的生活配套，即客流量是阻碍成交的一大硬伤。但总体而言，商铺投资普遍具有门槛高、过户税费高等准入限制。

    底商如何赢回市场

    受电商冲击，实体商业应声下滑成为近年来底商滞销一个老生常谈的原因，但有商铺投资者表示多数底商产品还是可以投资的，主要看商铺的投入产出比，高溢价率商铺时代已经一去不复返。高总价必须高租金才能维持高回报，反之低租金低总价的铺子也被一些投资者接受。

    这样的案例，在去年温州碧桂园等项目的底商销售上可见一斑。当时温州碧桂园以约等于住宅的价格发售商铺，甩开竞争对手，在短期内取得了不错的业绩。房企在项目实景样板区设置了水果店、饭店、便利店等商业形态，来实地考察的投资者在计算过租售比后，就下单了。而且该项目的商铺属于面积集中在80~100平方米的单层铺，可以适应多种经营业态，能最大程度保证租金。

    有业内人士表示，社区商铺配比多或少，应该根据楼盘自身特点和地段考虑，不再高溢价率，不盲目随便配置，这样的底商产品才更受市场欢迎。但目前楼市，这类案例还相对较少，很多项目还没有达到在开发阶段预先细化考虑商铺设置的程度，社区底商“滞销”现象不排除会有愈演愈烈的趋势。