ZTV-7《房产我来说》辩论会文字实录
    整理：舒柯丽
    嘉宾：裘维维 李坤军 丁建刚

    裘维维：滨江区域应该算是近期楼市涨幅最快的市场，这个市场为什么会有这样的需求量，会有这样的供不应求状态，其实跟整个产业结构有关系，我们会看到滨江的各个写字楼，基本上都还是满足率非常高的状态，今天我们就来说一下滨江的写字楼。

    滨江写字楼是不是比钱江新城更接地气？钱江新城原先有很美好的计划和期待，但我们总结了它很多规划方面的问题，现在看起来总是有那么一些不如意的地方。但是滨江相对来讲，它和住宅的融合，应该说比钱江新城更理想。

    滨江区域产业集聚，比钱江新城更接地气

    丁建刚：主要是人口，滨江是两块牌子，高新技术开发区和滨江区两块牌子，同一个区，而且也是很多高新技术产业的诞生地和发源地。钱江新城是更高端，例如银行总部、来福士等，它一定得是放到钱江新城的CBD去。但是更多的高新技术产业中的年轻人，本身小的企业和一些个人的创业，我相信在滨江会更多一些。我还带来一个更大利好的消息，滨江区刚刚出台了一个“鼓励重创空间黄金12条”，其中比如说它鼓励新注册的创投机构，按照其租用办公场地给予3年内100%的房租补贴。像这样一些政策，鼓励企业去创业，鼓励科技人员去创业，会使得滨江的写字楼更接地气。

    李坤军：到现在为止，滨江在全国105个类似高新产业区里，它去年的排名在第五位左右。更主要的是，它里面涌现出大量优质的企业，包括上次习书记到杭州来，也特地去了滨江一家企业进行了考察。滨江优质企业很多，比如阿里巴巴，华为，三康，海康威视等。

    丁建刚：未来还会迎来一个大潮，原来过去多年都是企业创业，未来很多人会个人创业。

    裘维维：现在创业的氛围非常好，然后滨江区刚好又能提供比较好的空间支撑，包括其他方面的一些支撑，所以滨江区，尤其到一些地铁口，比如说江陵路站，括这里原来出现的第一个综合体，星光大道。你会发现它的食堂是人满为患。

    丁建刚：因为区政府在这儿。

    地铁沿线商铺、写字楼租金回报率高

    裘维维：这里还有个项目叫星耀城，这个项目去年年底刚交付，没几个月时间，然后我去打听这幢写字楼最后招租的情况，我想钱江新城都一半空着，它能够到个70%、80%已经不得了了。但是半年不到的时间，居然100%的入住率。

    李坤军：我那天去问了一下星耀城的商铺，价格基本上一天每平方米在6元到10元钱之间。原来它的售楼处贵的还要十几元钱。这样商铺回报率，在短短半年之后就能呈现，在我们布局的商业地产上并不是特别多见。

    裘维维：地铁还是很重要的因素。

    李坤军：一个是地铁的远近，包括一期的酒店式公寓，酒店式公寓入住率也是非常高，出租率也很好。像它40几平方米平层的，我那天听说可以租到5500元。65平方米的LOFT可以租到7000元到7500元左右，它的回报率都已经在6%以上。因为滨江有一堆高新技术产业，有一大堆拥有很好客观收入的白领阶层，他去租一个5000多元钱/月的租金，对他来说承受得起。还有写字楼，我记得它一期里有单独一幢写字楼，并不是很高的，大概四层，这幢写字楼整个都租给了一个手游公司，就是做现在最热门的手机游戏，掌上游戏。它一下子就把整幢楼都租下来，本身这种公司的实力，或者说现在手游在市场上受欢迎的程度，能够让他来承受相对比较高的租金。

    丁建刚：像钱江新城的迪凯，UDC，大概4元还是有的。低的大概2.5元左右，当然有些是政府单位的。还有3元左右的居多。

    裘维维：现在滨江大量的租金也是2元到2.5元。如果单纯算出租回报的话，比钱江新城要更理想、更灵活。

    内部商业配套是写字楼构成的要素之一

    李坤军：我们原来是不是有一个误区，觉得写字楼和商业配套也好，和住宅也好，其实它是可以分开来的。

    丁建刚：没有，我没有这样的误区。

    李坤军：譬如钱江新城，我觉得它多多少少走入这样一个误区。

    丁建刚：由于几个综合体建设比较晚，比较慢，比如包括来福士，包括高德等等，然后布局得不尽合理。

    李坤军：但是它最起码缺乏我需要的基本商业街区氛围，我一直在说，钱江新城，你要加一个班，晚上加了班之后，可能你真的是买一个方便面也买不到,或者你要找一个晚上吃夜宵的地方也找不到。滨江现在重要的一个作用，星耀城也好，这些商业体也好，它重要的作用，首先考量了员工的需求性。

    裘维维：内部的配套。

    李坤军：对，这才是未来写字楼有竞争力的地方，而不仅仅说交通解决了，其他东西不解决也没有，我觉得它是一个系统性的东西。

    裘维维：其实写字楼，刚刚你谈得更多是员工，其实在很大的城市，老板也照样是坐地铁上班的。你在曼哈顿岛上，华尔街很多高管都是坐地铁去上班的。这种在香港，甚至在上海，很多都是直通地铁的。

    李坤军：还有重要的，内部的一些配套。比如说在星耀城，一期已经有了太平洋影城，现在也开业了，包括橘子水晶酒店，包括星巴克一系列的配套。

    丁建刚：实际上是一个写字楼生态。

    李坤军：我一直在开玩笑地说，买这样的写字楼一定是老板最喜欢的，为什么？很多员工即便把加班都变成一种自觉的行为，甚至下了班之后也不一定立马回家。他觉得在这里什么东西都可以解决，吃喝玩乐基本上都能满足他。

    丁建刚：刚才说的生态还是工作、生活需求的生态，其实还有一个，真的是自然的生态，写字楼现在必须得进行革命。特别是这些年轻人，你都把他关在原来非常传统的、密闭的写字楼里面。你看星耀城的二期，就设计得非常好，有阳台，还有一块是空中花园，那这个办公就显得非常有乐趣。