社会一直热议的房地产税终于有了实质性动向。最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着房地产税法正式进入全国人大的立法规划。

    目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草，财政部配合参与立法。专家表示，房地产税牵一发而动全身，由全国人大主导房地产税立法，有助于立法草案更加客观权威、更能代表广大民意。

    “写入本届人大五年立法规划，意味着税法通常会在2017年底前获得通过。”中国政法大学财税金融法研究所教授施正文说，此次调整表明，落实税收法定原则之下，房地产税迟早是要开征的。改革进程可以推迟，但立法进程不能拖延，立法后并不意味着会马上开征，但开征前必须做好立法准备。

    杭州房产税试点工作被紧急叫停 将要立法征收的房地产税更为复杂

    根据财政部财政科学研究所原所长贾康和其他参与政策设计及制定的官员透露的信息，第一套房子免征的可能性很大，即使这套房子是豪宅；第二套房子有可能从轻征收房地产税；享受公共服务越多，征税越多，一、二线城市房产的税负将会大于三、四线城市；税率超过3%的可能性非常小。

    至于第三、第四套房子征税的税率，也不太可能像之前传的那样采取递进原则，更有可能是固定税率，否则，富人们都把房子卖了，还怎么通过房产税调节贫富差距呢？

    贾康透露，未来的房地产税税负应该比上海和重庆试点的税负稍高一些，覆盖的范围也会更大一点。上海市开展对部分个人住房征收房产税试点，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。

    今年3月份，有房地产业内人士预测，按照每个家庭户承受能力和世界通行做法，今后首套房的税率应该在0.5%-1%之间。价值100万的住房，一年交税5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，税率不会超过3%，预计在2%以内。当然，在房地产税草案最终报请全国人大法工委前，怎么征收都还是未知数。

    施正文透露，房地产税立法初稿已基本成形，现阶段应在全国人大、财政部内部征求意见，进行完善，还没有到向专家等社会各界征求意见的阶段。

    “但房地产税改革路径的大框架已基本成形。”施正文说，主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税，增加房地产保有环节的税负，以房地产的评估值为征税基础。土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税，随着房地产税征收步入正轨，未来会再进行改革。

    “房产税一直是有的，但是对居民住房豁免征收。”财税系统的人士说，按照《房产税暂行条例》的有关规定，企业生产、商业经营性用房等，须按年度缴纳房产税，而居民住房则按照条例的规定，则“暂不征收”。

    2010年前后，财政部曾提出，对《房产税暂行条例》进行修订，对居民住房豁免征收房产税的条款进行修改，恢复对居民住房征收房产税。但是，这一思路其时被国务院否决，未能实施。继而上海、重庆开始以地方试点的形式，征收房产税。

    此后，杭州市、北京市也曾上报了杭州、北京版的房产税试点方案，其中，杭州方案获得财政部、住建部的认可，并已经走完会签程序。不过，在最后一刻，杭州房产税试点工作被紧急叫停。十八届三中全会政治决议提出“立法征收房地产税”的要求。全国人大预算工作委员会一度成为房地产税立法工作的牵头部门。在财政部、住建部提出的方案基础上，房地产税立法工作，也听取并吸收很多全国人大预算工作委员会的意见和建议。

    房地产税和房产税虽仅有一字之差，但实际内涵却相差甚大。相比之下，将要立法征收的房地产税的牵涉利益群体更为复杂。

    何时征？
    不动产登记未完成前没法征收

    中原地产首席分析师张大伟说，鉴于当前开征房地产税的必要前提——不动产登记还未全面完成，房地产税短期内落地的可能性很小，目前看对市场影响非常小。从过去一年不动产登记的落地进程看,执行力度低于市场预期。

    “目前的中国房地产已经进入了一个新常态,房价难以全面上涨,在这种情况下,各种政府托市的政策频繁出现,房地产税不可能在经济需要房地产的情况下盲目出台,所以在房地产依然是经济重要支撑的情况下,房地产税不会在两年内出台。”张大伟说。

    从今年3月1日开始，《不动产登记暂行条例》正式实施，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网。有媒体称,距离国土资源部给各地完成不动产登记机构整合的最后期限仅剩4个月（要求年底前完成整合）,从全国来看,市、县级不动产登记职责和机构整合工作依然严重滞后。

    业内普遍估计，从目前的经济环境来看，即使2017年房地产税得以立法通过，也很难马上在全国范围内实施。甚至有的人说，如果立法环节顺利推进，预计全面铺开征收也要在2020年之后。

    为什么要征？
    调节财富分配 抑制市场投机

    中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，房地产税作为未来地方重要税种，在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。

    “从长远看，房地产税立法的目的是在开发交易环节减轻税负，增加保有环节税负，进而完善房价形成机制。”中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌说。

    此外，征收房地产税将逐渐改变地方财政过于依赖房地产发展的现状。目前，土地出让金是地方政府税收的主要来源，地方政府往往乐见各种“地王”诞生。据相关统计，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。土地占有的税费太多，是形成房价过高的直接原因之一。

    未来，由于有房地产税的存在，不住人的房子会变得越来越少。不过，多个业内人士认为,即使房地产税出台,房价也难以受到明显影响。

    亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫认为,房地产税与房价的关系不是一个层面上的问题,一个是市场供求关系的结果,一个是未来税收体系的单税,二者之间并无实质上的联系。“房地产税根本无法改变供求关系,从而决定房价的变化,而房地产税开征目的不是降房价,仅仅是调节地方财税收入。”

    怎么征？
    税率和豁免征收面积不会一刀切

    税率和起征点是房地产税基本方案中，最关键的两个要点。专家透露，未来房地产税征收有望通过划定“豁免征收面积”的方式，确定房地产税的起征点。即根据所在地的住房情况，划定人均基本居住面积，在人均基本居住面积以内的住房面积免予征收房地产税。

    房地产税是地方税种，“豁免征收面积”将根据地方住房情况针对性划定，具体税率也由地方在中央确定的税率区间内自行决定，不会全国一刀切。

    接近房地产税决策层的权威人士说，之所以房地产税归并现行房产税和城镇土地使用税的方式，得到决策层的初步认可，主要是由于决策层希望，在立法征收房地产税的初期，确保房地产税负的总体水平，保持平稳，不发生大的增加。

    权威人士说，目前涉房税费种类较多，房地产的税负水平已经较重，因此，税制改革不宜加大总税负水平。另外，总税负水平不变的情况下，房地产税推行的阻力也将相对减少。