房地产众筹，有让“所有人受益”的高级情怀，从本质上说，它不是一个房地产项目，还是一只金融产品。当前，中国市场上此类项目多为房地产企业牵头，这是房地产泛金融化发展的一个必然现象。至于房地产众筹是不是能够实现让“所有人受益”的高级情怀？从现有的案例，难下定论。

　　“一位座位铭牌上印有博士头衔的人士站起来，讲了一个段子，说在一个业内朋友的聚会上，花十分钟分享了方案PPT，当场众筹了6500万元。”

　　张庄栗（化名）是某房地产研究机构研究员，最近参加了一个房地产创客众筹大会，“就是一个房地产众筹项目推荐会”，台上推荐项目，台下“业内人士”帮腔，站台，群情激昂。

　　事实上，从2014下半年开始，房产众筹项目接踵而来，万达集团、绿地集团、远洋地产、平安、万科集团、华远地产、方兴等国内大型公司纷纷试水房产众筹，用张庄栗的话说，“像商量好了一样，倾巢而出”。

　　大雁领头，麻雀成群。2015年以来，不仅大型房企，小型金融机构、风投机构、个人投资者纷至沓来，“房地产+金融”、“房地产+互联网”的案例不断涌现，呈加速之势。

　　三种模式

　　房地产众筹，是一个比较新的概念。2012年12月8日，美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。从国内房地产众筹项目看，目前主要有3种类型：“集体定制”、“众筹投资”、“众筹拍卖”。

　　“众筹拍卖”模式是被谈论最多的，万科、远洋、中国平安等企业纷纷试水。万科曾以苏州万科城的一套住房为标的，市场价约90万左右，目标金额设为54万，发起人通过众筹金额获得54万元后，正式进入拍卖流程，所有交过1000元意向金的客户都可以开始拍房子。拍卖结束后，成交价超过54万元的部分将被当作投资收益按比例返还给缴纳意向金的客户。

　　从整个项目设计看，是将一套房产的底价拆分为若干等份供众筹参加者认购，进行网上拍卖。在此过程中，最终竞拍成功的人，若竞拍价低于该房产的市场价，等于赚到一笔差价。而没有竞拍成功的，也不必担心意向金付诸东流，由于开发商的让利，所以这部分参与者也能获得较高的收益回报。

　　“集体定制”模式，一般由房地产企业和金融机构合作，推出一个地产项目，向特定对象发布认筹，进行项目融资。融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者以微开发商的身份，参与项目的设计、社区配套等过程，一定程度上实现产品“定制化”。国内最早推此模式的是万通集团， 用董事长冯仑的话说，就是“人人都是开发商”。今年4月，碧桂园携手平安好房也推出过类似项目。

　　第三种众筹模式是“众筹投资”，这其实是股权众筹的一种衍生模式——通过股权众筹成立一家合伙制企业（物业持有公司），并通过它持有房地产。

　　平安集团旗下的公司曾经推出过一个“海外众筹”的项目，投资标的物是美国南卡罗来纳州Chandler Oaks公寓等海外的房地产。收益分两份：一是租金收益（年化大概4%-5%），二是出售房子时房价升值带来的涨幅（预计两年后出售，大概收益20%）。

　　7月15日，华远地产与诺亚财富宣布战略合作，双方共同发起一款房地产众筹产品，用户可通过购买这款产品，期限半年，约6%的预期年化收益率，还可享受一定幅度的购房优惠。

　　房企初衷

　　据统计，目前国内参与房地产众筹的房地产开发企业达到了11家，分别是万科、万达、远洋、绿地、绿城、碧桂园、方兴、众美、当代置业、保利、富力。为什么房地产企业如此热衷众筹模式呢？究其原因在于房地产市场供求关系的逆转。

　　搜房网原CEO庄诺认为，房地产行业的黄金时代已经过去，“政府卖地－开发商拿地、银行贷款－开发销售”的模式已不可持续，现在，房地产进入白银时代以后，典型的特点就是库存量高企，开发商的房子不好卖。那么，众筹可以解救库存，“造房子的时候就有人来买了，是定制化的，开发商库存压力和销售压力没有了，所以，以后开发商的发展之路是‘轻资产，重运营’。”

　　房地产众筹和房产预售在本质上有着差别，二者利益并不共向，利益的来源不共向，利益的实现节点不一样，二者在风险程度上有着很大的不同，在利益上也有着天壤之别。对于二者的区别，一米好地CEO冯印陶在接受《国际金融报》记者采访时表示，“众筹就好比是大伙集体出力或者出资干一件事，它的目的只有一个，那就是共同受益，利益分享”，“房地产众筹其实就是一个去中介化的过程，以前中介方利用的就是买卖双方之间的信息不对等，而作为中立的平台，众筹平台就是帮助发起方和投资人实现双方信息公开，打破这种不对等”。

　　房地产众筹是否可能降低房价？

　　中原地产首席分析师张大伟认为，众筹对房价的影响不大。在目前的房地产项目开发成本里，项目的地段已经基本决定了产品的价格，相较于大头的固定成本，在营销和融资上压缩成本可能只是杯水车薪。特别是融资成本上，众筹的定制化服务中，与客户协商定制可能会延长项目完成的时间，而这期间各项成本是增加的。

　　而在庄诺看来，“房地产众筹的核心在于房价的透明化，以前消费者买房子是被动的，不知道房子的真实成本价，现在这些成本在众筹平台上是对外公布的，消费者可以提前决策。”

　　营销噱头

　　越来越多的房企凑热闹，鱼虾共舞。有些房地产众筹项目，只是开发商们的又一次营销噱头。

　　福州一家房地产开发商日前也将目光瞄准了众筹，开发商拿出一套108平方米的精装房，称市场价80万元，众筹目标为40万元，分为400份，每份投资金额为1000元。届时，房源将以48万元起拍卖，最终溢价部分即作为投资收益，分配给众筹者。

　　打个比方，倘若最后成交价为60万元，溢价部分20万元即为投资收益，平摊到每份就是500元，每份众筹最终可领回1500元，收益率为50%。即便以底价48万元成交，也能保证8万元的溢价，即最低收益率也有20%。

　　这就是典型的“众筹拍卖”，“抢筹当天，仅一个半小时，400个筹就被抢空。”

　　但是，有报道称，这家房企还有另外一个活动，“即将开盘的精装房户型目前在认筹阶段，存3000元可抵3万元，一次性付款还能享受9.5折优惠。按照预期的每平方米6800元均价算，108平方米的精装房总价在73万元左右。全额付款加认筹优惠，总价不到67万元，相当于‘市场价’80万元的8.3折。”

　　也就是说，众筹成交的价格如果超过67万元，拍得者是亏的。

　　有评论认为，一些房企热衷的“众筹”，并非真众筹，而是一种营销噱头。

　　东莞房地产协会秘书长陈骏良认为：“目前，房产众筹主要是楼盘销售前的广告噱头，开发商拿一两套房出来做众筹比较容易，若是要一次性拿一个楼盘做众筹就比较难了。”

　　他指出，开发商拿出一套特价房，让利二三十万，通过筹集资金和竞拍的方式，其实广告效应非常明显。

　　在合作建房第一人于凌罡看来，众筹的根本目的是实现各方利益主体“一起出钱，一起赚钱，一起分钱”，“倘若不能让多方共赢，那就是骗钱的游戏”。

　　未来走向

　　机遇总伴随着风险，而规避风险最有效的途径就是全面了解。无论是开发商、金融机构，还是普通投资者，在参与房地产众筹项目前，必须深入研究房地产众筹模式的特点以及进入中国市场后的潜在风险。

　　对开发商而言，房产众筹降低了购房门槛，提升了项目知名度，也符合地产与金融跨界合作的趋势。对于金融机构而言，房产交易的单项额度和总额度都比较大，能够在较短时间内增加机构的资金管理额度。这是吸引开发商与金融机构加入众筹试水大军的最直接原因。

　　市场繁荣的背后也存在隐忧，无论在国内还是国外。路透社财经记者Dan Primack在评论美国众筹热时表示，“风投是最难获得高收益的投资方式之一，而众筹的投资回报率甚至比风投还低。众筹表面上给了更多平头百姓更多的投资机会，但它实质上是把一些不成熟的投资者带进了一个发行人欺诈概率更高的全新市场。”

　　回归到中国的市场，有分析认为，到现在为止，房地产众筹还是过于超前，“整个房地产金融还没有发展到这一步，相关法律是缺失的，在这种情况下，所有房产众筹的探索都是实验，实验就意味着存在巨大风险”，毕竟这是一个完全崭新的行业，有多个流程，每一道流程都需要非常专业的运作，并非筹钱那么简单。

　　房产众筹是广告营销的手段，还是一种金融创新的模式，还需要经受时间的考验。