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杭州租赁式公寓光速扩张 颠覆传统的租房模式?

  • 杭州写字楼网
  • 2015/8/20 13:49:54
导读:当这些青年公寓品牌一窝蜂扎向市场,除了要面对市场的考验,还有投资人的挑剔眼光。有投资人称:同质化竞争激烈,需真正结合“互联网思维”进行创新。

  “青年社区”、“精装公寓”、“拒绝中介”、“拎包入住”、“百兆宽带”……在互联网思维的驱动下,租房市场也发生了巨大的变化。眼下,一些主打青年市场的租赁公寓品牌已在北上广乃至全国遍地开花,发展速度和热度令人咋舌。

  最受追捧的有贴着“小米公寓”标签的YOU+国际青年公寓,除此之外北京还有链家旗下的自如寓,上海有寓见、青客、蘑菇公寓,成都有优客逸家……而杭州的此类公寓也在今年形成了不小的规模。

  这些青年公寓,能否真正颠覆传统的租房模式?还是一场“互联网+”浪潮下包装过度的创业风潮?

  杭州的租赁式青年公寓
  已涌现多个品牌

  租赁式青年公寓,有业内人士总结,它是介于酒店与住宅之间的居住产品,主要面向事业刚起步、对居住品质和配套服务有一定要求的青年群体。

  目前扎根在杭州,知名度较大的品牌有蜗居租客、驻客公寓、米果家、橘果公寓、租客星球、拎包客……据记者观察,它们大多自去年开始涌现,在今年形成一定规模。

  近日,记者通过米果家微信平台,以租房客的身份联系上了一位业务员小聂,去看了位于拱墅区和睦院的一套面积约120平方米房源,户型为四室一厅。

  进屋后可以看到,墙面粉饰清新,厨房和卫浴也齐备,右手边的墙角立着一个鞋柜,无线路由器已经接好。小聂告诉记者:“我们从房东手中租来后,有专门的装修设计团队来装修,每个房间都有空调、床和桌椅柜等。”

  “房源很紧俏,有时租客还要预定排队等候。”创始人俞江介绍,今年3月才注册成立的米果家,目前入住率近90%,而约10%空置的房源是正在装修的。米果家的这些房源分布于杭州各个小区,既有从业主、物业、中介等手中挑选来的分散式毛坯房源,也有集中式房源,如租下一整栋楼来改造成公寓。

  记者调查发现,大多数长租公寓的运营模式就像米果家这样:首先批量租下毛坯房源,并进行精装修改造,然后通过自身的品牌去输出,配上家政及维修等基础性服务,而公司则通过赚取租金差价和收取服务费来实现盈利。

  年回报率高达40%
  众多资金涌入该市场

  在“房屋托管+标准化装修+租后服务”的模式下,这些租赁公寓可以实现较好的回报。

  以上述这套和睦院小区的青年公寓为例,包括家电家具的精装修成本单套约4~8万元,另外从房东处取得房源的单套租金约2000元/月,一般签5年的租期,季付或半年一付。因此,这样一套房5年的租金成本加上装修,整体投入约20万。

  而四个房间出租的租金,按面积大小分别为每月1450元、1480元、1500元和1680元,另外还有12%的服务费,其中包括物业费、日常设备维护和公共区域打扫等(不含水电费)。这样下来,按90%的出租率计算,这样一套房1年就有近8万元入账,这还不计算租金每年的上涨。也就是说,5年下来,一套房的投资回报率基本上是200%,年回报率高达40%。

  这样的投资回报率是极高的,也解释了为何有如此多的资金涌入这个行业。

  较为著名的是,去年雷军的顺为资本1亿元布局YOU+国际青年公寓,让“小米公寓”一时间成了青年公寓的代名词。

  杭州也并不例外。拎包客最早开始引入风投,而驻客公寓在本周的8月18日刚刚得到1000万元的天使轮战略投资。米果家创始人俞江也透露,“3000万元的资金上个月刚到位,可能年底前A轮也会落定。”

  作为一个结合“互联网+”的热点创业概念,面对众多相同模式的竞争对手,谁能更快争取到融资,完成A轮到C轮投资的进阶,最后成功上市,是它们的终极目标。

  也正因此,眼下杭州市场上各个租赁公寓品牌正闷头快速扩张,希望占领更高市场份额。据记者了解,对于这些租赁青年公寓企业而言,争取更多房源就意味着拥有更多资源,当规模足够大时,才将具备市场话语权,最后脱颖而出。

  Q豆公寓退出杭州市场
  未来将面临一波大浪淘沙

  有人担忧,越来越多的行业进入者,必然会发生争夺房源的激烈竞争。“目前北京市场的房源竞争已经发展至‘正面战场’。例如一家长租公寓给房东开价5000元/月,就会有别家来叫价6000元/月。”俞江直言。

  杭州市场的竞争已初露端倪。橘果公寓负责人范立峰说,以滨江的寰宇天下楼盘为例,“一套90平方米的毛坯房,2013年时我们收来的单套租金仅1700元/月左右,但今年至少在3000元/月以上。”

  Q豆公寓创始人王成郊告诉记者:“我们考虑了未来前景和预算,已经决定退出租赁公寓行业。”

  记者了解到,Q豆在2014年6月成立后,首次推出约20~30套房源,也得到过数百万元的风投。但后期进行盈利评估时,考虑到不足以支撑到第二轮投资,也并没有足以打破行业壁垒的竞争力,最终决定放弃。

  他告诉记者,房源是租赁公寓行业的首要竞争资本,中介平台企业具备天然优势。“听说下半年链家的自如寓将会进入杭州市场,到时候杭州的中小长租公寓企业必将面临一波洗牌。”

  真正结合互联网
  将是突围关键

  当这些青年公寓品牌一窝蜂扎向市场,除了要面对市场的考验,还有投资人的挑剔眼光。

  记者采访了多位不同投资人,他们对该行业均表示看好,但都还没有投入资金。

  天使湾创投副总裁尚耀庭表示,“目前的青年公寓市场,同类型的团队太多,缺少新意,缺少商业模式上的创新。”

  他还提出一个问题:在北京,这种租赁式青年公寓价格是低于传统租房的,确实解决了“蜗居”一族的迫切需求。在杭州,青年公寓是小资一族的选择,价格普遍还高于传统租房。

  另一个不足之处是青年公寓的地段选择。由于靠市中心的房源普遍成本较高,即便老小区也有改造成本偏高的顾虑,因此大部分青年公寓企业还只主打市中心外围,如城北万达、城西银泰、下沙、滨江等区域。

  大合集团旗下森和资本的投资总监聂宁说,目前许多团队还无法做到盈亏平衡。青年公寓区别于一般租房的最大不同是打造社区文化,形成品牌粘性,必须设置免费的公共空间,但这样盈利又减少了。

  其次,打造社区文化需要拥有一定“主题”,或租客圈层。例如拎包客与米果家主推创业圈,驻客则主打“爱情公寓”概念,着力打造交友平台。“但其余的公寓企业,如果在这一环节失败的话,将沦为普通的‘租客’与‘房东’关系,最后就只是一家‘二房东’公司。”

  最后,聂宁告诉记者,“这么多公寓类品牌在比赛,未来一定会有一家或几家最后成功占领市场。现在就是看谁能更快解决现有问题,真正结合互联网思维来进行运作。”

关键词:杭州租赁式公寓,租赁式青年公寓
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