在商业地产开发中，开发商往往是基于对市场的预判，制定应对未来竞争的产品策略。而互联网及大数据技术极大地降低数据收集的难度，使商业预测变得更加便捷和准确。如今，市场信息更加公开透明，目标客户特征更加具体和多元化，项目同质化现象越趋严重，市场竞争越来越激烈，同时，开发创新的难度也加大。仲量联行华南区战略顾问部总监招锡祥近日在《“互联网+”在商业地产应用的新趋势》论坛上表示，为应对互联网带来的挑战，商业地产应转变开发思维，增强项目竞争力。

    商业地产面临第三次工业革命

    纵观人类历史，所有新技术的诞生都带来巨大的行业挑战。第一次工业革命是机器取代人力，第二次工业革命是全面应用电力，第三次工业革命是互联网技术对传统行业的颠覆。为应对互联网技术带来的竞争，商业地产开发者必须转换开发思维，要认识互联网及其给商业地产业带来的挑战与机遇。

    “互联网+”的本质是产业融合、合作与共赢，以往我们关注技术的革新如何加强行业的竞争力，而现在行业要发展就必须关注合作与共赢。“我们正从IT时代进入DT时代，即从信息技术时代进入数据技术时代，IT时代是以自身竞争力为中心，而DT时代是以提高客户的竞争力为核心”，招锡祥表示，未来核心竞争力就是如何帮助客户，以达致共赢。关键就在于如何利用互联网技术、利用数据技术去提供一个更有创造性的平台。

    大数据在商业地产应用

    过去5年移动互联网发生了巨大的变化，智能手机的普及、移动定位服务技术的推广、手机软件的发展、大数据及云计算技术的应用，促使互联网的平台逐渐搭建起来。这仅仅是一个开始，IT公司正在探索要怎么利用这些数据。如果有人可以更快地运用数据作出决策，他将成为行业的领先者。

    仲量联行研究显示，大数据在国外其实已经广泛应用。美国折扣零售商塔吉特（Target）通过收集和分析客户端消费记录，可以预测出女性顾客的预产期，并在孕期的每个阶段给客户寄送相应的优惠券，从而创造出更高的销售营业额。这就是商场的运营商在“互联网+”的应用方向，最终促使经营商和服务供应商可以有更好的营业额。商场租户有更好的业绩，也就带动了商场租金的提升。

    另外一种国外的大数据技术运用就是在商场铺设智能感应地板，这种地板可以记录客户进入商场的移动轨迹、不同时段的客流分布。消费者何时进来、在何处消费，商铺的客单价、转化率，都可以变成数据。在商场运营中，如果可以收集到这样的信息，运营商将可以更好地了解租户的经营状况，这样的数据支持为优化商场运营和更好地服务最终的消费者做了很好的铺垫。

    在国内，百度慧眼可以通过GPS（全球定位系统）获取移动终端用户的位置信息，从而获取实时的区域人口数量及分布情况、动态客群分布，包括常驻和流动居民数量及密度分布、购物移动轨迹、通勤人员交通动线。百度慧眼通过与移动应用软件平台的信息交互，收集到的个人信息及移动轨迹将构成更加全面的个人画像，这些数据将帮助开发商更快获得客群特征及区域分布的信息。

    目前，大数据的运用主要集中在运营管理、招商推广中。未来，大数据将实现在商业地产全产业链中运用，逐渐应用在前期策划中。大数据在前期策划的运用将会有更加广阔的发展空间，它将帮助开发商更好地去拿地、做投资决策。

    互联网技术将成开发商的必要工具

    大数据极大地提高了我们的工作效率。例如，以往需要用80%的时间收集数据，再用20%的时间去解读；但现在的互联网技术极大地节省了收集数据的时间，仅用20%的时间就足以收集数据，就有80%的充足时间去解读数据。然而大数据只是一种提高信息预测的效率工具，它无法代替人类去制定策略。

    首先，大数据无法读懂人性中的复杂因素，也无法取代人类的独创性和创造力。大数据能观测到现有的行为、习惯，但并不能观测到人类内在的情感、文化等需求。其次，企业决策及策略难以被数据所识别和预测。这就需要专业人士去理解、解读数据带给我们的信息，需要以专业人士的行业积累和专业触觉做出判断，用前瞻的视野预见未来的需求，这就是行业专家未来的价值。商业地产要差异化，必须更加专业化、人性化和创新化。

    在未来的商业地产开发中，互联网技术将作为开发商的一个必要的工具。开发商通过大数据提高信息的获取和预测效率，回归和深入挖掘客户的需求、企业的发展战略需求，基于行业的专业视野和判断，为客户和企业开创革新的生活和办公环境。