近年来，商业地产开发进入快速发展期，众多投资者纷纷将资金投入该领域，商业地产投资额呈现逐年增长的趋势。然而，在追求商业地产高额利润的同时，也埋下了建设过快、开发过热、空置率过高等方面的隐患。由于商业地产投资风险高于住宅地产，理性的分析决策变得十分必要。由盈石中国、莱顿商学院、RICS英国皇家特许测量师学会、CCIM（国际商业地产投资师协会）共同举办的“2015商业地产趋势发展及价值提升研讨会”近日在北京举行，与会专家共同探讨了商业地产未来投资方向与如何理性繁荣。

    香港日基投资发展有限公司总裁林宠升表示，应对整个房地产行业的大变局，需回归理性与本源。在大链接时代商业地产不断受到互联网冲击，但互联网技术本身并不是为消灭线下商业而存在的，而是为更好地提升线下商业而服务，让消费者体验优质的产品以及合理的定价。就如淘宝“双十一”所展示的惊人销售额背后，也透露着二、三线城市消费者无法在当地实体商业买到他们想要的商品，因而只能通过电商平台去满足其需求。但这同样意味着具有极强区域属性的实体商业在二、三线城市具备突围的可能性。

    他表示，不管在何种时代，商业地产投资都必须回到商业地产本源去思考问题。开发商只有分析消费者需求、进行市场可行性研究，结合供给与需求的客观经济规律去判断商业地产市场，这样才能使商业投资回归理性，应对任何时代的地产变局。

    盈石集团研究中心总经理张平女士在研讨会上简述了全球房地产投资信托基金发展历程，并分析Reits国内发行面临的困境、挑战、机遇以及盈石与RICS联合调查的结果。张平指出，目前中国类Reits等金融产品虽然已经开始发展，但是实际操作依然局限于少数几个团队中。目前，在设计前端金融产品时，面临审批流程复杂、资产定性定价困难等因素，同样作为金融产品和金融投资工具，Reits需要具备合理资质的投后管理人团队，而长远来看，开放式的Reits还需具备再投资和交易所持项目的需求。

    张平向记者表示，在2015年上半年经济增长减速的宏观环境下，房地产土地市场成交整体呈现下跌局面；同时由于商业物业存量高企、运营难度增加，成交量下滑更为明显；源于一线城市坚挺的商业物业升值空间和租金回报率，商服用地楼面成交均价依旧保持上涨，二线城市土地市场颓势显现，商服用地市场成交量价齐跌，投资风险系数增加。

    根据盈石集团研究中心数据显示，2015上半年中国20大城市商业物业存量超过9700万平方米，其中二线城市占据了63%。到2018年，预计仍然将有6146万平方米的新增供应陆续开业入市，占现有存量的63%；而新增供应中有58%将在二线城市的非核心商圈开出，其存量和未来供应压力并存，经营风险及招商压力将持续上行。

    而中国20大城市写字楼市场的压力则有过之而无不及，根据盈石集团研究中心数据显示，超过420万平方米甲级写字楼在2015上半年竣工入市，总存量达到4693万平方米。到2018年，预计未来供应将超过7100万平方米，是现有供应的150%，压力明显大于商业物业市场。而由于2015年和2016年是写字楼供应高峰年，因此预计短期内二线城市的写字楼供应压力仍将持续，空置率高企之下，租金下滑态势将难以扭转。

    随着房地产利好政策出炉，住房市场的销售情况有明显改善。这一系列资产证券化探索将有利于整个行业的资本流动、投资效率以及运营品质的提升，然而如Reits这样的模式，未来还需要更多政策支持和专业探索。