凭借房地产固定投资32%的占比、房地产销售面积近10%的占比，商业地产完全有理由成为这一波救市中的“大兵瑞恩”。那么，住房部近日的一纸公文是否意味着行动正在酝酿？

    在住宅楼市不再是问题孩子后，商业地产的“啼哭”引起了注意。

    一位不愿具名的上海市住房保障和房屋管理局（下称上海市房管局）人士透露，4月9日，住房和城乡建设部（下称住房部）发函至北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、沈阳、成都、深圳、青岛、郑州、苏州12个一二线城市相关部门，要求对商业地产市场进行调研。

    为此，近日上海市房管局专门召开了一次针对上海市商业地产市场情况的摸底会议。这一聚集了多家商业地产开发企业和研究咨询机构以及上海市发改委、上海市商务委员会、上海市财政局、央行上海总部等多个政府部门的会议显示，上海商业地产市场“值得警惕”。

    “上海目前外商投资商业地产项目几近停滞。2009年一季度，外商投资商业地产立项为零。”上海市商务委员会的代表在会上表示，去年外商投资上海的地产项目中，逾1/3为商业地产项目。

    除投资持续下滑外，租金下滑、空置率走高的警报也已长鸣。“如果商业地产市场持续向下，那么住宅市场的成交量反弹远不能支撑起市场的真正回暖。”一位与会开发商坦言。

    “国内商业地产的问题已令管理部门有所警觉。此次住房部完成调研后，很可能对商业地产从税收、放松限外等方面出台一些政策措施。”上海易居房地产研究院副院长、住房部特聘专家丁祖昱说，“这个时间点预计在第三季度。”

    摸底商业地产

    在住房部《关于开展商业地产专题调研的函》中，要求12个城市对包括写字楼、商业营业用房等商业地产进行专题调研，上报住房部房地产市场监管司。其后，住房部将根据各市上报情况派人进行实地调研。

    住房部要求，各地汇报的材料须包括商业地产项目规划、在建、销售、租赁以及空置情况，对市场存在的问题以及下一步市场走势作出分析和判断。同时，还须提供商业地产金融支持方面的市场情况，包括开发融资渠道、资金来源等。
“这次调研要求的内容非常翔实，此次座谈会只是初步了解市场情况和风险，具体各方面的调研工作还将在未来一段时间内逐步展开。”上述上海市房管局人士说。

    丁祖昱则对于此次针对商业地产的调研并不感到意外。在他看来，这不仅是住房部函文中出于“全面了解房地产市场状况，发挥房地产业在扩内需、促增长中的积极作用”的题中之意，也是相关部门正视商业地产风险信号的表现。

    “之前，政府部门和一些市场人士还没有意识到已经到来的商业地产风险。”丁祖昱说。

    值得注意的是，在3月下旬举办的2009中国商业地产行业年会上，商务部流通产业促进中心副主任徐敏曾表示，政府将从商业和扩大内需的角度来重视和支持商业地产的发展。对此，一位上海商业地产开发商表示，显然商业地产的问题已关乎总体经济形势回暖的大势了。

    “从居民消费指数、房地产业数据等一季度相关经济数据来看，政府还无法对目前房地产业和整体经济形势感到乐观。”一位接近上海市政府的决策咨询专家对记者表示，“坦率地说，住宅市场的政策性回暖表面风光，实际上仍未达到预期。因而，政府不得不考虑是否需要采取一些手段阻止商业地产的下行势头，以达到扩内需保增长的目的”。

    供求矛盾加剧

    在此次上海市房管局举办的会议上，多数开发商和研究机构对上海目前写字楼租金下滑和空置率持续走高深感忧虑。曾多次放言在2009年将投资200亿元的恒隆地产亦认为“目前上海写字楼的恶性竞争令其备感压力”。

    根据高力国际的最新报告显示，2009年一季度上海整体市场平均租金进一步下降至7.6元／平方米／天，创下自2005年以来18.2%的年度同比降幅纪录。“由于超甲级写字楼与普通甲级写字楼的竞争加剧，预计整体甲级写字楼平均租金2009年将进一步下调约20%左右。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤说。

    更为重要的是，在低迷的市场需求下，上海写字楼的新增供应量仍在加大。DTZ戴德梁行的最新报告显示，一季度上海甲级办公楼存量已高达530万平方米，而未来12个月，还将有逾71万平方米的甲级办公楼竣工，预计2009年甲级办公楼的空置率将超过22%。

    但这仍只是商业地产困境的冰山一角。“虽然上海商铺租金10年来环比首次下降的降幅并不惊人，但目前库存商铺面积却非常惊人。”一位在上海嘉定尚有大量商铺待售的开发商表示，“截至3月底，上海商铺可售面积已达592.92万平方米，按照3月份14.29万平方米的月销售速度，需要42个月才能消化。”丁祖昱表示，如果商业地产供求失衡状况得不到及时控制的话，未来中国商业地产可能重现亚洲金融危机时高空置状况及烂尾潮。

    政策三季度出台？

    “只要巨大的供求矛盾未解决，商业地产就始终存在巨大风险且无法回暖。这样，政府层面的资金支持和融资渠道拓展也无从谈起。”上述嘉定开发商认为。

    不止一位开发商对记者表示，导致商业地产供求危机的原因之一在于地方政府不遗余力地大力推动。易居研究报告显示,在众多一二线城市的新城区规划中，大体量商业地产项目将于未来3年集中入市。

    对此，丁祖昱表示，相关部门不可能就商业地产项目供地计划做出具体规定，这需要地方政府根据当地不同具体情况，在土地供地指导方面进行重新规划。

    但相关政府部门可能从税收和外资购买限制等方面拯救商业地产。“在税收方面，对于商业项目的再次转让、租赁等所得税给予类似住宅的减免鼓励；对于部分限外措施予以放松；严格对于住宅改商住的相关规定等。”丁祖昱透露，相关政策措施可能在三季度出台。

    此外，在更多业内人士看来，商业地产回暖的根本还在于模式的转变。戴德梁行投资部董事叶建成表示，政府能够给予的优惠和扶持始终有限，根本上还需要开发商本身改变以往的开发策略，积极应对。

    “实际上，目前上海优质的商业地产项目很少，这些优质的项目大多经营良好。而有融资需求的项目大多品质不佳，但对于这部分项目，银行不良贷款风险较大。”在此次上海商业地产座谈会上，央行上海总部代表说。