近来，楼市成交量爆炸式的增长让业内集体迷茫，对于是否会长久回暖，一向以敢言著称的潘石屹（新闻 博客）也显得非常谨慎，他表示，从过去一段时间的成交量来看，楼市确实已经回暖，但是是否会长久回暖还不敢断言，这要期冀于今后的国际经济形势和货币政策，现在还不敢妄下结论。

   同样包括北大房地产研究所所长陈国强、国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠也谨慎地表示，目前只是出现回暖的苗头，但是究竟是否意味着楼市已经度过危机，呈现根本性回暖还尚待观察。

   和专家的谨小慎微不同的是，尽管口头上一再称回暖只是暂时的，但是从3月起，京城热销的许多项目全举起了涨价大旗，一派迎接当年即2007年盛况即将到来的气氛又在楼市内部慢慢蔓延开。卖得好就提价无疑反映了开发商对楼市回暖的积极看法。

   尽管目前楼市还沉浸在是否会长期回暖的辩论声中，但是，近期一些以满足改善型需求为主的项目全出现了热销。例如刚刚开盘不久的珺峰(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)16号楼，热销120套，揽金近3亿，而且销售户型主要集中在140-160平方米的大户型，而与此同时，其他区域的大户型项目代表珠江帝景(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)、金都杭城、文成建筑(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)等项目也出现了热销状况。

    一位业内人士认为，大户型产品热销的现象很值得研究，传统看法认为市场低迷阶段通常会以刚性需求、入门级产品为主。但珺峰的快速销售说明，更具消费能力的改善型买家一直在关注着市场变化，并开始进入市场。同时也可以看到被政策、市场信心等因素排挤出市场的投资需求开始回头。这是北京房地产市场回暖的一个重要信号，因为改善型需求和投资型需求是对房地产市场更有力的支撑。

    ●楼市回暖到底能走多远？

    一直以来对于北京楼市之所以表现得如此抗跌，无论专家还是开发商全认为是由于强硬的刚性需求的存在支撑了北京房价的下降速度，但是通过这轮楼市回暖的热销项目分析，记者却发现改善型才是支持楼市长久发展的关键。

    所谓的刚性需求，就是由于结婚、拆迁等被迫性因素造成的买房需求，同时还包括每年大量的高校毕业生和来京工作人员的愿望式买房需求，无疑在理论上他们对购房有着非常迫切的需求。但是需求不是购买力，就如同一直强调中国的内需如何的强大，但是在没形成购买力之前它永远只是画饼充饥。

    “刚性需求确实存在并且很旺盛，但是它不是购买力，并不能带动销售。从我们项目来看目前购房者全是改善型需求，他们有着非常强大的购买力。”珺峰项目有关负责人表示。

   “这几天一直在帮朋友买房，全是120平方米以上的大户型，不仅现在改善型需求释放出来了，而且投资型购房也出现了苗头，无疑这对楼市回暖是一个利好消息。”浙江商会副会长陈俊表示。

    尽管目前投资性需求还只有很少一部分，但是这一现象的出现已经引起了专家的注意。陈俊认为，“投资者对市场趋势判断是最为准确的，目前楼市中已然出现了一些投资者，表明楼市已经处于了上涨的前夜。”

    诚然，从去年开始蔓延的世界性金融危机开始影响中国，无疑对于大多数工薪阶层来说，在过去的一年中财富并没有出现增长，而且相对而言还要面临着更加严峻的就业形势，在这样的情况下买房的步伐肯定也将受到影响，存在的刚性需求在财富没有增加的情况下很难释放出来。

    在我们走访的多个项目中发现，在楼市整体回暖的情况下，选择大户型的改善型购房者越来越多。

    在珺峰售楼处我们看到，不少前来购房的置业者选择该项目最近推出的160平方米的主力户型，用于改善自己目前的居住环境。珺峰的销售负责人在接受采访时表示，近期在珺峰的购房者中有大部分是改善性需求，之前有一套住房，有升级换代的考虑，在此次政策的利好下，一部分改善性需求可以满足上述要求的，银行可按照第一套贷款执行。

    ●刚需分流已成必然趋势

    对于这次楼市回暖，国都证券首席策略分析师张翔认为，是因为受到房价下降、政策刺激及大幅降息后购买力的显著提升等因素的综合影响，以及长期以来累积的刚性需求与改善性需求的部分释放。但是需求的释放在哪个市场中体现还是需要分析。

    我爱我家副总裁胡景晖表示，目前二手房市场成交的户型面积主要在85平方米左右，其中刚性需求（一次购房）达到了65%，改善型需求只有30%，投资型需求占5%。无疑在二手房市场刚性需求得到了充分的释放。

    同时值得注意的是随着北京市大面积的保障性住房的竣工，许多北京本地的刚性需求得到了更多的满足。

    那么改善型需求将在何处得到释放？无疑商品房市场将充分地体现这部分购房者的需求。

    其实纵观这轮楼市回暖其主要原因是来自于贷款政策的调整，特别是利率7折的措施，实际上等于国家贴钱让购房者买房。而更影响深远的是，二套住房的松动，让改善型需求得到了释放。

    今年初，北京建委发布“关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见”中明确指出：“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”

    随后在两会期间，政府工作报告又重申了此意见，尽管随即遭到了银监会的纠正，指出二套房贷并没有松绑。但是不少业内人士认为此意见实质为有条件的放宽“二套房”政策，而从目前的楼市回暖来看，此条政策催生了改善性需求的释放。

    对此陈国强认为，在国家大力推进保障性住房市场的同时，也意味着市场的分层会越加明显。刚性需求会过多地在保障性和二手房市场中得到满足，而改善型需求将在商品房市场中得到满足。

    潘石屹（新闻 博客）也认为，这次二手房成交量的迅速增长一方面表现了市场的购买力释放，另一方面也表示了许多人开始卖掉手中的房子，去选择更大的新房子。

    ●回暖背后品质是硬道理

    房价的下降无疑是促发楼市回暖的直接原因。虽然有更多的开发商参与到价格战中来，但从近期热销的项目如珺峰(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)、星河湾、珠江帝景(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)、金都杭城来看，价格是购房者出手的一个诱因，但品质才是成交的关键，特别是对于改善性需求来说，他们大多有一次以上的购房经历，深知什么样的房子品质好，什么样的房子住着才舒适。我们注意到，以上几个项目的价格都比周边项目高出不少，但均取得不错的销售成绩。

    正在热销的珺峰6号楼是该项目现房发售的最后一栋住宅，不仅紧邻社区核心区的13000平方米湖景园林，而且目前社区内的一所9年制36班义务教育中学已经全部竣工。受益于朝阳大悦城(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)进驻、地铁6号线即将建成等因素，朝青板块也将步入收官阶段，这无疑也是当下区域内楼盘现房热销的一个主要卖点。

    此外，CBD板块的整体成熟以及中央电视台、北京电视台等传媒业的进驻，也给朝青项目改善型产品的热销增添了一个重要砝码。“我们去年在9-12月4个月内就完成5个亿的销售额，而这次6号楼开盘更是销售了近3亿元金额。从销售现场反馈的信息显示，住宅可用、配套可享、景观可见的真楼实景是吸引购房者的最大因素，珺峰全现房实景以及短期内即可入住的优势打消了不少购房者的顾虑。”珺峰销售总监郑德强对近阶段项目的爆发性销售表达了自己的看法。