6月3日，国务院办公厅正式公布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，被称作一场租赁市场的大变革。这场“变革”波及的范围并不单纯在租房市场，商业地产或将改变目前高库存、多空置率的现状。此中长租公寓将成直接获利者，新政扶持下，市场扩建更加方便，租赁业的金融投资服务队伍也将更加壮大，另外，土地市场也会被影响。可以说租赁新政，是朝未来健康的租房市场迈出的重要一步。

    国务院6月3日发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，最引人关注的一条内容当属关于“商业用房可改为租赁住房”的意见。该条内容表示，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

    在楼市“去库存”的大环境下，“商业用房可改为租赁住房”意见的出台，被业内人士认为将成为推动商业地产“去库存”的重要武器。同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于水电、税费等的减免，商办物业经改造后也可以进入租赁市场，有助于盘活存量商办物业，解决商办市场库存问题。

    从杭州的情况来看，2016年以来，在新一轮楼市热潮的带动下，商业地产也表现出较为强劲的势头。据中国指数研究院的统计数据显示，今年1-5月份，杭州商业地产共成交了15824套房源，成交总面积达到114.2万平方米，成交量超过去年同期的两倍，其中酒店式公寓成交9897套。

    不过，虽然商业地产的成交迎来小高峰，但是整个市场的库存量依然是座难以逾越的“大山”。中国指数研究院的数据显示，1-5月份商业地产新增房源量共8256套，截至5月底，杭州商业地产可售套数共68509套，可售面积高达7207398平方米。

    “租赁新政对于杭州商业地产来说将是非常大的利好。”华盛达集团杭州开发公司副总经理董向浩告诉记者。董总表示，杭州以阿里巴巴、网易等互联网企业为中心，形成了全国性的电子商务中心，有数量众多的年轻的、高学历、高收入的互联网从业者，他们对酒店式公寓的租赁需求非常大，而且未来这个群体将更加壮大。

    在董向浩看来，写字楼将成为“租赁新政”的受益者。他认为，杭州写字楼回报率低、空置率高，尤其是浙商以中小型企业为主，对于高端甲级写字楼需求很低，“按照新政，把空置的写字楼改建成租赁用房，那么出租率和租金收益都会得到提升。”

    政策如何落地成关键
    新政效应尚未显现

    其实，6月3日国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》并不是国家层面就租赁市场第一次发声。此前5月4日，国务院常务会议提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，5月6日，在国务院政策吹风会上，中国住房和城乡建设部副部长陆克华再度强调，并详解了这一说法。

    不过，由于地方政府的具体实施细则尚未正式落地，所以此次“租赁新政”并没有在房地产市场上引起太大反响，从杭州的情况来看，新政效应也没有体现出来。“目前新政效应还不是特别明显，还需要一段时间的沉淀和地方政策的具体落地。所以我们现在也没有太多宣传。”华盛达集团杭州开发公司副总经理董向浩表示。

    “新政对于酒店式公寓的去库存肯定是有利的，酒店式公寓本身就是类住宅的产品，不过到底能产生多大的作用，关键要看落地的细则。”中大银泰城副总经理高玉表示。高玉告诉记者，中大银泰城并不会将项目中的酒店式公寓改建为租赁住房，“我们今年已经有5个多亿的销售额，存量已经不多了，酒店式公寓只剩两三百套，写字楼也只有一万多方。”

    不过，高玉也透露说，现在有不少酒店品牌都在跟中大银泰城谈合作，计划整幢或几层酒店式公寓统一运营，看中的正是项目的地段、品质和品牌。

    开发商重交易轻租赁
    新政或无法直接促进销售

    不过，在“租赁新政”公布以后，也有不少业内人士表示，“商业用房改为租赁用房”面临结构改造、配套不完善等问题，而且相比公寓租赁盈利空间小、前期投入大、回报周期较长等问题，将物业一次性出售资金回笼速度快，收益高，无疑是开发商的第一选择。

    “此次新政的主要目的是鼓励规模性的企业进入长租公寓市场，对于商业地产的销售可能不会有直接的影响。”赢商机构总经理方芳如是说。方总认为，将写字楼改建成酒店式公寓出租，需要在结构、装修等方面进行改造，这方面的投入成本很大，投资回报率可能会不太好看。

    而且，方芳认为，尽管从2015年起不少企业进入到长租公寓市场，但是这类企业基本以轻资产运营为主，并不会购买酒店式公寓或者住宅，而且通过整体租赁的方式进行运营。“所以，长租公寓的发展，也不能给开发商销售带来帮助。”

    另外，也有业内人士表示，公寓租赁市场必须面对的现实是盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等问题。“如果把房子改为租赁运营，企业收益远远比不上将房屋一次性出售，更多的开发商会选择出售，只有一部分闲置写字楼或者去化不畅的公寓才会选择出租。”

    租赁业资本海洋更辽阔 土地市场也将受波及

    起步于2009年的魔方公寓，如今是全国第二大集中式品牌长租公寓运营商，目前在全国有150余家店面，在杭州已开的5家，位于滨江区、火车东站、秋涛路、河东路等，计划年底前将在杭州拥有10家以上店面。长租公寓前期投资大，魔方公寓承包的建筑属于商业产权地产，与开发商或产权人签约都是15~20年的期限，从承包到装修、打造产品，都要花费动辄千万甚至亿元资金。因此长租公寓市场若没有资本的推动，将寸步难行。

    随着迅猛的发展和市场的接受度高，长租公寓对资本的诱惑力越来越大，YOU+公寓与目前脱离链家地产独立运作的自如寓等背后都有资本金主的买单。4月15日，魔方公寓完成C轮3亿美元来自中航信托的融资，为迄今为止长租公寓领域最大的一笔投资，震惊了市场。未来投入长租公寓领域的人群将会越来越多，有了租赁新政的背书，服务该类产品的信托、金融等企业队伍也会逐渐壮大，衍生品也会更多。

    租赁新政对长租公寓的影响已不仅在于房屋市场，还深入到了土地出让上。近期上海在周浦和顾村出让的土地，在地块出让条件中明确规定要求开发商自持15%的住宅面积，业内人士表示可以理解为是对租赁文件在土地市场上的积极响应。租赁新政支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，而据上海某国企开发商的高管透露：发展成租赁业务仍有一定收益。魔方公寓的公关表示这是专业公寓运营商的机会，现在已经有开发商和魔方提出定制开发及运营等合作要求。

    新租赁时代下
    各式长租公寓各表所长

    魔方大厦在市场属于中高端公寓。以魔方公寓河东路店为例，该公寓30平方米左右单间的租赁价格在3600元/月以上，另加236元每个月物业费及网电水费用。据店长透露，每套房间装修成本在7万元左右，单单床垫就要4千元，装修风格温馨，房间内床上用品、卫生洁具、到包含电磁炉的厨具用品全套赠送，真正实现拎包入住。但也因为近4000元的单月房租费也决定了它的市场范围，有经济支撑、追求生活品质的人群，才愿意为魔方公寓的装修、管理等溢价买单。

    不过据任宇介绍，现在愿意为这样的生活品质买单的人并不在少数，且以80后90后为主。政府对这种集中式品牌长租公寓运营商给予的特别福利将助推它的发展，魔方生活服务集团市场部高级经理任宇表示：“等新政落地后，市场更广阔，也真正培育起来了，长租公寓的明天会更快到来。”

    拎包客是杭州本土发展的长租公寓品牌，相比魔方大厦的中高端定位，拎包客主打青年社区、社群服务。目前拎包客在杭州已有4门店，入住的人群以90后互联网从业者为主，单间租赁价格1000元~1800元/月，比较亲民。拎包客对于入住租客的要求较为严格，有些人“面试”几轮仍然被拒之门外，拎包客CEO华杰说道：租客人群质量很重要，创业者、有特长的、有故事的、有趣的才欢迎。社区公共活动空间大，经常举办社群各种活动，为此还吸引了杭州市政府的目光。

    目前区政府及市政府计划将拎包客品牌引进更多社区，为社区提供社群服务；同时如果有合适的房源，也会提供给拎包客去打造青年公寓。就目前态势来看，等具体的地方租赁细则落地，拎包客为主的社群公寓或将首批享受红利。

    杭州龙头品牌中介我爱我家旗下也有长租公寓品牌——相寓，庞大的客户群体及数据支撑让我爱我家更有信心投身长租公寓市场。营销企划总监周包军表示：“我们将租赁新政作为租房市场转变升级的标志，也更加坚定我们发展相寓租房市场政策性的底气。租房市场一定会得到相应政策的受益，具体哪一方面暂不明晰，但租赁新政作为中央文件的发布，对租房市场具有长远指导意义。”

    国务院大招支持房屋租赁

    日前，国务院办公厅正式公布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）。《意见》分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。其中提到，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

    推行租赁新政后 长租公寓是直接获利者

    租赁市场一直为人所诟病的是市场庞大却无良好的权益保障。根据58同城《租房行业研究报告》显示，73.69%的租房者都有过权益受损害的经历。租房难，遇到黑中介，随意涨价等这样或那样的问题，直接拉低租房人群的生活品质。这几年兴起的长租公寓有效规避了这些问题，算是对乱象丛生的传统租房市场的“起义”。

    长租公寓发展这么多年头，YOU+公寓、魔方公寓、自如友家等受到来自市场不少机遇与挑战，失败的也有不少。本次租赁新政的发布对整个租房市场包括长租公寓的影响都将是翻天覆地的。魔方生活服务集团市场部高级经理任宇说道：“租赁新政是首个对租房市场影响非常巨大的，能够改变格局的政策，对于长租公寓自身的发展与优化有着非常大的帮助。政府鼓励租房，将以前自建的保障房，公租房来保障低端收入或租房人群的生活水平，到如今放手给了市场，长租公寓的增值税收目前也从明确为6%，大大降低税收负担，我相信地方的租赁细则也将在不久后落地。”

    此外，政府还将对像魔方公寓这样的有集中式品牌运营商的品牌公寓租客人群开放居住证办理申请。因为户籍改革的推进，是发展租赁市场的重要条件之一，在中国没有一套属于自己的房子并不仅仅意味着没有固定居所，在某些地方意味着无法进行结婚登记、子女落户以及享受子女划片入学等。居住证给予了租客人群很大的便利，享受本市的一些本地居民可享受的福利。对品牌长租公寓开放居住证办理申请也就意味着，即使在未全面推行居住的城市，租住在品牌长租公寓的租客可以率先享受到居住证带来的利好。

    再者是租房使用公积金抵扣的条件也将在品牌长租公寓上有所放宽，具体如何操作，任宇表示要看每个区域落地的细则而定。

    一、对政府

    增加租赁房供地

    鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

    完善监管 健全法制

    完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动。

    二、对企业

    允许改建房屋用于租赁

    允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

    鼓励开发商干中介

    支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

    中介租赁业务享受增值税政策

    对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

    予以金融支持，或可发REITs

    鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

    三、对个人

    无户籍租房或可享公共服务

    落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

    个人出租房月入不超3万元，免税

    落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题 。（原标题：允许商业用房改建为租赁住房 商业地产迎来“去库存”良机 记者：周坚洪 见习记者：刘恋）