为了消化商业地产库存，不少地方采取了各种应对措施，其中包括“商改住”政策，允许商业用地调整成为住宅用地。

　　商业地产的库存压力有多大？先看一组数据。其一，最近国家统计局公布的数据显示，截至6月末，全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23%。其二，有数据表明，到去年12月，全国写字楼平均空置率为18%，商业用房空置率达到30%。其三，二三线城市商业用房等消化周期高达50个月以上，一些城市甚至达100个月以上。由此可见，商业地产的库存压力还是相当大的。

　　如何从根本上消化商业地产的库存？回答这个问题，要先从源头探究。

　　一是总量过剩。在住宅市场出现分化的情况下，不少房地产开发企业就把商业地产作为开发的一个重点。据统计，2008至2014年，全国商业用房开发投资额增长了328%，明显高于同期住宅开发投资187%的增幅。在需求方面，以电商为代表的新型业态的异军突起，传统实体店受到了前所未有的压力，出现了集中关店现象，这一现象必然传导到对商业地产的需求上。受到供需两方面的夹击，供过于求的局面在所难免，特别是三四线城市，由于整体消化能力有限，这种供过于求的现象就更加突出。

　　二是结构性过剩。很多商业地产项目缺乏独特的理念和模式，模仿式开发直接导致了经营层面的同质化现象。以购物中心为例，一方面数量上相对饱和，另一方面经营模式基本类同。通常逛过一个购物中心，就没必要再去逛其他的了。所以说，缺乏主题、缺乏特色、缺乏差异的购物中心，必然出现结构性过剩。

　　与房地产去库存相比，商业地产的去库存更为复杂一些，涉及到地方的经济发展程度、消费能力、商业设施整体规划以及商业地产的运营水平等。“商改住”政策为商业地产找到了一条出路，但效果也因地而异。比如，商业地产库存突出的地方，同样也面临着住宅去库存的压力。所以，商业地产去库存，应该从供需两端发力。

　　首先，在供给侧要严格控制数量的增长。这就要求地方政府必须转变一味追求数量的发展理念，在规划和用地审批过程中，严格按照市场规律和行业特点，按照商圈的容量要求，适当控制数量避免过剩。像四川就对商业地产库存较大的城市，严格控制新增土地供应和规划指标。

　　其次，根据不同需求，提供差异化的项目产品。影响商业地产经营的因素比较复杂，除了要有好的地段、适宜的建筑设计外，对投资运营的专业化要求也比较高。所以，商业地产去库存，最主要的还是要在市场经营方面想办法，通过差异化经营，通过不同的主题功能设计和与众不同的服务，避免结构性过剩问题。

　　病去如抽丝。商业地产去库存要有打持久战的准备，一蹴而就的想法，很可能欲速则不达。（原标题：商业地产去库存 从供需两端发力 评论员：魏稳虎）