存量房时代，商业地产改造的蛋糕正在变大。

    国内首支人民币商业地产基金高和资本正在加大对商办物业的投资。记者日前从高和资本了解到，该公司收购的首个持有型写字楼项目“新街高和”目前已在北京面世。这是2015年1月高和资本从新加坡星狮集团收购的项目，位于北京北二环内，原名为“星街坊”，后命名为“新街高和”。

    在行业内，做写字楼改造的还不只是高和资本。近几年来，随着商业地产整体供量过剩，地产私募基金将目光投向了传统商业项目，并希望借助资产管理能力来实现项目增值。分析人士指出，商业项目可通过“商改写”获得更高的租金收益及资产溢价，其中租金收益增加可达10%~20%，但与此同时商业项目的土地性质、原有平面设计、租户安置等都可能是改造需要面临的挑战。

    “改造版”写字楼时代

    记者日前在新街高和项目现场看到，该项目正在对外招租，现场打出了共享办公的新型产品形态“Hi Work”。高和资本产品总监付邦保对记者介绍，Hi Work具有共享、社交等“互联网+”的办公属性，高和希望以此为所有入驻项目的企业提供对接资源、空间增效、创新指导、办公配套和VIP接待五个方面的服务。据他的说法，入驻企业可以通过APP一键预约服务，APP也每天为用户推送天气、培训、政策等信息。

    如此的改造能否带来盈利能力的提升？根据高和提供的运营数据，通过整体改造后，蓝峰大厦租金由4元/平米/天提升至6.5元~7.2元/平米/天，租金平均涨幅75%。而付邦保告诉记者，与蓝峰大厦不同，新街高和则主要定位于金融类企业办公，是Hi Work2.0版本。

    公开资料显示，高和资本正式成立于2009年10月，是中国首支人民币商业地产私募股权基金，主要投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产，目前已收购项目11宗，在北京、上海核心区域投资总额超过240亿元。该公司总计收购项目11宗，其中北京7宗，上海3宗，苏州1宗，已退出项目7宗。

    实际上，除了本土房地产私募基金，海外的私募基金也早已开始对商业改造的探索。2014年4月，房地产私募基金公司基汇资本宣布，其旗下基金所投资的一家公司已达成有条件协议，收购北京三里屯地产项目盈科中心。楼板面积约16.99万平方米的盈科中心，由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。基汇资本方面当时对本报记者表示，这项初步总价约为9.28亿美元的交易是海外私募基金在中国最大的单项物业收购案之一，基汇资本计划在收购后，通过积极的资产管理最大化的发挥该物业的商机潜能。目前，北京盈科中心成功实现“商改写”，而中关村海龙商城、三里屯太平洋百货等传统商业业态均开始进行整体改造，太平洋百货被改造为新型写字楼，不久将对外招租。

    行业过剩的危与机

    地产私募基金资管频繁发展商业项目改造的现象背后，是我国商业地产逐渐过剩的行业现实。目前，我国商业地产正处于发展初期转向逐步成熟阶段，商业地产供应量快速增长，部分地区已出现供大于求、竞争加剧的状况。来自RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，截至2015年12月底，我国商业地产库存达2.66亿平方米，其中写字楼待售面积比11月份增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。全国写字楼平均空置率18%，商业营业用房空置率高达30%。

    现有低层次、同质化的散售模式面临越来越大的经营压力，改造、运营对于盘活写字楼资产来说显得十分关键。住房与城乡建设部政策研究中心的《民间资本与房地产业发展报告（2015）》指出，房地产市场进入存量房时代后，存量房交易上升，房地产资产属性更加凸显，房地产经营理念和重心逐步从开发转向持有经营。在美国，当城市化率在50%~60%之间，第三产业占GDP比重超过60%时，房地产物业开发和持有并重，当城市化率、第三产业占GDP比重超过60%时，持有经营比重迅速提高并最终超过开发比例。

    对此，高和资本董事长苏鑫对第一财经记者指出，传统写字楼办公形态正在被颠覆，但写字楼的创新形态并不仅限于时下大热的联合办公。在他看来，共享办公不只是针对创新型小微企业的办公形态，成长型企业也需要移动互联网时代下办公的共享与开放的社交。

    对于当下一线城市的商业地产投资前景，苏鑫分析，通常来讲，相较于住宅，核心区域的商业地产收益率有明显优势，以北京为例，丰台、大兴和通州等郊区商业地产，由于不断有新增供应带来的流通性竞争，抗风险能力偏弱；反观核心区域，由于目前禁限令的出台，核心区域的商办物业很长时间之内不会再有新的供应，现有的在售楼盘不存在流通性竞争，未来的抗风险能力较强，在他看来属于安全性资产。

    另外一个隐秘的趋势是，商业改为写字楼正在成为了商业地产行业的新潮流。受营改增政策特点的影响，开发商可以通过装修或者“商改写”装修进行进项抵扣，开发商不仅改变或提升了自身资产价值，同时避免了因重复纳税带来的多余支出。

    对此，戴德梁行中国区写字楼企业服务部主管严区海评价说，直观来看，在租金收益及资产溢价方面，开发商也获得明显收益增长，其中租金收益增加可达10%~20%。但他同时指出，“商改写”的挑战也不容忽视，从政策层面看，如果当初商场拿地性质不含办公用途，则商场不可改为写字楼，商业的平面设计绝大部分也不适合写字楼使用，因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求。此外，他还提到，写字楼对于自然采光有较高要求，因此“商改写”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商业工程的施工非常复杂，大楼内原有租户的退租、续租工作也十分复杂繁琐。（原标题：存量房时代的新“战争” 地产私募持续改造一线城市写字楼 蔡胤）