传统房地产企业要加快融合产业。传统的房地产开发模式已经过去，未来房地产一定是产业配套概念，将与产业融合方向发展，房地产要从“住”“炒”转向更广范围的“用”。

    城市开发类地产企业须结合产业。产业变迁驱动城市或地区发展，主导产业从一次产业逐渐向二次产业、三次产业升级，产业升级加速人口聚集，产业地产可围绕支柱产业以及新产业的布局相结合，推动房地产市场快速发展。

    商业开发类地产企业须服务产业。商业开发地产企业必需要从不能盖好房子就租房子，应从整个产业链延伸，将一个又一个的消费“热点”点燃，在居住、购物、度假、办公、文化五大方面加大服务力度，走出一条初级城市配套服务商的路子。

    工业类地产企业要参与布局区域产业。要以发展产业心态来发展产业地产，以产业发展为例，将产品链做到极致的同时配套服务链，增加创新链，最后提升价值链，实现全产业链创新生态系统。

    产业地产企业的产业价值要来自产业。产业地产与传统地产最大的不同就是，产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展。

    改革开放以来，在经济高速增长与市场旺盛需求的多轮驱动下，我国房地产行业发展迅猛。但随着近年来经济增长放缓、市场需求下降、购房政策收紧与经济产业结构调整、金融土地约束政策出台、供给侧改革去库存力度加大等多种因素影响下，我国房地产产业发展面临着严峻挑战与生存压力。不论是住宅类地产企业，还是城市开发类与商业类地产企业，抑或近年来兴起的科技地产与工业地产企业，都需要思考一个重要问题：房地产行业如何实现产业转型？又向何处转型？

    深入了解房地产行业发展的新挑战

    房地产行业不仅是社会发展基础与保障产业，也一度成为我国经济发展与解决就业的支撑产业。因为房地产行业不仅提供社会住房需求，也带动了近70多个关联产业的发展，对带动经济繁荣、解决社会就业起到重要支撑作用，同时由于特有建设用地供给制度，也为政府财政提供来了重大支撑。在当前发展新的时期，各类房地产企业都遭遇了新的挑战。

    第一，住宅类房地产发展受限了。今年以来，北京、上海等一二线城市从购买条件到金融信贷等方面不断出台购买住房的限制性政策，不仅限制了住宅交易，也有效抑制了房价的上涨，同时住宅类房地产行业遭遇了严重打击。而县、市等三四线城市由于此前住宅类房地产无序发展，造成了大量住宅房产积压，成为“去库存”的重点领域；第二，商业地产类房地产遭遇制约了。近年来，随着经济增长放缓、市场需求下降、社会购买力增长缓慢，尤其是互联网电商对实体店的巨大冲击，再加之经过多年快速发展，以商业综合体、商城建设运营、店铺建设租赁等为主的商业房地产行业也受到了严重制约；第三，城市建设类地产发展缓慢了。以城市运营综合体、行政办公中心、企业总部基地等为主要建设内容的城建类房地产行业，同样受到经济发展缓慢、政府行政办公楼审批从严、总部基地受企业扩展步伐放缓等原因，其发展速度也受到严重影响；第四，工业类房地产发展畸形了。近年来，以科技开发类地产、工业园区建设类地产、旅游园区开发类地产等为主体的工业类房地产行业发展迅速，也为地方经济发展提供了重要支撑。然而从当前情况看，诸多的工业地产开发企业存在着“工业园区开发不懂产业，工业园区运营价值不在产业”的怪现象，不仅产生了大量“园区鬼城”“工业空城”，更重要的是，这类工业地产开发企业必将因不具备可持续发展支撑而陷入生存危机。第五，房地产产业转型落入发展陷阱。今年来，房地产行业面对发展形势严峻，众多企业积极探索转型升级，但由于对经济发展形势及趋势缺少分析理解，转型过程中也出现了众多的“陷阱”。比如，一些房地产企业转型到养老地产，但由于养老地产投资模式不完善、政府收紧养老用地、养老市场需求短期内难以“成势”等原因，同样陷入困境。再比如，大批房地产企业进入现代农业产业，同样遭遇农业价值低、风险大、市场波动大等发展困难，而进入特色小镇建设的大量房地产企业也遇到政府多种政策的打压，而陷入新的困境。

    应清醒了解当前产业发展新形势

    任何产业发展都会受到政府政策、市场需求、产业发展模式等内外部形势的重大影响。房地产行业在经过三十多年的高速发展之后，也面临当前产业发展新的形势。科学分析理解房产产业发展的新形势，对找准产业转型升级的方向与突破口有重大意义。从中国经济发展形势看，必须要认识到当前发展阶段，经济与产业发展出现了众多重大变化：

    一是从“项目时代”进入“产业时代”。由于我国改革开放初期有着强大的市场消费需求，经济的发展基本是依靠众多产业项目与单一企业形式来实现驱动的模式。而经过多年高速发展，产业发展从链条完善度，到建设布局，再到产品生产规模，尤其是市场需求也出现了革命性、颠覆性的变化，当前产业发展必要立足于整体经济与市场的需求与变化进行规划、布局，而不可再仅仅思考某一企业、产品。房地产行业从市场紧缺到产能过剩、从政府扶持到政策限购、从市场宠儿到遭遇打压正是“产业时代”的一个例证。

    二是“布局时代”进入“融合时代”。经过多年快速发展，大多数产业到了产业内部整合要素资源，产业间进行多产业协同协调发展，产业外部环境进行产业与金融、产业与城市发展，产业与社会发展融入融合发展的新阶段。中国当前房地产产业出现的产能过剩、库存过大等问题恰恰是产业与市场需求、社会发展“脱节”的具体体现。

    三是“建新时代”进入“盘旧时代”。从现实来看，对众多产业发展来说，不再是上产能、新建工厂、扩大投资的阶段，而应该把重要力量放到产业要素整合、产业闲置资源盘活、产业低效产能提升的“盘旧工程”上。

    四是“自我时代”进入“服务时代”。还应该清楚看到，当前不管一个企业，还是一个产业都不再是自我发展阶段，而应该融入整个经济发展、市场潮流与社会趋势中去，全面进入服务时代。服务既需要发展理念的转变，更是自身发展的需求。因此，不论是一家企业，还是一个产业都应该深入研究市场需求与潮流趋势的变化，树立服务意识，提升服务能力，做好服务文章。

    五是“转型时代”进入“战略时代”。当今世界政治经济与产业格局发展深刻变化，发展理论、发展方式、发展方向皆需要重大调整，因此，不论是发展目标的确定、发展格局的布局、发展资源的抢占都进入到一个全新的“战略时代”。

    “产业地产”产业发展的巨大需求

    传统产业地产理论是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以产业集聚的各类产业园区为主要形态，为整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。从上面地产产业发展面临的新形势、新挑战，再到地产产业市场新需求、新趋势来看，传统产业地产还是建立在地产开发为基础，在单位开发土地上布局产业，而这种地产发展模式还仍然算是“地产产业”，而不是真正的“产业地产”。笔者认为，产业地产理论应该是基于产业发展为目标，地产发展为手段，形成的一种以产业园区为平台，围绕培育、壮大、发展主导支柱产业为目标，以地产开发、建设、运营为服务工具，实现产业园区、主导产业与地产互动性、互促性、互赢性的产业发展创新模式。

    基于以上对“产业地产”理论的创新，结合对当前发展形势趋势的分析，笔者认为，在当前经济与产业发展具体实践中，产业地产具有巨大的市场需求。一是新兴产业发展需要新的产业配套。在当前大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的形势下，新的业态、新的产业、新的模式不断创新涌现，而这些新产业都需要地产的支撑服务，只是不再仅仅是那种住宅式、厂房式、店铺式的地产开发建设模式，而是要运用创新的业态发展模式；二是传统产业转型升级需要新的建设服务。目前，无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转型与升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业地产发展的机遇，也对地产产业提出了新的需求；三是旧城产业升级需要新布局。中国城市经过数十年高速发展，不论是城市建设设施，还是城市产业发展，还是城市生活都发生重大变化，智慧型、智能型、舒适型、服务型成为城市地产发展的重要方向。旧城改造、产业升级、生活升级为产业地产提供重要发展机会的同时，也对地产行业提出了技术、创意等方面新的要求；四是传统产业园区需要新整合。改革开放以来，我国建设了众多的高新技术产业开发区、经济技术开发区等各类产业园区，而这些产业园区依托的就是包括土地一级建设开发、工业地产开发等在内的多种地产产业发展，而在当前绝大多数产业园区运营困难、面临转型突破的形势下，同样也给产业地产行业带来了发展机遇；五是新城建设需要产业地产新定位。一方面大批旧城需要改造升级，一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建设也在加大布局建设。比如被称为千年大计的雄安新区建设，比如粤港澳大湾区世界城市群建设等，这些新城大多按照产产融合、产融融合、产城融合、产社融合的创新发展模式，这也必定为产业地产带来又一发展机遇。

    创新设计“产业地产”的新应用

    从以上论述中可以看到，产业地产既是传统地产概念的颠覆性理论创新，因为不论是住宅型地产，还是城市与商业类地产，还是工业性地产，都是以地产开发建设为主体，只是功能不同罢了。同时，产业地产也不同于传统的产业地产理论，因为传统产业地产是基于地产而发展产业。笔者认为的产业地产是为发展产业而开发地产，因此产业地产的定义与运用必须具有创新性。

    首先，产业地产是按照产业发展思维设计发展战略。产业地产与传统商业地产的最大区别在于产业思维设计战略，以产业发展为目标和方向，以地产开发为手段，通过专业化园区开发运营和要素资源整合，打造产业集群、产业基地、产业园区；第二，产业地产是围绕单位区域内产业布局制定发展规划。产业地产企业不是单纯依据自身发展需求去设计发展规划，而是围绕本区域或园区内产业发展需要去设计、规划；第三是产业地产以服务产业发展而谋划发展。围绕产业发展做好服务是产业地产的核心；第四是产业地产需要配套区域产业发展配置资源。前面提到，不论是城市发展还是产业发展都对地产配套提出了新需求，产业地产须依据区域产业特点与不同需求配置资源提供服务，而不仅仅提供基地设施建设、住宅配套；第五是产业地产的价值实现要融合产业价值。当前，工业地产开发或者产业园区运营，开发建设者价值实现与区域产业发展没有关联的现象较为普遍，这种“怪胎模式”不仅不可持续，更不利于园区内产业培育，因此必须实现地产开发与产业管理运营收益与价值的挂钩，才能保证产业地产模式的成功。

    对于产业地产发展现实中的运用，笔者给予以下几个方面的建议。一是传统房地产企业要加快融合产业。传统的房地产开发模式已经过去，未来房地产一定是产业配套概念，将与产业融合方向发展，房地产要从“住”“炒”转向更广范围的“用”；二是城市开发类地产企业须结合产业。产业变迁驱动城市或地区发展，主导产业从一次产业逐渐向二次产业、三次产业升级，产业升级加速人口聚集，产业地产可围绕支柱产业以及新产业的布局相结合，推动房地产市场快速发展；三是商业开发类地产企业须服务产业。商业开发地产企业必需要从不能盖好房子就租房子，应从整个产业链延伸，将一个又一个的消费“热点”点燃，在居住、购物、度假、办公、文化五大方面加大服务力度，走出一条初级城市配套服务商的路子；四是工业类地产企业要参与布局区域产业。要以发展产业心态来发展产业地产，以产业发展为例，将产品链做到极致的同时配套服务链，增加创新链，最后提升价值链，实现全产业链创新生态系统；五是产业地产企业的产业价值要来自产业。产业地产与传统地产最大的不同就是，产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展。

    综上所述，地产行业面临着严峻的发展形势，产业亟需转型升级，产业地产则是我国当前发展阶段地产行业转型升级的重要方向，也是必由之路。地产产业的转型升级，不仅要在观念、方向、模式上，也要在科技水平、管理水平、决策能力等方面实现新的突破。（原标题：“产业地产”或是房地产转型重要方向 作者：李继凯 北京新发展产业创新战略研究院院长、东亚智库首席经济学家）