招商地产：理性稳健地面对市场

　　在房地产市场持续活跃和躁动之际，一向低调稳健的招商地产继续保持几分冷静和理性。16日，招商地产（000024）董秘刘宁接受中国证券报记者采访时表示，目前作出房地产市场反转、全面复苏等结论为时过早，但能够明确的是进入金融危机后期，各种迹象和数据转好，房地产市场也在缓慢攀升，市场信心在明显回复。

　　房地产回暖超预期

　　刘宁指出，当前不能简单的预测和评判房地产市场趋势，偏乐观和偏悲观的观点都是不理性的。开发商应该认识到目前正处于金融危机的后期，外围经济和宏观数据逐渐好转，开始缓慢攀升。

　　刘宁还认为，一次大的金融危机之后的疗伤过程可能不会太短，然而由于我国经济对金融危机存在一些壁垒，同时在GDP增长保八的目标带动下，房地产市场出现的回暖超出预期。目前房地产市场的价格预期发生改变，从去年的看跌到逐渐理性。

　　市场回暖带给招商地产不俗的销售业绩。一季度报告显示，招商地产实现营业总收入8.23亿元，同比增长46.21％；净利润1.7亿元，同比劲增361.50%。预收账款高达38.1亿元，较去年年底增加39.51％。合并报表中货币资金达到72.14亿元。

　　分析人士指出，招商地产的全国3+X 战略经过四年的运作，今年将开始进入全面收获阶段，12个城市22个项目全部进入销售阶段。这12个城市今年的开工建设项目将有62个，开工面积达421平方米。

　　地价高涨不利行业和谐发展

　　谈到当前土地市场的火热现状时，刘宁平静地指出，土地价格高涨，一线城市频频出现的土地成交高溢价等，不利于房地产行业长期和谐发展。面对目前的市场状况，招商地产将以理性而稳健的态度面对市场。

　　对于未来政策走向，刘宁认为，近期出现的一些政策信号，体现出国家希望保持房地产市场平稳发展的意愿。如果市场出现非理性因素活跃的情况，不排除国家会出台一些政策来稳定市场。

　　数据显示，招商地产拥有土地储备达1100万平方米（属公司权益的有800万平方米以上），其中珠三角占49%，长三角占23%，环渤海占23%，其他地区占23%，具有良好的可持续开发能力。

　　招商地产自2004年开始陆续在广州、珠海、佛山等珠三角城市拿下多块优质土地；2005年和2006年，由广东省内逐步走向全国；2007年开拓成都市场，2008年将福建省漳州市纳入布局范围。2007年招商地产房地产销售项目发展到了5个城市；到2008年发展到了11个城市的18个项目。

　　万科A（000002）董秘谭华杰16日在接受中国证券报记者采访时表示，目前万科的销售中自住需求仍是购房的主体，但投资购房比例确实呈现出上升的迹象。从企业角度来看，平稳和理性的房价更有利于行业的发展，而在当前的形势下，也更有利于市场成交量的巩固。

　　平稳和理性的房价更利发展

　　今年以来，全国各地住宅市场成交量普遍回升。万科披露的5月份销售简报显示，5月份万科实现销售面积69.7万平方米，销售金额64.1亿元，分别比2008年同期增长19.3％和19.7％。今年前五个月累计销售面积281.7万平方米，销售金额238.9亿元，分别比2008年同期增长27.4％和20.9％。

　　主要城市的市场成交量上升幅度更大，很多地区甚至已经超过2007年同期的水平，而随着市场成交量的放大，多数城市的房价，无论是新房价格还是二手房较之年初时都已经有明显上涨。

　　谭华杰认为，房价的上涨反映了市场信心的回升。但另一方面，在整体经济形势尚不明朗的情况下，价格的上涨如果脱离家庭收入的增长幅度，可能会影响到自住需求的释放，并给市场的后续走势带来不确定性。

　　拿地方面仍应谨慎

　　随着住宅市场成交量持续攀升，近期土地市场也呈现出前所未有的活跃。以万科为例，中国证券报记者统计，从5月至今短短40多天，万科在6个城市共拿下8幅地块，投资总额达到42.83亿元。对此，谭华杰表示，近期土地市场的活跃一方面因为市场信心的提升，另一方面，开发企业的资金状况随着销售提升而普遍得到改善，这也为企业补充项目资源创造了有利的条件。

　　万科的销售简报显示，仅5月份就增加6个新项目, 包括无锡金色家园南地块、佛山桂城半岛路项目、沈阳铁西胶管厂地块、沈阳五里河地块、青岛双山南山地块及青岛308国道以北地块，合计建筑面积约188.34万平方米。

　　尽管拿地增加，谭华杰亦坦陈目前一些地区的地价仍然偏高。他表示，最近几年以来，地价对房价的比例逐渐上升，市场的调整并没有改变这一趋势。如果未来房价保持平稳或温和的上涨，那么按照很多地方现在的地价水平，事实上企业很难获得合理的投资回报。而在整体经济环境仍然具有不确定性的情况下，对未来的房价做出过高的预期显然带有较大的冒险因素。

　　他表示，经过前两年的市场调整，很多企业已经认识到在项目获取上应该采取相对谨慎的态度。目前万科进行新项目决策时会重点关注土地价格是否合理、项目风险是否可控，并在此基础上，综合考虑收益空间、开发周期、资金占用等因素，精挑细选。他特别提到，由于目前一线城市的土地市场竞争相对更加激烈，地价中带有较大的预期成分，万科近期新增的项目基本上位于二三线城市。

　　事实上，除5月份销售简报公布的6个项目外，万科近期新获取的项目也都位于二三线城市。6月8日，万科刚刚在厦门土地出让拍卖会现场拿下一幅地块，位于厦门岛内湖边水库片区湖心岛北侧。此前，万科曾参与了深圳宝安区3宗地块和广州珠江新城某地块的角逐，但因对手出价太高而未得。6月12日,万科在福州的土地拍卖会上拿下福州仓山区则徐大道以西一幅地块。

　　谭华杰认为，过高的地价在一定程度上会阻碍市场的理性发展。尽管如此，他并不赞同将地价过高的原因归咎于土地招拍挂制度。相反，他表示从实际情况来看，在协议出让的低价土地上建成的住房价格与招拍挂获取的土地没有区别，而招拍挂制度在公开性和透明性方面显然具有无法取代的优势。

　　谭华杰还表示，就长远来看，价格的上涨主要是因为供应不足引起的，实际观察到的情况也显示，在土地供应充足的城市，房价、地价表现较为稳定；而在土地供应不足的城市，房价、地价波动幅度更大。从这个角度出发，他建议应增加土地供应，进一步完善招拍挂制度，以稳定地价和房价。