当前，在金融监管日趋严格的背景下，房企融资渠道逐步收紧。另一方面，随着房地产市场规模化竞争升级，行业集中度进一步提升，也促使很多房企寻求新的融资路径，以缓解资金压力。

　　据证监会官网最新公布的《发行监管部首次公开发现股票审核工作流程及申请企业情况》显示，截至2018年7月12日，申请在A股上市的房地产业类企业仍处于排队待审状态。从排位上看，大连万达商业地产、广州富力地产、金辉集团、首创置业分列83、84、85和88位。相较于审批严格的A股市场，多数房企纷纷开始转战港股市场。

　　自去年至今，三盛控股、福晟国际、正荣地产等房企相继完成了在港上市，这也让很多中小型房企看到了登陆资本市场的希望。7月12日，来自南京的本土房企弘阳地产在港交所敲锣宣布正式上市，而在它背后还有大发地产、美的置业、宝能地产等房企，正在筹划着赴港上市。据统计，2018年上半年，在港交所递交招股书的房企至少有5家。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，国内市场除了上市平台之外，其它融资渠道都在持续收紧，境外市场的上市平台和渠道相对来说还有空间。因此，在未来整体融资环境趋紧的情况下，很多房企都会考虑这种策略，所以才会出现扎堆赴港上市的情况。

　　此外，房企融资的急迫性也体现在公司财务数据中。根据弘阳地产招股书显示，2015年-2017年资产负债率分别为119.4%、136%、137.5%，近三年借款总额分别为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元。截至2017年底，弘阳地产一年内到期的贷款占未偿还债务总额的39.9%，两年内到期的贷款则占到未偿还债务总额的六成；另一家排队上市的美的置业，2015年-2017年资产负债率分别达到95.94%、94.65%、89.23%，与此对应的净负债率分别为622%、625%、118.9%，据其招股书显示，截至2018年3月31日，美的置业拥有157.07亿元现金，负债总额为1089亿；大发地产2015年-2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%和269.8%，报告期内，大发地产的银行贷款及其他借贷为59.87亿元，未偿还银行贷款为39.75亿元，未偿还信托融资及其他融资约为20亿元。

　　“在未来两三年，A股市场对房企开闸的可能性很低，这也迫使一些房企转而寻求境外资本市场。”新城控股高级副总裁欧阳捷同时指出，境外资本市场以机构投资者为主，对表现优秀、长期可持续发展企业的融资会给予认可和支持，对业绩表现一般、专业能力不足、发展前景不明朗的企业，即便是在港股市场，也未必能够获得资本市场的青睐或支持。

　　除了地产主业板块，还有不少房企分拆旗下物业板块谋求上市。

　　自2014年房企花样年控股分拆旗下物业管理公司彩生活赴港上市后，以物业管理为主的房地产服务商登陆资本市场逐渐成为主流。在此热潮引领下，大型房企纷纷分拆和重组旗下相关业务，角逐资本市场。尤其是今年，已经有雅居乐集团旗下的雅生活服务和碧桂园旗下的碧桂园服务两家公司登陆港股，此外还有佳兆业和新城控股旗下物业也计划上市。截至目前，共7家物业企业登录香港主板市场，1家在A股上市，62家挂牌新三板。

　　对此，一家物业公司负责人表示，目前房企市盈率与市净率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明显享有更高的市盈率与市净率，具有估值优势。主要因为一方面物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性。另一方面，物业管理公司的现金流也相对更加稳定。

　　“物业通过资本加持、技术助力，将为企业发展赋能加速。通过登陆资本市场获得资金支持并加快兼并收购，同时搭建平台、加强信息化建设，以增值服务助力企业高速增长，以商业模式升级及规模化运营提升企业市场竞争力。”上述负责人说。

　　欧阳捷认为，物业的分拆上市对房企的业绩影响不会太大，毕竟物业收入在整个房企营业收入中占比很小。在业务剥离之后，更有利于房企专心做好自己的开发业务。他预计，未来会有更多的房企会进行分拆物业上市。
    （原标题：聚焦资本市场：房企扎堆赴港IPO 拆分物业上市迎新一轮热潮 王日晨）