都说温州人有敏锐的投资嗅觉和眼光。

    前阵子，温州的一帮投资朋友趁着周末跑到杭州来看房，锁定的区域除了不限购的临安区，还有杭州周边的城市与县城，如海宁、舟山、宁波甚至嘉兴平湖等地。

    那么，现在这些地方楼市状况如何？是不是所有的环杭城市都值得投资？环杭投资一般周期又是多久？该注意哪些要素？就此，我们不妨来分析一下。

    环杭投资地冷热不均
    投资客总体热情降温

    据观察，目前几个环杭城市的住宅投资热度不一，并且同区域的楼盘热度也不同。据不少楼盘现场销售反映，相比之前几个月，投资客在本月的热情也开始有所下降。

    先说说海宁吧，海宁应该说是较早融入杭州、受投资客关注的板块。但是，目前板块内不同地段的楼盘价格相差甚远，如连杭经济开发区，靠近杭州下沙大学城，目前该区域楼盘如华景川·万科潮起东方已经卖到了精装修21500元/㎡的均价；临杭新区的房价，如万科·桂雨东方精装修在23000元/㎡，绿城·兰园毛坯房售价在19000元/㎡；作为海宁腹地长安镇，价格却“拦腰截断”，8月底即将开盘的朗诗·蔚蓝街区预计不到15000元/㎡。记者从几个相对单价较高的售楼处了解到，最近海宁板块内的投资客明显少了。相对而言，朗诗·蔚蓝街区的销售压力要少一些。

    再来看看距离嘉善不远的平湖，由于政府限价，从1月到现在房价基本没有怎么调整，都在13000~16000元/㎡之间，相对比较吸引人，但最近也有项目负责人吐槽：房子有点难卖起来了。这里离杭州，开车要一个半小时的车程，如果坐高铁到嘉善站，还要15分钟的车程才能到。而且，现在环杭住宅产品多了，投资也开始分散了。

    另外，去年比较火热的舟山、宁波等地，市场也开始出现分化。如舟山核心区目前的房价普遍在23000~24000元/㎡，有些甚至已经达到26000元/㎡以上，但实际市场上有种“有价无市”的感觉。相比之下，一些小岛上的房产品要火一些，价格在18000~20000元/㎡，投资客要多一些。

    如何选择环杭房产品
    价格和地段同样重要

    环杭投资的分化，和目前整个杭州市场有些相似。在大环境出现变化后，投资客更为谨慎了。那么，环杭投资还有前景吗？回答肯定是有的。但要怎么去选择投资产品？环杭投资有哪些壁垒？这中间还是有一定学问的。

    就市场来看，最直接的应该是价格。同区域，价格低，就有人买。对投资客来说，投入成本少，风险管控更好。但是，并不是所有单价低的产品都适合投资，还需要看地段。既然说到的是“环杭”，当然要拿和杭州的距离比较。当然，这里说的距离未必指路程，更多的是指时间距离。

    就如同杭州的临安区，大家置业于此，关心的并不是项目在不在临安的核心区，是不是有足够的配套，考虑的是离未来科技城有多远，未来能否把未来科技城的人导流过来。这就是价值。

    最近，龙湖在桐乡有个项目，杭州乘坐高铁17分钟即可到达，项目离桐乡高铁站只有1公里，单价15000元/㎡的样子。我觉得这样的地段和价格还是有它的投资潜力的，因为它具备了单价和地段的双重优势。

    城市热情了，外地人也来了
    城市定位及政策影响价值

    “外地人不热情，城市就不热情。”一营销总监生动描述了环杭投资的市场关系。其实，我更想倒着说：“城市热情了，外地人也就热情了。”

    城市的热情来自于政府，来自于政府对城市的定位、规划、打造以及对开发商乃至外地投资客的政策。政府规划做好了，交通方便了，开发商也便看中这块土地，进而拿地入驻。当然，开发商进去后又会对这个城市带来强有力的动力和热情，从而吸引投资客涌入。

    另外一个便是政策，比如对于外地人首付比例、银行利率等，这些都是和投资成本息息相关的。

    环杭投资需要点耐心
    能抓住关键节点更好

    为什么说要有耐心？第一点，我想说的是短时间投资环杭产品就迅速得到很高收益的时代已经过去了。现在，有投资的机会，但并不一定如投资客所期望的两到三年就能有直接收益。

    原因有二：1、市场刚经历了一轮大涨，接下来的市场大势是稳中求升，特别是环杭投资，投资不当还有进入下行通道的可能；2、环杭投资产品越来越多，开始分流，不大会出现很集中的投资区域，这也会影响产品的价值上升通道。

    所以，节点很重要，这里有两个节点，一个是买入的节点，一个是卖出的节点。就比如现在，是不是适合买入，或是再等等，我觉得有些地段好的楼盘是可以直接买入，特别是首次开盘的；而一些交通还不是很方便的，相对投资成本又比较高的楼盘，可以再等等，毕竟目前在售的环杭楼盘当时的拿地价普遍不高。而卖出的节点，我觉得和股票是一样的，到了你的心理价位，而且有更好的投资渠道，那就卖吧！
    （原标题：市场分化下，环杭住宅投资如何选择？ 房产评论员：吴晓冬）