回顾2018年的杭州楼市，最显著的特征就是“先热后冷”，成交情况起伏明显。而在商业地产方面，酒店式公寓“随波逐流”，契合了整个楼市的成交走势。不过，写字楼和零售市场，却交出了不一样的成绩单。

黄龙万科中心实景图

　　酒店式公寓：下半年遭遇市场降温 整体成交量下滑近三成

　　根据克而瑞的统计数据，2018年杭州市区酒店式公寓总共成交了30445套，环比2017年减少了11369套，降幅约27%，创下了最近三年的最低值。

　　去年酒店式公寓总体成交遭遇滑铁卢，最主要的下半年楼市行情转冷，而酒店式公寓更是率先抢跑，急速入冬。

　　数据显示，上半年市区共成交了20844套酒店式公寓，除了2月份受春节假期影响，只有1385套的成交量外，其余各月都在2900套以上。其中成交高峰出现在5月份，共有4529套。

　　不过，进入7月份后，成交迅速出现“断崖式”下滑，7月份成交1983套，已经是下半年的最高值。整个小半年，市区仅成交9601套，甚至不到上半年的一半。成交最少的月份是传统的“银十”，仅仅交出了1189套的量，甚至远远低于2月份。

　　“行情差了很多，我们在下半年的成交额，只有上半年的60%。”某个在年度排行榜位列前三的酒店式公寓项目负责人表示。据她介绍，下半年自住兼投资的这部分客户比例有所增加，但是整体来访量明显减少。

　　不过在价格方面，酒店式公寓的整体成交价格逐年稳步上涨。数据显示，2016年的成交均价为14521元/平方米，2018年的价格为28948元/平方米，三年上涨了近1倍。

　　“2018年酒店式公寓遭遇极热极冷，我觉得主要有两个原因。”杭州知名房产专家章惠芳认为，一方面上半年整个楼市因为限购限价，使得不少投资欲强烈的购房者溢出到酒店式公寓，推动了这类产品的量价齐涨。到了下半年行情降温，酒店式公寓本身就是投资性产品，降温势在必行。另一方面，随着上半年酒店式公寓价格到达高位，投资属性越来越低，导致了成交量的下滑。

　　在章惠芳看来，接下来这类产品的走势不容乐观：“第一是价格还在高位，第二随着投资的降温，对于投资类产品的需求也在下降。接下来它的成交跟价格还有可能继续向下，还有空间。”

　　写字楼：全年新增供应超50万方 租金上涨动力不足

　　在写字楼方面，根据仲量联行公布的报告显示，2018年，杭州全年新增优质写字楼供应共519772平方米，同比去年增加了109703平方米，涨幅为26.75%。其中，甲级写字楼新增供应323772平方米，同比上涨11.7%。

　　在经历第三季度的清淡后，2018年第四季度杭州甲级办公楼市场需求回暖。但整体而言，下半年去化速度仍较上半年有所放缓，甲级写字楼吸纳量主要来自武林和钱江新城品质较高的办公楼项目，钱江新城以江景优势和物业品质吸引大型国企落户。

　　从需求来看，2018年科技类企业对于甲级写字楼的需求活跃，多家大型互联网公司扩租，承租面积超越金融服务业。另一个需求爆发的行业是灵活办公，各大知名联合办公品牌继续布局杭州，尤其青睐传统商圈核心区位，而开发商也以更灵活的方式介入联合办公领域。据统计，截至2018年年底，杭州甲级办公楼中灵活办公已签约面积达6.3万平方米。

　　受连续三年新增供应保持高位影响，去年杭州甲级办公市场空置率同比小幅上涨0.8个百分点，至25.4%。其中，运河板块甲级写字楼空置率约43.5%，钱江新城空置率约25.5%，黄龙约23.0%。

　　2018下半年起，持续的新增供应及吸纳速度放缓使得租金上涨动力不足。2018年全年，甲级办公市场租金同比上涨1.6%，录得4.7元/平方米/天。

　　仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣认为：“杭州甲级办公楼市场的需求将继续受益于城市创新活力及科技类企业的扩张需求。未来一年，面对更趋复杂多变的市场环境，杭州甲级办公租金有望保持平稳，长期向好趋势不变。”他预计，2019年杭州甲级办公新增供应量将小于2018年，传统核心商务区新交付项目将为市场带来新活力，整体吸纳量将保持稳定，与新增供应持平。

　　零售市场：主城区7个优质商场开业 优质项目租金稳步上涨

　　在零售市场方面，根据仲量联行公布的报告显示，2018年主城区优质零售市场迎来7个项目开业，共计约45万平方米，包括西田城二期、新天地G193广场、亲橙里、大悦城、西溪印象城二期、湖滨银泰E区、黄龙万科中心。

　　从项目分布来看，新增供应集中在城北商圈，体量占全市供应的三分之二。得益于开发商的商业运营经验及创新能力，多数新开项目的开业率表现理想。全市优质零售项目空置率保持平稳，同比微降0.2个百分点，录得7.5%。

　　稳定需求带动租金稳步上涨。核心商圈优质项目业态的积极调整，以及4.7%的低空置率支撑租金同比上涨4.6%。而非核心区，稳定的需求及良好的新项目表现，使得租金水平保持微涨。全市优质零售项目首层有效净租金为20.9元/平方米/天，同比上涨3.6%。

　　在业态上，生活服务和休闲娱乐类商户需求强劲，租赁面积占新开业商户的32%，包括网易考拉、天猫国际、淘宝心选、网易严选等全国首家线下实体店。餐饮、零售及儿童娱乐保持稳定需求。此外新能源汽车品牌租赁需求上升，消费者对此类自带前沿技术属性且科技感较强的展示空间表现出强烈兴趣。

　　在载体上，得益于移动互联网、物联网和大数据等技术日益成熟，越来越多的购物中心在技术驱动下实现场内商户数字化、智能化管理；线上线下客流互相转化、多场景会员高效运营和精准定位等目标。

　　仲量联行杭州零售地产部总监卢纯蔚预测，2019年全市将迎来零售市场的历史第二供应高峰，预计共有9个项目开业，合计107万平方米。非核心商圈持续快速发展，空置率将因市场竞争因素小幅推升，至10.8%，但同时将加速现有商业格局的变革和创新。

　　“随着地铁及城市基础设施的发展及各区域商圈的稳步发展，杭州商业地产已然进入百花齐放的新时代，尤其是精品化特色化的小体量商业逐步涌现。未来将有更多专注社区范围的特色配套商业项目面市，助推需求结构更趋生活体验。”仲量联行杭州分公司总经理辛毅表示。
　　（原标题：2018年杭州商业地产行情如何？ 记者：周坚洪）