2018年，楼市经历了从火热到理性的过程，房屋买卖纠纷也时有发生。据粗略统计，2018年衢州市审结房屋买卖纠纷案件160余件，涉及房屋交付、双倍返还定金、继续履行、确认合同无效、违约责任、共有问题等多类纠纷。在房屋买卖时，如何避免纠纷呢？浙江论剑律师事务所主任陈庆林律师就一些典型案例进行了分析，供房屋买卖双方参考。

　　未经共有人同意卖房，违约要双倍返还定金

　　孙某与刘某夫妇在市区有一套房子，双方育有一子刘文某。2014年，刘某去世。2017年，孙某将房子卖给李某，双方签订了《房地产转让合同》。李某在交付定金5万元后，孙某告知李某因儿子不同意卖房等原因不再向其出卖房屋。双方多次交涉未果，产生了纠纷。经法院审理后，判决孙某向李某支付双倍定金。

　　陈庆林律师解析：房屋共有人没有经其他共有人同意，擅自与他人签订房屋买卖合同，属于无权处分合同。而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，当事人一方以出卖人无所有权或处分权为由主张合同无效的，不予支持。所以，孙某不能以其儿子不同意出售房屋作为房屋买卖合同无效的理由。

　　孙某与李某签订房屋转让合同，是在平等自愿的情况下签订的，合法有效。而李某已经实际交付定金50000元，孙某也出具了收条确认，双方定金约定合法有效。李某所支付的定金数额并没有超过合同标的数额的20%，孙某未按约过户房屋，为此要承担违约责任。李某可以要求双倍返还定金。

　　借名购房，实际购房者要留好证据

　　1999年7月份，陈某从龙游某房开公司购买了一套新房。因陈某暂时失业，无法办理按揭贷款，于是借用应某的名义办理了购房手续。房屋交付后，陈某于2000年9月份入住至今。但是，应某拒绝将房产过户给陈某。经法院审理，判决应某要配合陈某完成房产过户手续。

　　陈庆林律师解析：房子交付后，陈某一直居住在所购房子内。而且从借名购房的原因、购房合同的签订、首付款的支付和按揭贷款的归还，陈某提供的证据都能证明他是实际购房人。因此，应某有义务将其名下的房产过户到实际购房者陈某的名下。

　　房子不过户我就不付首付，合理

　　2017年9月15日，方某在某房产中介公司看中了一套房子，双方签订了《房屋转让居间合同》，约定2017年10月10日前办理房产过户手续，产权过户时方某支付首付款130万元。之后，该房产中介公司未按合同约定的时间履行房屋过户义务，方某也就没有支付首付款，双方产生了纠纷。法院判决，在房子没有过户前，方某可以不支付首付。

　　陈庆林律师解析：在平等自愿的情况下，方某和房产中介公司签订了《房屋转让居间合同》，约定房子过户时就是支付首付款之时。办理过户与支付首付款，属于同时履行。根据交易习惯，办理过户的前提是应事先取得房屋产权证及不存在其他过户障碍。而该房产中介公司在合同约定的过户期限内无法取得抵押于金融部门的产权证，属于根本违约且违约在先。因为房产中介公司无法实现该房屋的过户，方某可以拒绝支付首付。

　　非购房者原因致按揭款逾期发放，不担责

　　2017年9月，徐某从林某处购买了一套二手房，双方约定余款于贷款下来或以现金方式于2017年12月15日前付清；如因人力不可抗拒因素，对房地产转让产生影响，而导致交付延期的，或导致银行放款延迟的，则不可视作买卖双方违约等。2018年1月16日，银行将被告按揭贷款的105万元支付至林某账户上。由于超过约定的时间，林某认为徐某违约，双方产生了纠纷。

　　陈庆林律师解析：根据二手房交易惯例，购房者以按揭贷款方式支付首付款外的其他房款的，其约定的付款时间是预估银行可发放贷款的时间，但银行贷款手续的审批及放款非购房者所能控制，是由银行的客观操作规程决定的。2018年1月16日，银行直接将购房余款汇入林某账户，说明林某是认可徐某以按揭贷款方式支付购房余款的，这也是银行在二手房按揭贷款中的常见发放方式。而林某无法证明是徐某个人原因才造成银行延迟放款的，所以徐某不用承担违约责任。

　　房子交易不能完成，违约金额如何定

　　2017年，买房人江某与中介付某签订了《房产转让合同》一份，购买江土某的房子，买方江某支付了5万元定金。后来，付某告诉江某，房屋产权人江土某不同意卖房。随后，江某提出退还定金，并赔偿违约金。协商无果后，双方就违约金问题产生了纠纷。

　　陈庆林律师分析：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因此，江某可以要求付某退还5万元定金同时主张赔偿违约损失。

　　那么，如何确定违约损失？根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于该房屋无法过户，而在此期间房价有所上涨，由此造成的房屋差价属于合同履行后可以获得的利益，应认定为因违约而造成的损失。

　　买到查封房，房产中介要赔偿

　　2018年，经房产中介高某的介绍，池某与郑某签订《房地产转让合同》。后来，池某要求郑某履行过户手续时，发现该房子已被多家法院查封，导致不能过户。现房屋不但不能过户，而且已付的房款也得不到返还。无奈之下，池某向法院起诉，要求房产中介承担责任。最终，法院判决由房产中介承担60％的补充赔偿责任。

　　陈庆林律师解析：郑某隐瞒了该房子早已被法院查封的事实，导致不能依约协助办理过户手续，池某可以解除合同。合同解除后，郑某应承担双倍返还定金，返还购房款等违约责任。中介未对涉诉房屋的相关产权情况及时查询、核实或提示，并积极促成交易，具有重大过失，不仅要退还中介费用，还应当相应承担池某的损失。当然，池某也没有对所购房屋进行认真、全面调查就签订合同并支付房款，自身也有过失。
　　（原标题：买卖房子如何避免纠纷 记者：傅旭云）