（原标题：因城施策初见成效 房地产市场进一步企稳 记者：周雪松）

    中央经济工作会议提出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”专家分析认为，中央经济工作会议再次强调房住不炒，表明全国房地产调控力度仍维持现有的力度不放松。

    当前，房地产市场究竟如何？根据国家统计局发布的2019年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况看，施工淡季投资增速持续回落，因城施策政策微调助销售企稳。全国商品房销售面积连续两个月上涨，1-11月累计增速达到0.2%，比上月提升0.1个百分点。

    诸葛找房副总裁苑承建认为，三季度以来一些城市因城施策对调控政策进行了微调，初见成效，以及三季度以来的以价换量策略也进一步提振了市场信心。

    在东部地区，商品房销售面积降幅比上月收窄0.8个百分点。西部、东北区域保持平稳。但中部地区市场出现降温迹象，商品房销售面积增速下降0.3%，1-10月份增长0.6%；销售额30314亿元，增长5.6%，增速回落1.2个百分点。

    市场预期偏冷，再加上逐步进入施工淡季，以及开发企业融资环境趋紧，房屋新开工面积增速进一步回落1.4个百分点至8.6%，房屋施工面积增速也回落0.3个百分点，带动1-11月份全国开发投资增速较上月回落0.1百分点至10.2%，继续延续年初以来的增速下滑趋势。

    从区域来看，全国几大区域均呈现增速回落趋势，特别是东北地区，增速回落0.6个百分点。从到位资金情况来看，房企融资环境依旧趋紧，国内贷款仅增长5.5%，增速回落2.4个百分点，自筹资金增速仅为3.7%，房企到位资金仍旧主要依靠销售回款。得益于目前全国商品房销售稳定增长，定金及预付款增长10%，个人按揭贷款增长13.9%，房企资金面虽然趋紧，但是仍较为充足。

    从商品住宅销售价格变动情况看：11月份新建商品住宅销售价格环比中，上涨城市为44个，相比上月50个减少6个，上涨城市数量连续6个月减少，上涨城市平均涨幅0.66%，环比涨幅收窄0.16个百分点。

    二手住宅方面，上涨城市数量为32个，比上月相比增加1个城市，上涨城市平均涨幅为0.66%，涨幅与上月相同。通过70城新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量来看，11月新建商品住宅方面上涨城市数量持续在减少，主要原因在于临近年底，房企为了回笼资金加速销售回款，纷纷降价促销，降价力度及幅度有所加大，使得新建商品住宅销售价格回落且更多城市加入到下跌行列。二手住宅方面，下跌城市数量近一半，处于历史低位。

    诸葛找房分析指出，二手房市场在长期调控高压过程中市场整体信心不足，加之二手住宅受新房降价打折促销等效应影响，部分二手房业主也纷纷降价销售，降价幅度也达到一个历史高位，因此二手住宅价格已经达到一个历史低位，预计在无政策刺激下，未来二手住宅价格将保持稳定运行。

    从等级城市来看，11月4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。一线城市新房、二手房销售价格环比涨幅均有所扩大，二三线城市涨幅均有不同程度回落。

    专家认为，临近年底，房企为加速销售回款，降价促销力度有所加大，预计到年底前，各城市价格保持稳定或微跌态势运行。二手住宅销售价格仍在震荡下行中，探底后趋于稳定运行。