（原标题：房企纷纷试水多元化 行业洗牌必将到来 记者：周雪松）

    近年来，楼市政策调控持续，房企拿地、融资等开发成本承压，房地产整体利润增速和利润水平面临下行压力。“在行业增速放缓，规模见顶的当下，部分房企开始在主营业务之余，纷纷试水其他多元化业务，其中，商业、物管、文旅等多元化发展方向较为常见，同时也有很多创新业务并不完全适合房企。”日前，易居企业集团CEO丁祖昱对中国经济时报记者表示，10月百强房企销售虽然环比微降3.9%，但同比还是上升25.2%，算很不容易了，只是接下来压力会越来越大。

    刚刚过去的10月，国庆、中秋双节期间房企把握销售窗口期，积极推货去化。但效果集中在龙头房企上，其他房企效果收效一般。除4家龙头房企之外，百强房企销售单月环比更是下降6.1%。从整体来看，9、10两月市场的实际去化率水平的确并不如人意，四季度房企去化仍然压力较大。在年底冲刺阶段，房企面临降负债与促增长双重挑战，同时，目前的市场环境也更加考验房企的运营管控能力与周转效率。

    由于房地产竞争压力越来越大，有开发商近年来将业务拓展到了农业和装配式建筑领域，该房企负责人日前在接受中国经济时报记者采访时表示，农业是看天吃饭，一直赔钱，不过，转型装配式建筑发展势头较好，并且已经成为公司的主要业务。该负责人对“十四五”时期装配式建筑市场前景依然看好，公司在房地产发展策略方面相应已作出了调整。“随着竞争的加剧，房地产行业将会出现‘大鱼吃小鱼’，行业兼并重组和洗牌必将到来。”该负责人说。

    从空间上来说，当前国内房地产市场出现了多层次的分化。首先是一二线城市和三四线城市相比，一二线城市上升比较快，而三四线下降比较快。在大都市圈和非都市圈，都市圈内部以及都市圈之间也都有不同程度的分化。就未来城市房地产市场而言，最大的变量还是人口。有专家呼吁放开生育三孩政策，不过，现在看三孩政策能否放开，还是未知数。

    丁祖昱表示，依托主业，借势“地产开发+”运营的拓展业务在某种程度上更能帮助企业实现双赢，这是因为这些业务主要是在地产开发的基础上衍生出来的，因此房企的地产开发能力就是天然的护城河，业务的发展又会反哺企业的地产开发和业绩增长。除上述领域之外，涉足城市更新也是房企转型的主要出路之一。

    在专家看来，即使房地产开发与销售量的拐点到了，并不是说房地产没有戏了，从空间上来看，它既有机会又有风险，原因在于中国经济和人口的空间布局发生了重大变化，出现了分化。由于人口聚集，加上有比较好的公共服务和基础设施优势，周边的资源在向中心城市聚集，制造业还在向中心城市聚集，所以中心城市以及都市圈是有机会的。现在抢到人才的强二线城市楼市发展比较好，再过一段时间在“十四五”期间可能出现强三线城市，也可能成为较好的发展区域。

    方正证券认为，“十四五”规划建议，对于住房刚需是支持的，并且在未来城镇化继续推进的过程中，会有更多的刚改需求也会被支持。另外，此次建议花了较多笔墨对城市发展和都市圈建设进行表态，中国未来一定会形成多点开花的发展版图，同时对于有带动作用的示范城市来说，将会获得较多的资源支持，这也会支撑当地的房地产市场需求。在不考虑投资属性的情况下，未来10年内中国住房需求仍有13.8亿平方米/年的需求中枢。

    随着城镇化进入新阶段，城市更新成重要抓手。在“十四五”规划建议中指出，推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。新型城镇化仍是未来国家发展的重要组成部分，房地产市场发展的主要动能仍在。城市更新将成为新型城镇化的重要抓手，加强城镇老旧小区改造和社区建设则是题中应有之义。这也将是10万亿级的巨大市场。