因为收益稳定、回报高、成长性好等原因，南宁商业地产一度受到人们追捧；同样的原因，盲目投资、过量开发也曾让南宁商业地产一蹶不振，举步维艰。经历风雨的南宁商业地产，经过几年的沉淀和反思，开始升级换代谋突破。

    变脸1 “化整为零”推出小铺面

    前几年，相继出现了梦之岛水晶城、金湖商业广场、王府井百货、荣宝华商城等大卖场，但除了个别项目取得成功外，多数卖场经营状况不佳，出现了“旺销不旺场”的局面。而“带租约销售”给业主或租户造成了巨大的经济损失和心理恐慌，让南宁很多投资者对商业地产失去了信心。

    经过几年的调整后，南宁商业地产开始升级换代，南宁楼市商业项目重新焕发生机。在住宅市场愈发走低的现在，商业项目渐渐回暖，个别项目取得了不错的销售业绩。

    南宁宝资嘉项目咨询公司总经理陈伟说，南宁大卖场形式的商业地产，曾一度占据市场主导地位。现在，街区铺面增多，就是不小的变化。

    大卖场与商铺相比，存在一些不足。首先，大卖场集中招商，难免缺乏灵活性。而小商铺则完全独立经营，可以根据市场行情变换经营品种和业态；其次，大卖场因为要设服务台、公共展示区、顾客休息区、存包区、电梯间等公共区域，公摊难免大。一般来说，卖场的公摊要达到50%，而独立商铺得房率和普通住宅相差无几。

    陈伟说，相对划算的底商或者街铺受到投资者青睐，要是这个商铺的所在地段又刚好处在人流稠密、购买力强的商业地段，那其投资价值和升值潜力，将给投资者非常高的投资回报。南宁不少项目摒弃卖场，增加底商，自然减少了风险，提高了投资回报。

变脸2 用商圈价值带动商铺价值

    较之其他地产业态，成熟区域的商圈房产几乎成了“摇钱树”。朝阳路、万达商业广场、古城七星路等商圈，早已成为“买到就是赚到”的神话。

    业内人士认为，现在南宁商圈正处于一个上升期，未来5年，城市区域商圈将越来越多，并成为房产市场中的一个主流投资产品。和几年前各为其主、各自为战不同，南宁很多楼盘在销售初期并不急着卖商铺，先找出楼盘所在商圈的潜力，然后用商圈价值带动商铺价值，最后才开始卖商铺，进而带动住宅销售，不失为一个进步。

    在东葛路嘉园小区做内衣生意的程先生回忆起他当年的购买选择，骄傲之情溢于言表。当年他以不到万元/平方米的价格购买商铺，现在已涨了一倍，“最关键的，是成熟商圈的物业有钱也买不到了。”程先生说，投资别人已经看到的，那就不叫眼光了，只能算跟风。所以，投资那些处于“价值洼地”的商圈物业，升值空间要比其他商圈大。

    程先生认为，未来一定会成为商圈的北湖路、西大周围等区域，生活设施相当成熟，但商业配套并没有跟上，其潜在价值目前还没有被哄炒，未来的上升空间很大，相当于几年前的嘉园小区。

变脸3 牺牲临街铺面改做休闲广场

    先聚人气再卖铺的思想，同时也贯穿在了南宁很多商业项目的产品规划上。

    位于北湖北路的一项目，仅仅半天时间就售出多套住宅和铺面。谈起此项目的优势，盛天集团副总经理孙立华认为，商业商业步行街和商业广场是此项目的成功法宝。

    做生意的人都明白，要想生意好，店铺要尽可能的靠近主街道，而且临街面积要尽量大，好让路过的人一眼看到。而负责此项目规划设计的广州普邦公司，却摒弃这一做法，采用了一种以退为进的设计理念，大胆地把街铺主动退街近20米。

    他们认为，无论哪个项目，直接临街的铺面都是有限的，而主动退让出一定的距离后，就很容易形成一个街区广场，除具备停车的基本功能外，更为日后进场经营的商户提供一个聚引人气的好地方，节假日商品展场及促销活动更加方便。这种以退为进的设计理念得到不少投资者的认可，在销售现场，记者见到不少投资者被街区广场的独特魅力所吸引。

    此外，还有主体楼栋上住宅建筑部分“退让三舍”的做法，这样做会牺牲不少建筑面积和利润。开发商代表孙立华却表示，他这么做，可以让楼上的住户远离商业的喧嚣，而且由于降低了居住的密度，让住家的日常生活感受更惬意。“表面上开发商是损失了一些利润，但给业主的那种舒适感是不能用金钱来衡量的，本质上受益的还是买卖双方。”孙立华说。