原计划上半年整体开业的三里屯village，因招商及奥运会影响推迟至下半年开门迎客。

    据仲量联行、世邦魏理仕等多家代理公司统计，连续三年供应大幅上升的商业地产终于在2008年将空置率推到了新高。原本寄希望于搭上“奥运末班车”的北京众商业项目，在奥运即将过去时，尚未能全面开业。近200万平米商业体量将在奥运后排队开门迎客，而在零售商选址日趋谨慎的后奥运时代，北京商业项目集中招商竞争压力大增，促成了京城商业地产租金两极分化的态势。

近200万平米项目推迟开业

    “我们招商已完成75%，开业时间推迟到大概明年1月左右，主要是受奥运对工期的影响。”国瑞地产传媒总经理武斌谈到占地近13万平米的崇外国瑞购物中心时这样表示。与该项目不同，众多商业则因为招商难推迟了开业或者部分开业后继续招商工作。

    据世邦魏理仕的研究报告，上半年除SOLANA、华贸购物中心等八家商业地产开业外，其余188万平米商业体均推迟开业。除受奥运会对工期的影响外，招商是部分项目延期开业的主因。“算上银泰中心等部分开业的商业中未完成招商的部分，实际未开业体量在200万平米以上，而去年到今年商业总体供应量在600万平米左右，招商压力很大。”戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏透露，目前在京城已有项目因招商问题而停滞下来。

大量商业入市，望京租金降5%

    伴随大体量的商业项目集中入市，部分项目选择了以较低租金或更大优惠吸引商家，短期内可能会拉低商业地产平均租金。

    据仲量联行的统计数据显示，2008年大量新竣工的商业，使得商铺和写字楼空置率分别推高至9.5%，这促成了新兴商业区与成熟商圈租金两极分化。据高力国际的研究报告，截至8月，王府井(600859,股吧)商圈首层商铺平均租金水平已经超过了50元/平米·天的水平，西单、CBD、中关村(000931,股吧)等成熟商圈租金水平仍在稳步上升。但新型商圈则因招商压力，拉低了整体租金水平。望京此前商业项目平均租金水平在20元/平米·天，但在方恒国际中心、嘉美中心、六佰本等项目入市后，租金水平已环比下降了5%左右。

    “大致统计一下今年到明年计划开业的大小项目量在30个以上，可供零售商选择的面太宽了。”张家鹏分析，以CARTIER为例，以前整个北京仅有一家，到目前包括银泰中心新开的全国最大专卖店在内，整个北京已经有9家，都是在近两年开业的，类似零售商首选一定是成熟商圈，而西单、王府井等商圈商业体量有限，新型商圈还要经历较长养铺期，在供需作用下促使租金水平在新型商圈和成熟商圈两极分化。

商业地产将现商源剧烈之争

    “目前北京商业地产在量上完全能满足市场，但在项目的质上与零售商等商业需求并不匹配。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利分析当前北京商业地产现状表示，目前包括国内、国外的众多零售商正在北京大肆扩张，但北京市场短期内集中大量的商业项目放量，使得商家选址更加谨慎。“商家单店动辄百万级的投入，压力并不比商业地产开发商小。”

    郭增利认为，目前北京商业地产不分位置、体量、设计规划，定位大多扎堆在高端，而高端商家扩张有限，另一方面众多商业项目格局分散、集中入市，也给市场招商、运营带来了巨大的压力，目前已经出现了新区域新项目招商、经营压力大，旧区域旧项目却越来越成功的分化趋势。“未来一段时间北京商业项目会出现对商家、客源剧烈竞争的盘整期，只有做好准备找准自己定位的项目才能发展下去。”郭增利这样说。