昨天，来自业主、物业、政府部门等代表各方面立场、持不同甚至截然不同观点的各方代表齐聚一堂，在即将交付市人大常委会审议前，对备受关注、关系每户上海老百姓切身权益的《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》（以下简称《修订草案》）进行听证。其间，对于业主欠交物业费的行为进行制约，甚至对其卖房给予限制的做法是否合理等焦点问题，各方代表在讨论中你来我往，针锋相对。
    在昨天听证会的最后，市人大常委会主任刘云耕说：“你们的意见我们会吸纳，修改以后我们还要进行审议表决。”他表示，在昨天的听证会就43条、64条等意见矛盾比较大的条款进行听证后，将要进入人大常委会的审议程序。

    房产转移与物业费缴纳挂钩
    争议点：第43条 物业服务费的承担

    业主申请房地产转移登记或者抵押登记时，应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳物业服务费的相关凭证，但业主就物业服务费交纳争议金额提供相应担保的除外。业主已经提供担保的，物业服务企业应当在三十日内提起诉讼或者仲裁。

    解读：通过限制转移登记和抵押登记来达到迫使拖欠物业费的申城业主缴费的目的
    “目前，上海共有住宅小区10870个，物业管理占到总量的72%，如果部分人不缴纳服务费，物业费的总额就会减少，对消耗的款项也会减少，从而导致物业服务企业对服务质量的打折，通过服务标准，特别是设备保养和维护等，最终损害的是住宅小区全体业主的利益。”身为《修订草案》的提案人，市住房保障和房屋管理局局长刘海生昨天向市民代表解释为何要在《修订草案》43条通过限制转移登记和抵押登记来达到迫使拖欠物业费的申城业主缴费的目的。
    刘海生解释，对欠费行为在交易行为进行制约符合我国行业规范。如现行房屋交易时对水、电、煤气过户均要求无欠费记录，其他省市也有对欠缴物业费行为通过房地产登记进行限制的，如广州市。另外，其他国家和地区对此问题也均规定了比较严格的措施，如德国住宅所有权法规定，管理团体可以剥夺欠缴费用业主的居住权，如我国的台湾规定，物业费欠缴义务跟随房屋交易转移，房屋买受人应当承当清偿所有房屋欠缴的物业费，无论经过几次买卖。

    正方：不交费影响服务
    “业主不交纳管理费是对已交费用的业主的不公平！”听证会的市民代表、徐汇区田林街道新苑一、二居委会主任丁美真认为，不交物业费不仅损害业主合法权益，也直接影响物业正常的服务，从而降低了物业服务管理水平，造成业主之间的矛盾，影响小区的安全。

    反方：物业公司会更强势
    但是，听证会市民代表、来自红枫路108弄的普通业主邹晟则丝毫也不买账。“我觉得43条的意见不合理！”邹晟直言，据有关资料反映，现有的物业公司有70%左右是由原来的房管所，以及现在在社会上非常强势的开发商衍生而来的。
    “如果43条可以通过，那意味着物业公司将会更加强势！”邹晟说，在他看来，本来物业管理收费是民事行为，物业公司跟业主是平等的，登记中心是政府一个事业单位，不宜介入物业服务企业和业主间的纠纷。一旦法规规定要限制产权转移，很多人会被迫交这个钱。但实际上业主欠费原因很多，一味限制是没道理的。
    “我想问一下，在发生欠缴的情况下，作为物业公司，你们有没有行使过法律的权利，现在物业管理费成本很高，物业欠缴原因很多，我们也不排斥有小部分没有理由的，但相当多的情况是有一部分原因的，用这种方式来阻止交易的话，是否能够解决争议，对业主合理。”市人大法制委员会副主任委员丁伟将矛头直指物业方面。
    丁伟表示，他个人认为诉讼是最好的方法，对双方都是有利的，而且双方的争议就解决了，“你说成本高，成本高在哪里，如果败诉的话是败诉人承担的，我想知道你们有没有行使过法律权利。”

    物业：打官司执行难
    对于丁伟的质疑，物业方面的听证代表当时就叹起了苦经，来自物业公司的李风感叹“在物业服务过程中物业服务企业是弱势群体”，他坦言，“很多时候物业服务企业是不愿意去打官司的，因为我和业主打官司，“哪怕我官司赢了，下一次我们的矛盾会更加恶化，我们公司通常会选择和满两年不交的业主打官司。”
    李风介绍，上海目前的中高端楼宇投资客比较多，外地的客人手机打不通，或者找不到人，公告成本也很高。还有，物业公司如果自己去打官司，法院收费很低，25元，但是如果请律师做的话，一个案子要500元，而且是作为长期合作的价格，承担不起，而且执行难也是问题。

    房屋遇紧急情况时物业应立即维修
    争议点：第64条 物业强制维修和紧急维修

    发生下列严重影响房屋使用和安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告：
    （一）屋顶、外墙渗漏的；
    （二）电梯、水泵故障影响正常使用的；
    （三）外墙墙面有脱落危险的；
    （四）消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；
    （五）其他严重影响房屋使用和安全的情况。
    前款规定涉及维修费用，按照管理规约规定或者经具有相应资质的中介机构审价后，由相关责任人承担或者在专项维修资金中直接列支。
    物业存在房屋结构安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当予以配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业报经业主大会同意或者直接按照管理规约的规定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

    解读：该条款可化解动用维修基金难问题
    刘海生介绍，此前上海不少小区出现漏水等危险情况，需要动用维修基金，却因“三分之二”法则遭遇执行难。为化解这个难题，此次立法设置了“物业强制维修和紧急维修”条款。《修订草案》第64条规定，对严重影响房屋使用和安全的紧急情况，物业应立即维修和采取应急防范措施，同时向业委会和物业所在地房管办报告。

    正方：关键是要防腐败
    市民代表楼伯飞表示，他觉得这条比较合理、可行，但关键是要防止腐败，“我觉得要公示，要让大家知晓，还有要有应急预案，还有不管大小项目，我赞成公开招标，维修费用要由中介审计，把好资金关。关于审计问题，我建议政府可以参照司法鉴定的做法。”

    反方：怕“不严重不修”
    市民代表徐佩芬认为，该条款是保证业主正常居住的条款，即民生条款，保证业主安居条款，保证业主尊严的居住条款及人性化的条款，但美中不足的是加上了条件，就是有严重和紧急两个程度的副词，“如不删除，按语法分析，也就是说屋顶、外墙渗透要严重的，否则不修。”