房地产界有一句俗语：“买的永远没有卖的精。”意思很明显，买房子的永远“玩”不过卖房子的。这句话虽然在一定程度上反映了房地产市场买卖双方“信息不对称”和购房者处于相对弱势地位的现实，但如果要将其奉为“金科玉律”推而广之，则未免显得有些武断。

    仅以北京写字楼市场为例，这句俗语的“普遍性”就很令人怀疑。

    一位业内人士日前对笔者表示，如今北京的写字楼虽然遍地开花，但是可以毫不客气地说，很多楼盘都还处在相当初级的竞争阶段。大多数开发商在卖楼的时候，强调的依然是位置、“高级大理石”、“高级地毯”等所谓的“硬件”，仅此而已。其实，很多企业，尤其是对于选址颇具经验的国外企业，往往首先并不关心这些东西。

    摩托罗拉中国电子有限公司房地产部经理张配说：“企业对硬件的关心跟10年前很不一样了。作为开发商，开发写字楼到底要以什么为卖点，心里要十分清楚。换句话说，写字楼的开发商一定要清楚企业在购买或租赁写字楼的时候，他们心理琢磨的究竟是什么。”

    办公选址三层面：区域、位置、物业

    “根据研究来看，国外的企业在选择办公物业的时候，往往会考虑三个层面的因素。第一个层面是整个目标区域的开发状况（Area Development）。第二个层面更多的是在具体的地点，亦即办公物业的地点选择（Site Selection）。第三个层面是具体的物业和物业管理（Business Facility and Management）。”从海外归来现、供职于互联时代营销顾问公司、对写字楼研究有颇深厚造诣的营销管理顾问刘朝晖说。

    刘朝晖说，在区域上，很多公司办公选址首先会很关注产业链、产业集群和产业地带，这是企业在选择一个大的区域，比如是选择在加州还是在俄勒冈州首先考虑的因素。在产业环境的诸多构成因素中，除了考虑地区受教育劳动力数量、资源外，还会考虑当地政府的支持力度。在地点选择方面，很多欧美企业遵循一个“4M”的标准，亦即把一次性成本降到最低，包括地产成本、搬迁成本和建筑成本等；把持续性运营成本降到最低，包括劳动力成本、交通、公用设施和税收等；把风险降到最低，考虑到各种风险因素，如政府管制、恐怖袭击和电力供应等等；把机会最大化，即要把公司选址和搬迁作为公司发展战略的一部分。在美国，尤其是在新兴城市，城市边缘和郊区新城成为智力密集型企业选择的区域地点，因为这些地方成本相对最低，发展空间也很大。如今在美国形成了200多个新的边缘城市，它们聚集了美国约三分之二的写字楼，同时创造了全美70%新的就业机会。在英国，也出现了几十个新的城市，在伦敦周围就有10来个新城市，成为了英国的经济增长点。

    办公选址要看运营成本

    张配说，如果说10多年前企业在选择办公地点首先看位置、硬件设施，那么现在运营成本已经被企业放在了第一位。

    10多年前，经济相对落后，城市发展水平较低，地理位置成为决定企业成败的关键因素。尤其对于一些刚刚进入中国的外资企业和新兴的国内企业而言，企业知名度不高，企业对所选办公楼是不是能达到彰显企业的实力、宣传企业形象的目的非常关心。同时，企业还关心楼的空调、电力、交通等配套设施，对运营成本则不大重视。

    “现在的情况相反，当企业选楼的时候，第一个考虑就是运营成本或办公成本，离开了成本就不要谈你的楼有多好，这也是企业对股东负责，对财务报表、现金流负责。”张配说。

    微软中国有限公司房地产与采购经理卢志华说：“企业决策者在做决策的时候要注重关键因素。因此地产开发商要知道企业在什么情况下会购买写字楼，什么情况不会购买，最关键的一点是要找到企业的关注的关键点，掌握了这个关键，推广和营销才会比较有效。”

    作为企业办公选址关键点的办公成本，包含许多方面，租金只是其中的一项，还包括折旧费用、运营成本、人力资本等。资料显示，对于北京几大热点写字楼分布区域而言，国贸地区的平均入住成本最高，中关村地区比国贸稍低，金融街、望京次之。和以上几大区域相比，亦庄经济技术开发区（BDA）最低，入驻成本跟国贸CBD相比，约低20%－30%。

    张配认为，除此之外，企业办公选址还注重交通、健康安全、配套服务，员工关系也是一个参考因素。因此，一种新趋势是，除了企业的房地产部门、业务部门、法律部门参与选址，人力资源部也参与其中，在选址的时候主要考虑员工的交通、住房等方面能否令员工满意，是否有利于留住人才等方面的问题。

    专家分析认为，企业选址实际上是企业经营活动的一部分，参与者角色的变化也反映了新经济下企业房地产运作的变化。现在的办公物业开发商应该了解到，企业在作出写字楼租赁或者购买决策的时候，不仅仅会考虑物业本身的软硬件条件，还要考虑财务关系、员工关系。

    商务区、郊区写字楼竞相争辉

    包括北京在内，企业办公选址大抵经历了几个发展阶段：高级酒店阶段、专业办公楼阶段和高科技开发区阶段。10多年前，很多外企选址基本上在高级酒店，以利于推广产品和吸引客户；有了专业办公楼后，企业发现酒店并非专业办公环境，于是搬到专业办公楼，如中国国际贸易中心(国贸中心)、嘉里中心以及中关村早期的一些办公楼。随着经济的发展，具备产业聚集优势的亦庄等高新技术开发区，乃至丰台区的商务花园总部基地等对某些类型的企业的吸引力也越来越大。从高级酒店、专业办公写字楼到高科技开发区和科技园区，企业从重视生产转到重视智力、重视软件，对绿色生态环境的要求越来越高，运营成本却在一步步降低。

    8月23日，世界着名企业爱立信签署协议，宣布其研发中心及中国总部正式落户位于酒仙桥、望京地区的中关村电子城西区，总部占地4万平方米，大楼形似中国如意。几乎与此同时，有中国白领服装第一品牌美誉的白领服饰也签约BDA国际企业大道。

    据了解，该写字楼集群一期14栋一经推出即被企业订购出9栋。同样是在郊区或近郊，国内航天工业的龙头企业中国航天时代电子公司和长征火箭技术股份有限公司日前也已决定将公司总部设在丰台区的总部基地。业内专家指出，众多中外企业将视野投向低密度的郊区办公楼宇绝非偶然，事实上，无论中外企业，办公选址的郊区化趋势日渐明显。

    张配认为，类似在亦庄BDA国际企业大道、丰台总部基地、海淀EOD这样的高科技开发区和科技公园办公，主要有四大优势：第一是具有成本优势，平均房地产成本能降低30%－40%；第二，具有健康的办公环境。第三是有利于企业文化建设。个性化的独立建筑有利于加强企业文化建设，企业的高科技形态也能通过企业总部反映出来。第四是有利于业务发展。良好的自然环境有利于提高研发效率和资讯保密。不过，业内专家也同时指出，郊区虽然有众多优势，但是目前在北京至少也存在商务氛围不浓厚、生活配套设施不健全等诸多不足，企业办公选址还是应追求理性，而非追赶时髦；另一方面，不同类型的企业毕竟有不同的办公选址要求，对于一部分企业可能宜于选择郊区办公，但是对于银行、保险机构、律师事务所、会计师事务所、广告公司、咨询公司、商务代表处等服务类企业则更加适合在商务区，因为这些企业要大量接触客户，需要集聚效应，产业链不可分割。以北京CBD为例，统计显示，进驻CBD的企业主要集中在服务业，约占入驻CBD全部企业的三分之二。

    随着CBD区域财富中心、华贸中心等写字楼在未来投入使用，将会有更多的包括世界500强在内的企业入驻CBD。斥资40亿元精心打造的华贸中心的三座超5A智能写字楼就明确地将目标客户定位于世界500强大型企业。

    据了解，在财富中心的客户中，整层购买作为企业总部或区域总部的占据不小的比例。同样的情况也发生在中关村。资料显示，截至6月底，共有包括微软、摩托罗拉、宝洁、西门子、英特尔等企业在内的38家世界500强企业入驻中关村海淀园。继Intel公司研发中心入驻中关村后，日前，法国电信新设立的北京研发中心也签约入驻中关村，成为落户中关村科技园区的第55家世界500强企业的研发机构。业内人士分析，郊区和商务区优势互现，企业选择写字楼应综合各方因素做出选择。这对于竞争越来越激烈的北京写字楼市场的启示是，开发商应更多地懂得企业的运营规律，根据企业的实际需求开发出真正符合企业特点的写字楼产品来；如果能做到这一点，写字楼市场竞争再激烈，也能找到自己的立身之地。