买房不是买菜,下手之前最好看清楚
- 杭州写字楼网
- 2014/7/31 16:13:45
买房首付分期,看起来很美。昨天一桩案件却给所有有此打算的买房者提了个醒。
昨天,一位首付分期的买房者阿金(化名),把开发商告上了法院,她要求解除购房合同,理由是首付分期付款是向银行骗贷,导致合同无效。
天上掉下的“馅饼”
“首付十万就可以在杭州主城区买套房!”看到如此诱人的广告,在杭州打拼多年却一直没买房的阿金十分心动,很快就找到了广告上所说的天鸿香榭里楼盘看房。
阿金相中了一套价值240万元的景观房。按照首付最低30%的标准,她需要一次性拿出72万元。
囊中羞涩的阿金赶紧询问售楼员,广告上说的首付10万买房是什么意思?
早有准备的售楼员拿出了一套“解决方案”:首付可以分期支付。
开发商说,他们可以垫付部分首付。
阿金觉得这方案蛮好。今年2月19日,她与开发商签了售房合同,付了第一笔首付32万元。
此外,开发商还让阿金与一位梁先生签订了一份借款合同。也就是说,这笔40万元,是由梁先生帮阿金垫付的剩余首付。
买房节外生枝
但接下来,买房人与开发商的说法大相径庭。
庭审中,阿金一方说,梁先生那40万元借款迟迟不下来,导致她无法在规定时间里付清原本意义上的72万元首付。
她说,开发商曾答应退房,后来变卦了,反要求她支付全部首付款,也不管她是否收到那笔40万元借款。
阿金觉得,她无力负担全部首付,才选择了首付分期方案,怎么到头来还是要全额支付首付?
“这样的‘帮助’是带着恶意的”,阿金的律师当庭质疑,“开发商通过安排借款,帮助垫付首付,本质上是以促销来规避关于首付比例的调控政策,而且是涉嫌向银行骗贷。是以合法手段掩盖非法目的,以此为基础签订的合同无效!”
开发商广鸿房地产公司则当庭反驳:“请尊重契约精神!”
开发商称,买房子和借款都是你情我愿,而且是两件独立的事情,都没有问题。“据我们了解,原告是因为房价骤降才想退房,根本不是因为分期付款的事情。”
答应借40万的人是谁?
分期首付中,至关重要的一环就是借钱给阿金的梁先生,他是谁?
阿金方面解释说,当时只知道买房,方案一切都是开发商安排的,他们与梁先生素昧平生。“估计是开发商的员工吧。”
“不是我们员工,只是一个生意伙伴,我们做了个中介,由他来借钱给客户。”开发商否认。
悬在半空中的40万借款,成了争议焦点之一。
阿金一方直言,借款合同上有自己的银行账号,却从未收到梁先生打来的40万元。
而开发商却一口咬定,借款一事与开发商无关,开发商只认购房合同。
据悉,这笔不管由谁垫付的首付款,虽然号称无息,却有着严苛的条件:比如,垫付的首付款不还清,梁先生可以要求开发商不把房子交付给阿金;40万借款归还时如果逾期,将承担高达24%的全额利息。
敏感的日期:2月19日
天鸿香榭里,此前被房产媒体誉为“马年楼市降价主角”。
2014年2月19日晚,开发商宣布该楼盘“每平方米直降6000元”,一些媒体对此报道称,“瞬间引爆杭城,领跑马年楼市大降价”,着实吸引人。
2月22日,部分先期购买的老业主在售楼部与开发商爆发激烈冲突。
而阿金的签约时间,也是敏感的2月19日。
有匿名业主在房产论坛发帖“控诉”称,当天签下合同,是遭到了开发商的欺骗,心里难以接受,“明知道马上要降价,催我们去签合同。半天不到,就降了几十万!”
然而,昨天庭审结束时,记者向前来“助阵”的其他业主求证时,他们对起诉原因闪烁其词。
阿金的律师则否认说,完全是开发商的原因导致合同无效。
律师以购入时的单价是当事人的隐私为由,拒绝透露给记者。经查,阿金购入价约1.92万元/平方米。而开发商促销后宣称的均价约在1.3万元/平方米。
庭审结束,开发商律师边整材料边淡定地说,“就是降价了嘛。”他还补充一句:“其实阿金那个房子是没怎么降的,景观边套。”
“买房人首付款都付不出来,为什么和他们签合同?”记者问。
开发商的律师转身就走,没有回答。
观点看台
到底是什么原因导致买房人要退房?这个问题目前恐怕说不清楚。
但在这起案件中反映出的一些房产销售中的问题,却让人心存疑惑。首付分期,靠谱吗?
银行人士
首付分期有套取贷款嫌疑,但很难监管
首付分期是否合规?记者咨询了多位银行界的信贷人士。专业人士均表示,如果明知开发商采取首付分期的方式,帮购房者垫付首付,银行可能会拒绝审批放贷。
也有银行人士称,银行很难追究开发商的责任,因为买房人的首付到底来自谁,银行无权调查。“银行只要确定买房人有能力按时还贷即可。”
地产融资人士
买房不要光想着占便宜,也要看到巨大风险
从事地产融资管理的浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲说,法律并没有禁止购房者通过对外借钱来付首付,所以才出现奇葩促销手段。
这种行为要看开发商怎么去做,如果开发商自己借钱给买房人,则违反放贷的基本原则。如果开发商由第三人借款给买房人,那么银行很难监管它。
对购房者而言,借款合同和购房合同都是自己签的,都是主观意愿的表达,而开发商也只承认起到了中介作用,银行又无从查实,所以从整个行情来看,结果对买房者是不利的:一旦银行追究起来,可以收回审核出去的按揭贷款,买房人将负担全部房款的一次性付清。
这里要忠告买房人的是,开发商推出的所谓首付分期,只是促销行为,买房子不要光想着这个促销能占便宜。如果根本不具备首付能力,或者一两年也不具备偿还垫付的首付能力,则会面临很大风险,可能损失巨大。
丁浚哲笑着提出了一种假设:接下来楼市有回暖的可能性,而案件审理是漫长的,到时候房价涨回去了,业主会不会撤诉?
首付分期的不止一家
龙湖名景台今年2月时推出过活动,首付只需两成,剩余首付在5月20日前付清。
田园牧歌3月份针对三期90方户型,可以先付20万签下合同,但按照首套房首付三成来计算,该户型首付约60万。
保利梧桐语则在2月份表示,假如客户需要首付50万,那么现在签合同只要先付10万,剩余首付款在3个月内付清。
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- 来源:杭州日报
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