今年年初，位于滨江区的老楼盘风雅钱塘换成了绿城物业，小区面貌焕然一新的消息，引发了杭州小区更换物业的多米诺骨牌效应。随后，倾城之恋换成了万科物业，温馨人家引进了龙湖物业，九堡的九润公寓换成了大家物业，丁桥的昆仑天籁换成了中奥物业，市中心的昆仑公馆也将引入滨江物业……

　　与这波汹涌的“小区换物业”风潮相对应的，是大牌物业公司的四处出击。比如今年绿城物业外接了数十个楼盘；万科物业，其杭州公司最近两年动作频频，陆续并购了赞誉物业（原赞成物业）、华太物业，今年又大手笔并购了本土某老牌一级资质物业公司；国内最早在港股上市的物业公司彩生活，自从2014年前后潜入杭州以来，已经先后收购了3家本土知名物业公司；正在准备上市的滨江物业，也在积极拓展小区。

　　暗潮涌动之下，杭州物业市场一轮大洗牌已经在所难免。

　　小区换物业情况年年有
　　但是今年特别多

　　换物业的情况年年有，但今年特别多。对于今年这股小区换物业的风潮，杭州万科物业副总经理陈超表示，背后有其深层次原因。

　　“首先，是业主们的物业服务意识在觉醒。经过这些年的实践经验，业主们认识到，有物业的小区和没物业的小区不一样，物业服务品质差异对小区的影响也不一样。这不仅体现在实际居住的舒适度差异上，还体现在房屋资产的保值增值上。好的物业服务，要做业主资产保值增值的捍卫者。”

　　陈超说，“其次，换物业风潮也体现了业主们的公共权属意识在觉醒。以前大家可能关注点主要集中在家门内，而现在业主们认识到公共空间的管理非常重要，由此对物业服务的公开性和透明度要求也就更高了，很多换物业的小区，原物业在这一点上可能有所欠缺。”

　　此外，小区纷纷要求换物业，正是体现“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。陈超说：“这些年大家生活水平提高了，消费升级了，很多业主宁愿多花点钱来提升居住品质。”

　　比如温馨人家，原来物业费仅1.18元/㎡/月，但在换物业的过程中，参与投票的大部分业主都表示能接受物业费涨到2元～2.5元/㎡/月，有的甚至提出要么不换，要换就要换个好一点的物业。

　　上市物业公司
　　大举进军杭州市场

　　别看今年这么多杭州小区如愿换到了大牌物业公司，早几年，那些打算换物业的楼盘可没那么幸运。

　　比如2011年，六合天寓换选新物业，虽然报名阶段的16家企业中有5家一级资质物业，其中包括几家大牌物业公司，但到了实际考察小区的那天，几家大牌物业都缺席。更早一些的2010年，文三路上某重点学区楼盘换物业，结果来竞聘的都是二、三级资质的物业公司，一级资质的一家也没有。之前联系过的一级资质物业公司，对方考察后担心小区历史遗留问题多，接手后变烫手山芋。

　　不过，随着近年来楼市逐渐步入白银时代，“后市场”开始成为蓝海，很多大牌房企纷纷将旗下物业公司剥离出来单独上市。在这样的目标下，扩大规模，输出管理，追求更多的利润，便成了不二的选择。

　　港股上市的绿城服务，近年来大规模外接楼盘输出管理；滨江房产也将物业这一块独立出来谋求上市，去年开始尝试外接楼盘。

　　而在外来大牌物业中，杭州万科物业2008年正式成立，相继布局杭州、温州、嘉兴等城市，早期主要服务于白鹭郡南、阳光天际、西溪蝶园、金色家园等万科项目。2010年，杭州万科物业接管首个外接住宅项目——钱江湾花园。“2015年是一个分界点，是万科物业市场化元年，我们开始输出万科物业睿服务管理体系，以丰富的管理经验和技术能力服务更多的业主。”陈超表示。

　　2015年以后，杭州万科物业开始加快市场化步伐，陆续以并购、参股合作、业委会全权委托以及开发商委托等方式，输出管理模式。包括宁波的雅誉物业（原雅戈尔物业）、耐森物业、温州的大管家物业、杭州赞誉物业、华太物业等，相继加入杭州万科物业睿服务联盟。天阳物业与万科物业也有合作。业委会全权委托的项目则有凯德龙湾、新中宇维萨、倾城之恋等。截至2017年3月，杭州万科物业在泛杭州区域5个城市（杭州、宁波、温州、嘉兴、南昌），拥有近300个服务项目，服务24万户家庭，72万人口，达到约4600万㎡服务面积。

　　小区管理专家、社区服务第三方机构负责人娄云林告诉记者，除了万科物业，国内首个在港交所上市的物业公司深圳彩生活，这两年也在杭州并购了几家较为知名的本土物业，如高盛物业、卓盛物业，以及坤和房产旗下的坤元物业。钱报记者查询工商注册资料看到，目前彩生活在高盛物业的持股比例为70%；在卓盛物业的持股比例为80%；通过全资子公司深圳市开元国际物业管理有限公司，百分百控股坤元物业。

　　事实上，另一家在港交所上市的物业公司中奥到家，旗下的中奥物业也已入杭，前文中提到的昆仑天籁新物业就是它。此外它还管理了萧山多个楼盘。

　　物业市场大洗牌
　　小公司技术力量跟不上

　　去年，杭州市住保房管局曾经公布过，截至2015年底，在杭物业服务企业有1350家。

　　多位业内人士认为，总的趋势将是大公司继续做大做强，小物业要么被并购，要么被淘汰。

　　首先是小物业公司面对目前物业市场人工费用、经营成本的涨价，成本已达到极限，盈利已经非常困难。而目前整个行业越来越规范化，原先一些不透明的做法已经难以维系。

　　其次，物业行业也进入了互联网时代，技术力量对企业的发展后劲将会越来越得到体现。大的物业公司有能力有资金来开发新技术新产品，而小物业这一块会是短板。如绿城服务在智慧园区的投入达每年数千万元，一般的中小型物业公司根本无力承担。

　　大牌物业公司也有他们的问题。物业行业目前仍属于劳动密集型行业，在大牌物业快速扩张的时候，一些管理的楼盘出现人力跟不上的情况，反而有损多年积攒的口碑。

　　陈超也提到，尽管万科物业设有管家学院，专门培养物管人员，但靠人海战术是很难把物业做大的，因为对人的管理总是会遇到瓶颈，因此万科物业更注重通过科学管理和科技手段，提高管理效率。据公开资料显示，较之传统物业公司，万科物业能够节省20%的人力资源。

　　一是人员培养输送渠道多样化。二是将事业合伙人制度应用到物业管理中。三是技术科技手段的运用，目前万科物业本部专门设立了IT中心部门，通过建立庞大的数据库，针对性地开发相关产品，睿服务就是万科物业结合互联网思维经过几年摸索打造，旨在打破物业行业的运营困局，使用数字化运营，通过“睿服务”系统，万科物业可以最大程度整合社区资源，万科物业的所有项目、设备、员工、业主都可以通过移动互联网技术连接起来，实现资源配置最大化、效率最优化。

　　不管是万科的睿服务，还是绿城的智慧园区，都是移动互联网时代的产物。今后的物业管理市场，对于科技创新的能力要求只会越来越高。（原标题：杭州物业市场，迎来大洗牌 记者：徐叔竞）