对于杭州的商业市场来说，“地铁”是点燃新商机的绝佳契机，虽然杭州地铁一号线直到2012年11月才开通，但全新的“地铁商业”早已在杭州拉开帷幕。

    地铁商业在地铁真正开通前靠的是“概念”，尤其是在房产市场调控，住宅市场被“双限”，不少购房者将目光投向具有投资价值的商业物业，而带有地铁概念的看上去更有升值潜力。于是，地铁沿线的萧山、下沙、滨江等区域的酒店式公寓、写字楼成交量在去年前三季度包揽前三席。特别是在地铁正式开通前夕，大量地铁物业上市并收获好成绩，像距离下沙高沙站地铁口仅100米的东方铭楼在去年9月底首推酒店式公寓房源，首开即去化9成；而毗邻打铁关站的野风·现代中心也于同一时间举行团购活动，两小时100套房源悉数售罄，现场不乏从温台地区赶来的外地投资客。

    除了酒店式公寓、写字楼等商业物业，地铁周边的商铺也是直接受益者，不管是一手的还是二手的都身价暴涨。地铁开通前，孩儿巷一个靠近地铁口、面积不足50平方米的商铺售价报1080万元就让许多人咋舌，折合每平方米售价超过22万元，要知道之前这附近商铺均价一般也就8万-10万元/平方米；而西湖文化广场站附近的商铺以往均价大概在3万多元/平方米左右，去年不少商铺报价飙升到15万元/平方米左右。

    这一切还只是开始，杭州整个商业空间将随着地铁的发展进一步重构。去年底，杭州市规划设计院公布规划书显示，目前地铁客流量最大的武林广场站商业结构将进一步升级，未来将建一个面积在3万平方米左右的下沉式广场，让地铁与商场无缝对接，在杭州首秀立体商业。本周消息，地铁金沙湖站地下商城也将在今年5月开业，成为杭州最早开张的地铁站地下商城。显然，随着地铁商业整体的进一步成熟，附带的物业价值还将有大幅度提升。

    地铁周边商铺收获未见成效

    杭州地铁终于开通了，地铁效应是否立竿见影，大部分商家至今仍持保留意见，而事实也证明，地铁开通对地铁商业造成的直接拉动效果并不明显，要实现规划中的美好愿景恐怕还需等上一段时间。

    根据已经在各大地铁站开业的华润万家VanGO地铁便利店统计，地铁开通的第一个月，各个店铺的销售额顶多算是差强人意，客流量较大的打铁关站、闸弄口站，站点便利店的业绩并不能排入前五，有些冷清的站点一天的销售额甚至未能达到1000元。据了解，当初华润万家3060万元拿下杭州地铁商铺5年经营权，总面积为453平方米，折合日租金为37元/平方米，而去年上海地铁的商铺日租金为20元/平方米，广州仅为15元/平方米。“杭州情况比较特殊，2号线3号线相隔的时间会较长，因此光从1号线的这笔生意来说，VanGO几乎没什么机会盈利，3000多万元的投资几乎成为培育品牌的成本。他们现在不是赚回来多少，而是能捞回多少成本。”业内人士这么分析。

    与此同时，地铁周边的商铺收获的地铁溢价效应也不明显。“一方面，地铁刚刚开通，客流不算大也还不稳定，对于周边商业的促进作用也不明显，这需要半年或更长的一段时间来沉淀和体现；其次，很多地铁铺之前受地铁施工影响很大，已经惨淡经营了两三年，如今好不容易重见天日，房东和经营户都是差不多的心思，想要做做看地铁生意到底有多少，因此无论买卖还是租赁短期内量都不会大；再者，今年经济形势不好商铺市场不怎么旺，眼下又到传统淡季；上述几个因素一叠加，二手地铁铺市场动静不大也蛮正常的。”我爱我家商业地产部负责人许厉晟说。尤其是一些市中心地铁铺由于这几年实体经济不好、商铺租金又高企，导致经营利润和开店成本倒挂，短期内上涨空间有限。

    “100个城市综合体”隐忧不少
    供求关系和运营模式是关键

    区域性综合体是城市发展趋势，这已是不争的事实，然而杭州此前提出的“100个城市综合体”概念，也让不少杭州商业地产业内人士心怀隐忧。

    早在2008年，杭州就提出了20座新城、100个综合体的规划，目前在建以及将建的综合体项目已逾半数。浙大网新置地总裁助理于旭东认为：“供求关系如何是决定未来商业地产市场是否饱和的决定性因素。比如作为综合体重要组成部分的写字楼，年成交量近五年来从未超过50万平方米，而仅一个钱江世纪城板块目前公建体量已超200万平方米。速度与激情可以先行是没错，但跑马圈地疯狂建设后的力竭也不可避免终将渐渐显露。”

    写字楼市场如此，购物中心亦如是。近两年来杭州大体量购物中心纷纷上马的不在少数，整个城市的消费容量是否足以支撑、这些项目未来能否合理开发运营一直都是大家关注的焦点。汉嘉地产顾问副总经理陈焕春分析认为：“商业物业的建设总量与整个城市的规划有关，既然昆明的30多个综合体就已显现出同质化危机，那么杭州100个综合体隐含的风险可想而知。好在现阶段已建成的项目不多，但接下去竞争一定不会少，优胜劣汰在所难免。如果总量确实是过量的，那么就只能寻求突破和创新，创造出全新的运营或业态模式。”