（原标题：TOD，为改变城市而生 许晓蕾、金萍）

    对杭州而言，2022年是个特殊的节点。

    2022年杭州亚运会，带给杭州的是历史性的、战略性的重大机遇。未来三年，城市骨架将继续拉伸，能级将继续提升，杭州人的生活将出现更多翻天覆地的变化。和人们美好生活休戚相关的城市规划、基础建设、运营模式以及社区打造等都有了新要求。

    TOD模式搭载着“轨道上的杭州”大行其道，集“旅游、养老、休闲、运动”于一体的复合型开发模式在各个小镇中试点，楼龄几十年的老小区有了电梯、智能门禁和实时监控，向着“未来社区”转型……

    今后，影响人们生活的趋势还有哪些？“趋势2022”，我们逐一详述。

    9月17日，杭州西站枢纽暨湖杭铁路开工，被视作迈向“轨道上的杭州”新的一步，也再次让人们的眼光聚焦到了“TOD”这个最近很火的名词上。

    TOD（Transit-Oriented-Development）是“以公共交通为导向”的开发模式。于杭州而言，已经在TOD之路上开启了快进键，有可能迎来城市发展的另一个重要风口。未来，我们身边出现的不光是像西站枢纽这样的新型“大TOD模式”，也会出现更多比杨柳郡进阶的“TOD社区”，更多像万象城、嘉里中心等能激活城市活力的商业综合体……

    杭州TOD，后发或将先至

    今天，我们听到杭州越来越多项目都带有TOD的字眼，像西站枢纽、刚刚出让的新鸿基&平安江河汇综合体、新世界望江新城综合体、恒隆百井坊项目等等。不过，不能否认的是，杭州的TOD建设水平尚属后发城市。

    “可能现在我们能切身体验到的是东站和城东新城这样的TOD枢纽，杨柳郡这样的早期TOD住宅，出行还只能靠三四条地铁线点对点的出行，但到了2022年，地铁线成网、更先进的高铁枢纽建成、更多TOD项目启用，杭州人的生活会发生明显蝶变。”我们采访了杭州国际城市学研究中心（浙江省城市治理研究中心）城市交通平台秘书长毛燕武，在他看来，杭州的TOD有着“起步稍晚、机遇叠加、各界关注、潜力巨大”的特点，但后发者未必不能先至。

    至2022年亚运会前，杭州预计将建成10条地铁线、2条城际线、1条机场轨道快线，通车总里程516公里，这也意味着杭州以轨道交通为开发导向的TOD时代正式到来。可以说，在“后峰会、前亚运”新时代，在贯彻实施长三角一体化发展国家战略的大背景下，TOD是杭州全面提升城市综合能级和核心竞争力的助推器，是做大做强杭州都市圈、加速融入长三角城市群的黏合剂，轨道上的杭州、轨道上的长三角、轨道上的亚运都将成为现实。

    在城市研究学者看来，TOD模式可以提升居民出行效率，推动人性化城市空间的营造，赋能新经济新产业新业态发展，助推生态环境可持续发展；它的终极使命就是通过交通设施的衔接与互通，极大提升周边物业的价值与收益，是基于基础设施带动土地增值、土地增值反哺城市发展的模式。

    尤其在“大存量时代”（存量空间、存量经济、存量消费），对于城市管理者而言，如何有效利用多种现代交通运输方式来组织城市交通体系，引导城市空间的良性发展，也就成了城市规划、建设、管理、经营中不可回避的问题。

    “所以未来TOD可能作为一种理念深植于城市发展规划的方方面面，不断优化，不断融合。”毛燕武举了几个例子，“比如构建中国城市轨道TOD发展指数框架，通过TOD指数、街道指数、枢纽指数等评估手段促进城市有序、健康、可持续发展；由或者，我们会建议调整建设规划和用地许可证的审批依据，将《TOD规划技术指南》的控制性指标作为大容量公共交通车站周边地区建设项目的管理审批依据，使规划管理更好地为TOD理念落地服务。”

    这里或将成为TOD项目崛起的契机之地

    “今后，城市之间的距离以高铁时间论，城内的距离以地铁时间论。TOD将赋能城市发展，也是城市发展的必然，它是为改变城市而生的。”毛燕武说。

    对于未来杭州TOD发展的趋势亮点，毛燕武分析认为，地铁线路的换乘区域如奥体板块、北部软件园、未来科技城等板块必将成为TOD项目崛起的契机之地。

    在众多项目之中，毛燕武提到了两个代表，一是杭州西站枢纽，代表TOD组团形式；另一个则是云空之城（推广名：天空之城），代表TOD社区。

    打开全新的西站枢纽规划蓝图，一个“站城一体”、“三生融合”（生产、生活、生态融合）的3.0版现代化高铁新城呈现于眼前。它不再只满足于一个车站、枢纽的定位与设置，而是在以铁路西站站房为核心的1平方公里范围内，实施高强度、高密度的超级TOD开发，力争通过极点带动方式，建成杭州科创服务新中心、生态宜居新典范、都市发展增长极。

    想象一下，6层的站房如同大型机场般的设计，出站台、高铁站台、候车厅、空中花园等功能明晰，确保动线通畅。围绕着这个中心，周边商业、科创、湿地生态等徐徐铺开，成为又一个城市活力点，它未来引入的是新建的商合杭、沪乍杭、杭温、杭临绩等铁路，快速通达上海、南京、黄山、武汉、南昌及省内各个方向，真正为融入长三角一体化发展起到实质性作用。

    而另一个代表未来TOD社区形制的云空之城也将为杭州人打开新的社区认知。作为地铁5号线五常站的车辆段上盖，云空之城的总开发面积约134万平方米，是目前全国最大的车辆段上盖物业之一，是TOD新时代的一个城市实验。

    充分利用车辆段优势，升级地上地下一体化开发，巨型城市峡谷，兼顾效率与休闲的交通系统，涵盖多样化交流方式的复合场景打造……在一个百万方级的项目中，打造一个“微缩型城市”，怎么聚合业态、出行动线，让生活变得高效？怎么优化社区服务，让生活变得有活力、人性化？这或将为我们描摹出一副未来TOD社区的图景。

    城市运营商
    眼中的“TOD风口”

    杭州的“TOD时间”已经到来，沿着轨道交通线拿地、打造TOD综合体，亦已成为一众城市运营商的风向所在。

    对于开发与轨道交通结合的开发商来说，今后从一开始就需要从运营的角度去倒推项目的前期定位、规划设计、招商引资，力求做到最大化利用轨道交通的优势以提升自身的物业价值。关于“TOD”这个课题，各家龙头企业都开启了新一轮的研究与实践，它们正在造或将要造的一个个项目，将直接定义未来三年杭州TOD的天际线。

    华润：杭州TOD城市综合体的现实范本

    对于杭州市民来说，现实中最能体验到TOD带来便捷与活力的商业综合体之一，就是钱江新城的万象城了。依仗地铁线，住宅、写字楼、SHOPPINGMALL、酒店等生活圈、工作圈、商业圈甚至是旅游圈都在这里重合，成为最早、也是影响最大的杭州TOD范本，带动了整个钱江新城的进阶。

    早在今年初的华润置地杭州公司品牌发布会上，华润就将自己比作一股推动“城市进化的力量”。下半年，华润置地在杭州的第二座万象城TOD综合体项目亮相北部新城，以城北万象城（推广名）重新定义城北商业格局，革新城北人居。

    城北万象城是双地铁线的上盖，一栋不低于285米的写字楼将成为杭州第6座高楼，将为城北副中心新添一个地标，以吸引更多企业总部进驻。而对于住宅+商业+办公+枢纽的复合型开发，华润置地经验丰富，项目未来各个功能区块的连通性将做得更到位，像香港那般，住宅里的人群可以直接通过商场进入地铁站到达城市各个角落，办公人群也可以从写字楼直通枢纽。

    对于城北来说，引进这样一个高规格、高品质的TOD项目，有利于塑造区域CBD，激发城市活力，也是城市实现多中心发展的必然趋势。

    绿城：为城市奉献TOD标杆

    杨柳郡园（推广名：地铁绿城·杨柳郡）让TOD住宅第一次大规模深入杭州市民的心中。从2015年底首次开盘到刚刚领出最后一张预售证，这个项目见证了杭州市场对TOD从陌生到了解再到热捧的全过程。

    绿城相关负责人认为，TOD繁荣的背后，其实也是城市规划理念的升级、运营方式的转变和市民生活状态的革新。

    作为杭州TOD住宅开发的先驱企业，绿城具备一定的先发优势及成体系的投建运一体化经验。比如，地铁车辆段上盖物业在设计开发阶段具备一定的可复制性，基于杭州杨柳郡、宁波杨柳郡等TOD项目的经验总结与模式提炼，可快速根据当地实际情况，在原有基础上进行调整。与此同时，绿城已与多地轨交集团达成战略合作，形成良好的发展势头，未来将在杭州、宁波、福州、天津、西安、大连、青岛、哈尔滨、厦门、佛山等多个重点城市陆续落地TOD项目。

    不过，该负责人也表示，TOD项目考验的是企业综合能力，包括品牌效益、资金实力、专业技术、运营能力等，且整体门槛较高、市场认知仍较为粗浅。尽管绿城在政策应用能力、区域价值塑造能力、产业资源整合能力、轨交经营筹划能力、涉铁技术管控能力、品质物业营造能力等方面已经有一定基础，但探索和前进之路不会停止。“未来，绿城将持续为杭州的城市建设与运营贡献自己的绵薄之力，无论是TOD、亚运村、城市更新还是未来社区，绿城都将积极参与其中，始终如一。”

    万科：既要效率、又懂生活

    万科是杭州操盘TOD项目最多的房企之一。就在昨天，万科又以33.12亿元竞得地铁5号线停车场下盖区地块，再次扩展其TOD版图。事实上，万科早在多年前就开始研究TOD与社区开发的关系，并结合多方力量共同探索新一代TOD实践的可能性。

    在万科杭州设计管理中心负责人方海锋看来，规划设计“前置”是万科能与不同项目完美融合的最重要因素之一。

    比如，黄龙万科中心所在区域是地铁10号线和机场快线的换乘点（建设中）。为了实现与地铁站厅的无缝互联，万科早在多年前就与相关部门进行了多次接洽，有效解决了因项目先行导致的两者衔接问题。杭行金座（推广名：地铁万科·杭行道）也前瞻性地提出从轨道交通站点向社区逐层渗透的开发理念，把商业设施直接“分享”到交通动线之中，为TOD商业开发提供了一个范本。

    此外，万科还提出“最短路径就是最优路径”的“效率”理念。在中尚汇府（推广名：中城汇MIDTOWN）等项目中，住户可刷卡直达地库，免去了出站后“最后100米”的风吹雨淋。

    下半年即将面世的云空之城，更是万科杭州经过数年探索和实践后的又一次迭代升级。为满足业主的多种需求，项目规划方案也经过多次调整。最新的方案“既有效率、又懂生活”。

    方海锋透露说，其实早期方案中曾规划了一条贯穿住宅、商业、公共空间、绿化空间、公交站和地铁站的“大动脉”，然而经过后期研讨，他们认为这条“大动脉”是一条满足“生活需求”的动线，但却不够有“效率”。“打个比方说，很多人希望上下班的时候都是一秒就到地铁站，中间过程越短越好。所以我们在主路的基础上，又设计了很多直通小区各个方向的小路。”

    龙湖：打造高能TOD

    今年初，龙湖集团副总裁宋海林就在公开场合表示，龙湖要打造高能TOD的思路。他认为：“TOD是城市级的服务空间，其核心在于激发空间、人，以及场景的活力。”

    据了解，龙湖把繁复的TOD深度细分为四类，即“节点级”（单站点通道相连，影响节点式的社区）、“商圈级”（两条以上的地铁零换乘，同时具备了区域级、城市级的影响力）、“门户级”（依托重要的城市枢纽，具有城市级甚至区域级影响力）以及“城市产业级”（通过轨道串联的交通节点结合，进行产业布局，实施产业配套开发，形成交通、产业、城市的有机融合）。

    在杭州，是理念或者机遇使然，龙湖2009年首度进驻杭州拿的第一个项目就是个地铁上盖项目，到如今，金沙天街已经成为城市东部的一个商业激活点，去年总客流达2555万人次，位居杭州商业排行前三。

    这种“天街+”的TOD模式也成为近年来龙湖在杭州市场的一大撒手锏。十年间龙湖已在杭州锚定6座天街TOD项目。对于这些综合体建筑形制的设计、业态的规划、与轨道交通的融合，龙湖因地制宜，不尽相同。

    浙江龙湖的相关负责人透露，现在针对拿下的每一个TOD项目，公司内部都会成立对应的TOD小组，这是个虚拟小组，成员涵盖了客户研究、商业、研发、投资等多个部门，全程参与跟进，根据不同项目的属性、地段、受众等情况来规划设计。由于龙湖旗下有地产、商业、养老、长租等不同的产业航道，未来会根据项目的具体情况，进行不同产业的融合。

    蓝绿双城：不光是“轨道加房子”

    随着城镇化率的不断提高，城市框架进一步拉开、建设用地越来越稀缺，土地如何高效、集约、充分地开发成了一个重要课题。TOD模式应运而生，以城市交通带动城市发展，最大化地实现轨道交通站点的集约开发与多重功能。

    在蓝绿双城科技集团总裁顾建明看来，TOD的本质并不是轨道和房子的简单相加，而是以城市配套运营商、服务商的思维模式，通过轨道交通的快捷连接优势，重新作物理空间、数字空间与内部要素、人群流动等资源之间的互联和匹配，并在此基础上带动土地溢价和物业升值。这也对参与企业提出了极高的专业能力要求，包括准入门槛、合作界面、操盘思路、运作周期、专业配置和运营能力等。

    “所以整体来说，TOD是蓝海，TOD涉及从前期策划到最后的运营服务等方方面面，不是简单的房地产，而是一个综合体。它有非常高的门槛，需要积累，也需要整个行业的企业一起来推动。”

    蓝绿双城从创立至今一直将TOD作为核心发展模式，构建TOD策划、设计、营造、运营一体化综合开发模式，提供一站式快捷、科技、低碳、高品质的都市生活方式，不到一年的时间就在杭州、济南等多个城市落地TOD项目，同时正在设计地铁经济和高铁经济衡量指数，希望进一步推动地铁经济和高铁经济发展，为行业发展提供样本。