记者昨天从市建委获悉，为了加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，我市制定了《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》，今年８月１日起正式施行。根据《暂行办法》，如果业主要炒掉物业服务企业，必须有持有２０％以上且按合同约定按时缴物业服务费用的投票权业主提议提前解除合同，并有专有部分占建筑物总面积过１／２的业主且占总人数过１／２的业主表决通过。

　　四种情况不能提退出

　　物业服务项目退出或炒掉物业服务企业不能是毫无理由的，特别是在四种情况下，当事人一方不能随意提出物业服务项目退出行为。这四种情况包括：

　　物业尚未交付或投入使用的，建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务管理。

　　前期物业服务合同期内，建设单位不得以返还或部分返还前期物业服务费为条件，要求物业服务企业退出物业项目服务管理。

　　同一地块分期开发建设的项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理。

　　物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过１／２的业主且占总人数过１／２的业主表决通过，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业项目服务管理。

　　提前解约要公告１５天

　　除去上述四种情况，如果物业公司要退出，究竟该怎么办呢？《暂行办法》规定，物业服务合同期限内，物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，物业服务企业应于拟解除合同３个月前，将退出原因、时间书面告知业主委员会，同时书面报告辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会。

　　对物业服务企业提出提前解除合同的，业主委员会收到书面报告后５日内，应将物业服务企业退出的相关事项在物业管理区域内公告征求业主意见，公告时间不少于１５日。公告期满持异议的业主未超过专有部分占建筑物总面积１／２且占总人数１／２的，业主委员会应及时与物业服务企业进行协商，依法签订退管协议。

　　退管协议应在物业管理区域内公告７天，同时抄报辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会备案。同时，业主委员会应当于签订退管协议之日起１５日内，在辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会的指导下开展选聘新的物业服务企业。

　　业主也可以炒掉物业

　　当然，除了物业服务企业主动退出外，如果小区居民对物业服务不满意又该怎么办呢？根据《暂行办法》，物业服务合同期限未满，业主大会可以要求物业服务企业提前解除合同。不过，这也是有条件的。

　　首先，必须有持有２０％以上且按合同约定按时缴物业服务费用的投票权业主提议提前解除合同。在收到提议之日后１个月内，业主委员会应召开业主大会进行表决。在召开业主大会１５日前，应将业主提议提前解除合同的理由、解除合同的时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理区域内公告１５日，同时告知辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会。

　　提前解除合同经业主大会表决通过的，业主大会应当在作出决议后３日内，将解约原因、解约的时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退管协议。同样，退管协议应在物业管理区域内公告７日，并抄报辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会。

　　同时，业主大会作出决议３０日内，在辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会的指导下，选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同。

　　不过，如果业主大会表决未通过或者双方未达成退管协议的，原物业服务合同应继续履行。

    可设立３个月缓冲期

　　如果物业服务企业提前解除合同的，公告期满持异议的业主超过专有部分占建筑物总面积１／２且占总人数１／２的，或双方未能达成退管协议的；或者物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，但在物业服务合同终止前１５日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的该怎么办呢？

　　《暂行办法》明确，在这两种情况下，辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门应当与物业服务企业沟通，为平稳过渡增加３个月时间的缓冲期。

　　同时，辖区人民政府物业管理协调领导小组应在７个工作日内，组织辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、规划、城管、劳动、价格、社区居民委员会及业主委员会等相关部门召开联席会议，推行保安保洁企业化运作的管理模式进行管理，有条件的也可实行准物业管理、社区平安管理或小区业主自治管理。

　　物业退出前须经审计

　　在物业项目服务退出管理中，新选聘的物业服务企业未接收服务前，原物业服务企业应当继续做好服务工作，业主也应当按合同约定继续缴纳物业服务费至合同解除之日。

　　值得注意的是，《暂行办法》还规定，物业项目服务退出管理中，业主委员会对物业服务企业的财务账目应聘请中介审计单位进行审计，并将审计结果向全体业主公布。那这笔审计费用由谁出呢？根据《暂行办法》，审计费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。

　　审计的内容又是什么呢？《暂行办法》明确，实行物业服务酬金制收费方式的，审计内容为物业服务各项资金的收支情况；实行物业服务包干制收费方式的，审计内容为利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

　　如果在物业项目服务退出过程中，双方有争议的话，可向辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会申请调解，经调解不成的，应通过司法途径解决。

　　原公司物业费仍要缴

　　物业服务合同终止了，是不是业主不用再缴欠的物业费了？《暂行办法》给出了否定的答案。

　　业主欠缴的物业服务费用，原物业服务企业可依照原合同约定，委托新的物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取或通过启动辖区物业服务纠纷快速处理机制协调解决，调解不成功的可通过司法途径解决。同时，原物业服务企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交。

　　此外，《暂行办法》还规定，因物业项目规模较小，导致物业服务企业退出服务的项目，辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会，从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合的管理办法进行管理。

　　《暂行办法》最后也明确，如果物业服务企业不按《暂行办法》规定程序退出的，将作为企业不良行为记入企业信用档案并向社会公示。同时，有关部门也将自社会公示之日起取消该企业１年内参与物业服务项目招投标的资格，其服务的物业项目１年内不得参与物业项目示范或优秀评选活动。