走在鄞州新城核心区宽阔的马路上，看着两旁鳞次栉比的高楼大厦、绵延无尽的住宅小区，相信不会有人否认，经过十多年的开发建设，曾经被蛙鸣声所包围的一片农田———鄞州新城核心区，现在已经蜕变为充满都市魅力宁波的一个全新现代化城区。
　　根据鄞州城市总体规划，新城区大体以奉化江、同三高速公路及鄞县大道、鄞州大道为界将全区分为西部、北部、中部、南部、东部五个组团片区。
　　在鄞州新城区的组团中，中部以万达商圈的崛起加速区域的大繁荣大跨越。实际上目前新城区内其他组团片区城市化程度大有潜力挖掘。从鄞州新城区分区规划图上可以看到，鄞州新城的蜕变正在向四周逐步扩撒，特别是东南片区将新增一个大型城市综合体，完成此前鄞州新城核心区所经历的那种蜕变，逐渐把规划蓝图转变为现实。
　　如果说鄞州新城中心区是代表今天繁华的成熟之城，那么鄞州新城东南片区正代表着城市建设可持续发展的未来新兴之域之一。

　　大交通围合
　　助推区域进入快车道

　　据了解，东南片区的区域范围约为13.3平方公里，鄞州区把它定位为低容量、休闲型城市居住区，规划了高起点、高标准、高层次、高水平的商务酒楼、写字楼、住宅以及娱乐、中心广场等等。
　　东南片区属于都市产值高、环境好，出行方便，具有先天的区域优势。尤其是便捷的交通，加速区域进入发展的快速道。这个片区涉及到的交通网络有绕城高速、甬台温铁路。其中，绕城高速连接线就是福庆路，还有世纪大道下移，就是所说的下应大道。另外一条是金达路，也就是宁横路的拓宽，无缝对接东部新城。横穿这个片区的有鄞县大道、首南路、鄞州大道，区域路网已经基本形成。另外，规划中的轨道交通五号线、三号线将在这个片区穿过，按照其他城市经验，这势必使得沿线原有区域的价值预期得到一定程度的提升。

　　大配套融合
　　构建全新价值体系

　　在交通路网日趋完臻后，这一区域本身也正在酝酿着居住配套设施方面令人兴奋的变革。政府正着手对关系民生的教育、医疗等方面进行大手笔的建设，推动社会事业均衡优质发展。
　　城市综合体作为一种集约型、综合化、高品质的城市功能载体，是发展现代服务业的新载体。据鄞州区相关部门负责人介绍，东南片区将引进体量约30万平方米的集办公、商务、娱乐等于一体的一站式城市综合体，而目前鄞州万达广场整个体量也就只有20多万平方米,显而易见未来东南片的商业潜力巨大。该城市综合体着重突出功能特色、业态结构和空间格局，把综合体开发与旧城改造、新城开发、功能区培育、重大交通基础设施建设等有机结合起来，实现融合互促发展。
　　目前，在鄞县大道上一处打桩机林立工地让过往行人格外关注，它就是培罗成广场，雏形已显的高档别墅区和协·风格璟院与其比邻而居，该地块的开发将以南北向景观步行街为主轴，结合中心广场以及周边绿化，再划分为东西两大区域，先期开发商务酒店和高档写字楼。随着其建筑的陆续建成，商业功能不但持续发力，将极大满足周边住宅区娱乐、休闲、生活等配套的升级。
　　为优化全区中学办学格局和教育资源配置，提升教学质量和档次，去年，鄞州发改委已经批复鄞州中学迁建工程项目建议书，鄞州中学迁至东南片区的中心位置，靠近甬新河。学校总用地面积约210983平方米，总建筑面积约186294平方米。该校的迁入将大大提升这个片区教育质量，深度吸引该片区的居民。另据了解，该区域还规划建设专科大型医院。
　　在这个片区的西南面，将引进迪士尼产业观光都市产业，重点发展互联网及动漫信息技术产业。有业内人士认为，迪斯尼的落户对当地正在发展中的信息服务业意义重大：彰显了宁波与国际大都市上海、迪士尼主题公园、人才基地的融合优势；与杭州旅游休闲之都、动漫城的联手合作、协作发展的优势；宁波软件服务业发展与传统产业的关联度。

　　大社区林立
　　营造高品位人居氛围

　　东南片区就现状而言，北部为鄞州投资创业中心，中部考虑与东钱湖新城的关系，依托下应街道发展居住功能，该区规划居住人口12.8万人。规划结构按居住区、居住小区结构，形成多个居住区，一个居住小区。
　　湾底居住区结合湾底村建设一批多层住宅小区，规划居住人口4.0万人，居住用地123.86公顷。下应居住区依托下应街道，在江陆移民安置小区基础上适当发展部分二类居住用地，控制村民别墅的建设量。规划居住用地119.83公顷，居住人口3.9万人。
　　在宽阔、清澈的甬新河南北奔流畔，由北至南有华丰紫郡、上上城、风格璟院、东方湾邸、铂园等。区域人居正在以惊人的速度强势崛起，并不断向人们展示着它的美丽蜕变。
　　可以想象，在若干年后待鄞州新城各大组团建设完毕，届时，宁波市区再往南看，经过了新一轮蜕变的区域，又将带给世人惊喜，也许，三江口现在的光芒，会映射在这座城市南面的天空。