今年，作为新的住房保障五年规划的开局之年，我市已安排6000万资金启动1000套公共租赁住房建设，迈出了“公共租赁住房保障时代”的实质性一步。从去年开始，借着国家楼市调控之风，我市开始部署研究公共租赁住房制度，谋划将保障方式从“以售为主”向“以租为主”的转变。

　　长久以来，我市保障房模式以经济适用房、限价房、人才公寓等产权出售的形式为主，而租赁性保障房则相对发展滞后。“以售为主”的保障房模式在曾经以及现在都发挥着重要的作用，取得了良好的社会效果。但在推行中也出现了诸多的问题，如房源总价对于许多困难家庭户来说仍然难以承受，保障房源有效利用率低等等。

　　房管部门有关负责人表示，公共租赁住房的租金比起正常的市场价，要低很多；同时，公共租赁住房也将刚毕业的大学生纳入到保障范围之内。相较于购买经适房等保障房，支付廉价租金可以使更多的住房困难户切实享受到住房保障政策，实际受益面将进一步扩大。

　　六千万资金启动
　　千套公共租赁住房建设

　　为实现在未来3-5年内租赁性保障房源供应规模达到住房保障总量的50%左右的目标，我市加大保障房的财政支持力度。今年我市共安排预算资金1.2亿元，努力促进保障房模式从现今“以售为主”向“以租为主”的转变。

　　根据资金来源，我市的保障房可以分为两类：一类以经济适用房、限价房等以产权交易形式的保障房，由于用地性质为国有划拨，并且可以通过出售房源收回建设成本，某种程度上在资金方面可以实现“自收自支”，相应财政支持也少；另一类像廉租房以及新近开建的公共租赁住房等以租赁形式的保障房，在落实后只收取少量的租金，用以维护住房日常所需，因而需要大量的资金投入用于房源建设或者房源购买，相应财政支持力度也大。

　　今年我市加大了对租赁类保障房的财政支持力度。据财政局介绍，为支持租赁性保障房源建设，我市今年财政共安排了6000万元资金，用以启动建设1000套公共租赁房。另外尚有6000多万资金用于支持其他保障房项目。共计1.2亿元的保障房预算资金，达到了近年来的最高点：2010年我市在土地出让金中拨款6700万元，主要用于廉租房房源建设以及农村住房制度改革；2009年安排了6555万元。由于前两年廉租房还未大规模展开，公共租赁房尚未启动，资金使用相对较少，2010年的保障房预算款中实际只使用了4358万元，而2009年更少，只用了3693万元。

　　公共租赁住房，是向符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、引进人才以及外来务工人员、新就业的大学毕业生等群体提供出租的保障性住房，并且其租金低于同区域同类住房的市场标准。公共租赁用房对解决部分不符合廉租房准入标准，但又买不起普通商品房的“夹心层”的住房困难问题将起到积极的作用。

　　为尽快在我市推行公共租赁住房制度，我市从政策制定和房源建设两方面着手，积极做好前期准备工作。在房源建设方面，我市于去年底开始启动建设第一批公共租赁房，共有100套，位于白彭安置区规划道路北侧，总建筑面积4000余平方米，套型面积40平方米左右，总投资约1000万元，并于去年底开工建设，预计2012年下半年可交付使用。同时，今年计划将新开工建设5万平方米、共计1000套公共租赁住房，将大幅增加我市保障房房源当中公共租赁房的比重，也为实现供应规模达住房保障总量50%的目标打下坚实基础。为多渠道筹集公共租赁住房房源，我市也将引导和扶持企业、村集体等社会力量建设面向企业内部和社会出租的租赁型住房。在政策制定方面，市住房保障办也已多次牵头举行由政府代表、企业代表、外来员工代表、引进人才代表、新就业大学毕业生代表等多层面的座谈会，获取了不少对制定公共租赁住房政策具有建设性的意见和建议，今年我市将完成出台公共租赁住房管理办法、实施细则及配套政策的工作，建立公共租赁住房制度。

　　在公共租赁住房之外，我市将继续实行廉租住房政策。为解决更多的城镇中等偏下收入居民家庭的住房困难，并实现应保尽保，我市在实行廉租住房与经济适用住房家庭人均收入条件“并轨”的基础上，将逐步提高廉租住房实物配租比例，争取到2013年廉租住房实物配租比例达到70%，尤其是对孤寡老人、军烈属、残疾人和家庭主要劳动力丧失劳动能力以及低保家庭中的无房户，尽量实行实物配租。其中，实物配租水平将根据家庭人口建筑面积在36～50平方米之间确定，租金控制在市场平均租金的20%以内，对超出保障标准的承租面积，执行差别化承租租金。

　　“以售为主”的住房保障模式
　　问题逐渐显现

　　我市保障房工作从经济适用房开始起步，到现在已解决了2000多户家庭的住房困难问题，成绩相当显著。但在推行经济适用房以及其他产权交易式的保障房过程中，问题也逐渐开始显露。

　　受保障人群对购买经济适用房仍感到相当大的资金压力。在“以售为主”的模式下，对于许多生活困难人群来说无法真正享受到保障房的益处。虽然经济适用房在定价上是根据成本来计算，比起同地段同类型房源的市场价有着相当大的价格优势，但对于许多住房困难户来说，由于本身经济实力所限，仍有很大压力。一套80平方米、每平方米3000元的经适房为例，总价需24万元。不同于许多普通家庭，一些收入较低、没有多少存款的家庭虽然有获得住房的强烈愿望，但一下子要背负几十万元的债务，对他们来说也是相当大的压力。在2010年限价房选房现场，记者就听到不少准购户们议论，尽管不少人认为嘉都苑的房源相对较好，而且50多万元的总价也算很便宜，但毕竟比剑南家园的房源要多出20多万元，算起来也并不是一笔小数目。相较之下，租赁性保障房则没有这方面的压力。以廉租房为例，三口之家租赁59平方米的廉租房，若是城镇最低收入家庭每月所付房租只有65元，城镇低收入家庭每月所付房租只有90元，都远低于市场上的租赁价格。

　　产权一次性买断之后，无法将经适房房源的效用发挥到最大。由政府主导建设的经济适用房，本身就是一种稀缺资源，应该尽可能的让更多住房困难家庭享受到该房源的益处。但经适房一旦售出之后，并没有相应的退出机制，这在很大程度上限制了保障房作用发挥。而且，作为申请经适房的重要条件——家庭收入、住房条件都是一个动态变化过程，5年前属于低收入且住房困难的家庭，或许经过几年的奋斗，生活已经实现相对富裕。于是就出现了一方面生活困难、住房紧张的人群大量存在，而另一方面则是生活宽裕的人群继续享受着保障房。相比之下，租赁性的保障房则可以避免出现这种情况。生活困难家庭只是租房，而不是购房，符合条件的可以进来，等到生活宽裕不符条件了，政府又可以要求对方退出，并将房源租给其他住房困难户，既提高了保障房的利用率，又使保障房的受益面大幅扩大。