眼下，豪宅热席卷一线城市，几乎成为楼市最亮的“风景线”。易居中国的数据显示，7月北京商品住宅成交比重最大的是140平方米的户型，比重高达43%，远远高于其他大中城市，均价达17954元/平方米，环比大涨11%，部分豪宅再创历史新高。

    上海风头更健。6月至今，国内公寓第一贵的汤臣一品成交了20多套，而过去三年不过售出4套。8月8日，上海星河湾开盘当日，热卖40亿元，堪称创造全球纪录。同时还有另外几个豪宅亦卖得风生水起，由此，8月上海商品住宅销售均价可能突破1.8万元/平方米，超过2008年7月创下的17116元/平方米的历史最高纪录。

    一时舆论惊呼，以豪宅热销为风向标，新一轮热潮侵袭楼市。笔者同样认为这一现象可视作市场温度计，不过结论却相反：中国楼市已临沸点，接下去不太可能更热，降温的可能性远大于继续升温。

    为什么这么说？首先，物极必反，市场“无形之手”会调节楼市，豪宅火爆证明最有钱的人、风险偏好度最高的钱入市了，而2008年7月上海房价最高点时，热销的同样是豪宅。其后，8月份全国和上海房价指数首次出现环比下跌，由此证明，2008年7月恰恰是上轮房价的高点。

    其次，投资者的敏感度不同。今年2、3月份，市场复苏各方皆大欢喜，因为是以刚性需求为主的自住需求主导，合理而健康。随后，对市场最敏感的温州投资者早在3月就出现在杭州、上海，4、5月扩散至其他中心城市，但他们并非富豪，其投资偏好是小户型和中高档住宅。及至真正的大款们、热钱们抢购豪宅时，房价已被温州客炒高，市场风险增大。

    再次，政策已发生变化。在“保八”重任下，中央一再表态经济政策不变，但下半年货币供应量、银行信贷稍稍紧缩，已成必然。房地产政策也不会变向，可二套房贷严厉化、打击捂盘囤地的措施重现，中央对资产泡沫的忧虑也在加重，这如同釜底抽薪，柴禾没减多少，可火势已没那么旺，市场温度也就不可继续高涨。

    市场变化首先表现在房屋成交量上。7月，北京、上海、深圳、广州四个一线城市的商品住宅成交量，今年首次出现集体环比下跌。最新公布的1-7月全国商品房销售面积同比增长37.1%，但7月份却环比出现二成的下滑。8月至今，笔者一直关注的上海商品房成交量，依然继续下跌。

    如果没有成交量的支持，和股市的道理相似，价格的坚挺，难以持久。另外，与2007年相比，今年豪宅需求者当中，有股力量相对不足——海外热钱。重要原因之一是，彼时人民币快速升值，今朝人民币汇率稳定；重要原因之二是，2008年9月华尔街后院失火后，部分外资急于回大本营救火，纷纷抛售在华物业，至今仍可看到摩根士丹利在散卖一在沪豪宅，雷曼兄弟五折出售一在沪商厦。

    今年第二季度外汇储备净增长1778亿美元，剔除外贸顺差、FDI、欧元对美元升值等因素，疑似热钱879亿美元。另据香港媒体报道，自2009年7月以来，仅仅一个月，屯兵香港的热钱已近1000亿港币，其中部分意欲进军内地。但数据表明，这些热钱对内地股市的兴趣，远远大于楼市。

    目前一线城市的楼市现状上，刚需部分观望，中小投资者变得谨慎，改善需求分化（有些追涨，有些退却），大投资者兴趣盎然。这倒并不是说豪宅购买者都是傻子，只是他们中的相当部分更注重中长期投资收益，不是很在意短期波动，反正有钱嘛；还有部分以自住需求为主，如星河湾的粉丝们不会太关注市场处在什么周期阶段，迷恋品牌和尊重享受，那就另当别论了。

（作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长）