在住宅调控日益冷峻的2010年，商业地产领域却呈现频繁动作和全面复苏的势头，堪称“绿洲”。其实，盘点上半年商业地产，细分市场全面的关注度超越住宅，不外乎两大支撑因素：一是大环境下的产业结构调整，金融危机之后，我国提出经济转型，提出由外转向内，争取内升的驱动以及创新发展，这种转变将促成服务行业的发展，为商业地产带来新的发展契机；二是资金和开发企业策略正逐渐向商业地产倾斜，以往开发商更愿意投资住宅而不愿意沉下心来做商业地产，原因在于商业地产从长期来看有丰厚回报，但短期内很难套现，而今，很多开发商发现长线稳定现金流的重要性，更关键的是，商业地产受政策调控、市场波动的风险更小，产品却往往是资本市场的宠儿，成为开发企业在当今灵活融资渠道环境下的优质资产。

    从这些角度来看，只要大环境不发生根本性的变化，下半年商业将维持楼市调控中的“绿洲”地位，商业地产投资价值将进一步凸显。

    “绿洲”表现一：

    大幅新增供应未冲击商铺热度

    根据高力国际的最新上海零售物业报告显示，2010年上半年上海商铺市场明显回升，新增供应入市后亦被快速消化，虽然整体空置率随着传统商圈新增项目的落成增加而上升，核心商圈与新兴商圈的空置率明显下降，随着世博会召开的利好，更多国内外品牌欲进驻核心商圈，使得租金相应快速上升。“预计下半年仍有20万平方米零售商业物业，将较多聚集在核心商圈周边区域，总体市场租金上升幅度5%左右。”高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳预测，“随着商家的调整完成，核心商圈空置率将进一步回落，核心商圈租金同比升幅预计在10%以上，表现更为抢眼。”

    而戴德梁行商铺部华东区主管韦泽铭则发现，从2010年零售商业物业市场的走势来说，新兴商圈则将维持目前极低的空置率，部分优质区域型商业或邻里中心租金上行表现和价值成长性更高，比传统商圈潜力更大。

    优质零售商业赶在世博会亮相

    随着世博会在5月正式召开，包括新增及升级的优质零售物业项目纷纷加紧入市。在核心商圈中，淮海中路力宝广场与香港广场在升级为高端购物中心后重新开业。豫园商圈中豫城时尚改造渐趋完成，而新项目香港名都也竣工面市，为区域新增商业面积35700平方米。而浦江另一侧也涌现了新的高端购物场所，新鸿基开发的97500平方米的国际金融中心购物广场，使陆家嘴核心区域辐射范围大幅增加同时，定位明显提升。

    与此同时，今年上半年传统商圈新商业设施的出现促使区域商圈升级。例如卢湾打浦桥区域的日月光中心位于轨交9号线站点上盖，紧邻田子坊，其商业零售面积达到148000平方米。同期传统区域曹家渡商圈也迎来区域内悦达889广场与武宁路上我格广场的正式开业，共计带来约86000平方米商业面积。

    核心商圈挑战国际品牌传统市场

    在世邦魏理仕发布的2010年《零售业全球化进程》研究报告中，上海今年首次入选十大零售城市。世邦魏理仕中国区研究部资深董事马雪明评论道：“世博的召开无疑推动了品牌进驻或是扩张的热情，中国市场已开始挑战国际品牌的传统市场，这反映出中国消费者不断变化的需求和品味。”上海人口规模和不断增长的富裕程度是不容忽视的，相对于西方依然富足但却停滞不前的市场而言，正是那些已进驻中国的国际品牌在中国的成长和表现吸引了其他目前在中国仅有少量商铺或未进入中国市场的零售商，越来越多的零售商承诺在中国开设大型示范店。

    在淮海中路商圈，一线奢侈品牌纷纷入驻，仅LV与Zegna即分别租下力宝广场约2500平方米店面，一侧香港广场也吸引众多品牌，如Coach、Tiffany、Cartier等纷纷开出店铺；香奈儿在上海的第二家店铺目前已经确定落户外滩源区域的半岛酒店，而爱马仕今年也将在上海开第三家店，选址于浦东陆家嘴国金中心；中心商圈也为其他众多国际品牌所青睐，如苹果近期即在淮海中路香港广场与南京东路名人购物中心新开出两家分店。同期玛莎百货新门店将设立在新改造的豫城时尚中。

    国际品牌对上海商铺市场信心，也进一步稳定了核心商圈的租金，高力国际统计数据显示，在全球127个高级购物商圈的商铺租金中，上海南京西路商铺租金连续两年跻身全球前50。例如位于该商圈的上海世茂商都悄然营业，出租率高达97%，就是上海核心商圈受到品牌零售商追捧的例证，路虎汽车旗舰店、博士蛙旗舰店、全球最大的连锁经营品牌“赛百味”等众多知名品牌和商家，都先后入驻这一集高端品牌形象展示、零售、大型餐饮、娱乐休憩为一体的新地标建筑。

    区域型商业谋求餐饮娱乐多元化

    与此同时，由于上海传统商圈改造已经基本完成，现有的商铺也无法通过改变建筑结构来迎合零售商要求，一些国际品牌也愿意尝试去一些非传统的商圈，这就给了新兴商圈的区域型商业或邻里中心更多的机会。

    戴德梁行商铺部华东区主管韦泽铭相当看好区域型商业的成长性：“事实上，虽然区域型商业或邻里中心多是依托轨道交通和居住人群成型的，业态的配置离不开餐饮以及娱乐为主导，近两年这些商铺在餐饮方面的选择性上比过去更丰富，娱乐方面也呈现多元化。”

    例如餐饮方面在原来的传统菜系基础上，商铺还引进了不少混合或者创意菜系，这主要是迎合20-30岁的主力消费受众；娱乐方面，除了一些传统的桌球、保龄球、KTV等形态，越来越多的家庭型的娱乐产业也逐步出现区域型商业，特别是寓教于乐这方面，上海人相对较高的家庭收入，使得他们愿意更多投入子女教育方面的支出，而孩子与家长不愿离家太远的特性，使得家庭型的娱乐产业在社区商业大有可为。例如负责招商运营的缤谷广场，位于长宁区威宁路轨交站上盖，就是很典型的社区商业，在品牌商家的引进上，主要辐射周边的居民区。