今年国家出台了史上最严的房地产政策,严厉调控之下,中国房地产再次陷入了短暂的迷茫和观望,新政后的中国房地产会有怎样的变化与发展无疑是众人最为关注的话题,而房价走势更成为最敏感的话题之一。在为期3天的2010年博鳌房地产论坛上,众多中国著名经济学专家、银行业人士以及房地产大鳄等表示,四季度和明年一季度会有大批量住宅供应,政府或将停止出台打压房地产政策。

    楼市有望再现小高潮

    据了解,1~7月份,全国商品房销售4.58亿平方米,同比增长9.7%,增幅比上半年又回落了5.7个百分点。7月当月全国商品房销售面积6406万平方米,同比下降15.4%,北京、上海、深圳、杭州、南京、乌鲁木齐、南宁、厦门等一些主要城市都出现了较大幅度的下降。据国家统计局数字显示,1~7月份全国房地产开发投资额为23865亿元,同比增长37.2%;商品房新开工面积9.22亿平方米,同比增长67.7%。

    “今年下半年的态势会比上半年好,因为房屋是个人家庭里面最大的一笔投资。在未来,这批消费者又要进入市场,可能又会带来一个小高潮。”今典集团董事长张宝全乐观地说道。

    金地集团董事长凌克认为,房价还会继续调整。从购买力的培育方面,市场尚短,购买力不足。从供应量来看,还会进一步放大。另外,现在政府也希望GDP降一点。但是,中国刚性需求旺盛,从各地房价看,有的地方楼价没有跌,有的地方调整也不多,调整了几个百分点吧,但是经过半年的时间,刚性需求的欲望更强,一个楼盘一个月卖70套房子是正常的,结果是卖了100多套。根据这个来看,下半年房价跌不了多少。

    对下半年政策莫存侥幸

    前瑞银集团亚太区主席蔡洪平表示,中国的房价只要不去触及中国社会和中国政府关于房价过高带来不公平的社会神经,政府也不会再进一步推出打压政策。中国房地产是中国内需的火车头,这个火车真的不能慢,慢下来经济更严重。

    盛高公司董事长总经理谢世东认为,从今年看来,宏观政策对整个市场的影响很大。对于未来几个月,他认为,第一,不要对政策大变化朝好的方面想太多,开发商就应该实事求是;第二,下半年供应量的确非常大,但相信整个房地产形势中期、长期都是快速增长的;第三,坚信市场还是会平稳的,开发商要多建一些自用型的产品,而不是多建一些投资型的产品。

    “在价格上,新政之后,万科的平均房价,五六月份比前4月份下调了14%。对于下半年,我们仍然认为不能存有任何对政策的侥幸心理。政府放宽政策,这是一个具有非常大风险的想法。”万科副总裁肖莉认为,开发商还得积极面对下半年,而且下半年供应量会大幅度上升,特别是9月份后大量新盘入市,所以应该对市场抱有敬畏。

    应重视商业地产变化

    国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示,从未来发展看,我们关注房地产泡沫,更多的实际上应该关注商业地产和商业用地价格的变化。

    今典集团董事张宝全认为,中国地产有史以来,商业地产基本上就是一个陪嫁的丫头的位置。他表示,大部分配给地产组团这样的商业包括酒店,大部分可能都处于非盈利状态或者说依然是亏损的状态。那么,商业地产在今天可能会被大家重视的原因是什么？张宝全认为,这就是转型,地产商在新的形势下一定要从单一产品转向多元化产品。

    “到现在为止,在中国,我没有看到太多够水平的商业发展。”恒隆地产有限公司董事长陈启宗语出惊人。他说,从增长来说,商业地产这几年增长量比住房增长量还要大。中国房地产业发展因为竞争的水平不够,所以很多人虽然没有做出世界水平级的东西,但还可以赚钱。目前商业地产不贷款的回报率是31%,算上贷款的回报率是50%,但并不是第一天就可拿到31%的回报率,这需要经过15年。这需要雄厚的资金和足够的耐心。凡是需要招商的商业项目都是三流项目。若是开发商选址好、设计好、建筑好,招商是最容易做的事情。凡是以为招商重要的人,都是不及格的房地产商。

    凌克

    房价还会继续调整。从购买力的培育方面,市场尚短,购买力不足。从供应量来看,还会进一步放大。另外,现在政府也希望GDP降一点。

    蔡洪平

    中国的房价只要不去触及中国社会和中国政府关于房价过高带来不公平的社会神经,政府也不会再进一步推出打压政策。中国房地产是中国内需的火车头,这个火车真的不能慢,慢下来经济更严重。

    巴曙松

    从未来发展看,我们关注房地产泡沫,更多的实际上应该关注商业地产和商业用地价格的变化。