近期“限购令”的出台，催热了商业地产市场投资需求。但商业地产投资空间有多大？哪些因素主导商业地产价格走势？第一财经日报《财商》近期专访了高纬环球中国区董事总经理张良军先生。

 
    《财商》：美国一些对冲基金经理对中国商业地产市场有一些看空观点，因为中国商业地产在建面积很大、空置率也比较高。你如何看待这个问题？

    张良军：我觉得这很正常，因为一个新兴市场和成熟市场有很大差别。在国外成熟市场很难出现像中国这样的建设速度和新供应量吸纳速度。比如说在国外一些成熟市场上，商业地产基本上没有新的供应量，而且通常是10～15年甚至20年的租约，所以市场交易量很少。但在中国市场租约可能只有3年、2年甚至更短，所以很多公司每2～3年都会面临一次新的“搬家”，而且中国大多数公司都处于一个成长的阶段，在这种情况下需求会不断增长，所以中国市场会有很多不断在建的项目。

    至于空置率只是一个暂时的现象。以北京为例，在今年年初的时候，北京商业地产空置率达到20%左右，但现在已经回到了15%甚至更低的水平。在一个成熟市场以纽约为例，当供求平衡状态，空置率会在5%～10%。但在中国市场即使供求平衡状态下，空置率也会在10%～15%的水平。空置率如果超过15%，可能就属于一个买方市场。如果低于10%，在中国已经是卖方市场。在国外市场如果高于8%，就已经是一个很高的空置率，因为本身市场的交易频率会小很多很多。

    此外，中国商业地产市场的需求增长速度，国外投资者也很难理解。在北京、上海，商业地产100万平方米左右的新供应量，在一年以内就可以被消化掉。但在美国市场上，市场很难有这么大需求来吸纳这样的新供应量。

    还有一个很重要差异，比如我们目前正在做世贸1号全球租赁，写字楼要4年后才能完全建好，但美国的客户现在就可以签约。这种现象在中国是完全不可想象的，现在马上要建好的写字楼都未必有客户去租，因为他觉得交付风险很高。但在美国纽约这种成熟市场，必须提前去签订租赁合同，因为市场供应量非常少，必须提前锁定。

    《财商》：那么你对中国未来5～10年商业地产发展前景如何判断？

    张良军：我们做一个简单的分析，目前上海甲级写字楼的存量大概是600万平方米左右，今年到年底可能在700万平方米。但在纽约，单曼哈顿商区就有2000万平方米的甲级写字楼存量，整个纽约是3000多万平方米，东京也有2200万平方米左右。

    从整个中国在目前全球经济市场上的地位、北京作为首都和上海即将成为全球金融中心的地位来判断的话，那我们现在甲级写字楼存量远远不够。单从量上来看，这个增长空间还是很大的。

    唯一可能需要担心的是在一些二三线城市里，对于个别城市个别地区我们还是有一些担忧，可能会出现一些供过于求的局面。但对于北京、上海这样的一线城市的话，我们并不担心这个问题。

    当然在那些二三线城市市场里也是有需求的，但是需求和供应还存在匹配问题。有时候商业地产的空置是因为现有产品和业主需要的产品之间是有差距的。比如说二三线城市很多业主建好写字楼之后，倾向于出售，但现在来说购买需求不是很强，可能本地公司愿意买，但境外公司并不愿意。相反，境外公司更喜欢租赁，但又找不到合适的写字楼。这就是市场在产品供需匹配上，二三线城市可能有一些脱节的情况。

    《财商》：中国地产市场出现一种“商住倒挂”的情况，商业地产价格可能低于住宅市场，你认为未来是否会有一些变化？

    张良军：这里面并没有必然的规律。单从土地更高的使用价值需求来说，在同一个市场里商业地产应该是比住宅地产要更贵一些。但每一个市场土地价格是由特定的供求关系和市场特定阶段来决定的。

    我个人认为，中国市场上住宅地产价格高于商业地产价格是受到供求关系一定影响，但最主要的原因是住宅市场定价权在开发商手上。因为整个住宅市场是由开发商来定价，能多卖一块钱绝不会少卖，老百姓作为买家只能接受这个价格，没有任何讨价还价的能力。当然这中间也有供求关系的因素，但开发商不论是5年前还是10年前买的土地，在同一天开盘出售的时候肯定会是同样的价格。住宅开发商的利润率有的甚至高达50%左右，这是很不正常的。

    商业地产价格泡沫是非常有限的，从租赁市场来说，是双方讨价还价、供求关系形成的，反映了双方真实的意愿。在买卖市场，“整售”售价也是双方讨价还价的结果。只是在一些零售方面，比如开发商把商业地产当做住宅产品一样，出售给个人可能会有一定的泡沫成分。因为买方没有议价能力，有一些不合理的成分。但总体来讲，商业地产是真实反映了市场供求关系的。

    还有一个很重要的原因就是在中国投资渠道比较少的情况下，老百姓更多选择的投资市场是住宅地产，很少选择商业地产，商业地产价格就没有太大投机成分的影响。因为商业地产前期投入比较大，而且对于后期资产运营、出租等都有更高要求。

    《财商》：从总体来看，你觉得商业地产价格是否还会处于上升趋势？

    张良军：我觉得这是一个大的趋势。随着中国经济的增长，肯定会带来实体经济的发展，从而提高实体经济对写字楼的需求，那随着需求的增加，供应的增长不能满足需求的增长的话，价格的上升是很正常的趋势。

    当然商业地产的价格主要是由租金来主导，商业地产售价是对未来现金流的预期，而未来的现金流收入主要就是租金。租金更高，投资者才会用更高的价钱去买。写字楼如果没有人办公，那么这个写字楼没有任何意义。商铺也是一样，而且同样一个商铺，你租给餐厅、银行或者汽车展厅，不同的租户给你带来的收益也不相同，这也会导致对售价水平的不同判断。

    《财商》：目前个人在住宅地产投资受到一定限制，所以有一批人的投资从住宅地产转移到商业地产，对于这些个人投资者你有何建议？

    张良军：我觉得个人需要非常谨慎处理这个问题。因为商业地产的游戏规则和住宅地产完全不一样，尤其在中国。商业地产首先是以实体经济为依托，买了商业地产没人用，那么商业地产未必会增值。但住宅地产从过去中国的经验来看，是只要有人居住、或者有人口有需求，住宅地产都会增值，在商业地产市场未必会是这个局面。

    另一方面商业地产的资金投入量会大很多，按揭也基本在50%，这样的话早期的投入远远大于住宅市场。而且商业地产假如没有足够需求的话，没有人租赁租金不上涨的话，商业地产价格未必会上涨。所以商业地产市场是一个相对更理性的市场。

    《财商》：那么你觉得商业地产的投资风险是不是也比较大？

    张良军：商业地产的投资风险其实远远高于住宅地产。但就目前中国市场而言，商业地产的风险远远低于住宅市场风险，关键在于投资者如何克服商业地产不同的运作规律和挑战。