专家:商业地产究竟蕴藏什么商机
宏观调控之下,要求降房价的呼声竟是出奇的一致,高房价似乎已成为全民的“公敌”,但是,造成房价畸高的原因,迄今无论在业内或业外,始终无一定论,纷争也从未平息。实质性的调控一年半以来,高房价的“阵地”似乎依然“固若金汤”,少有实质下降。而随着利率提高,以及限购限贷,北上广深等一部分一、二线城市或正出现供大于求的趋势,这其中人为的、政策上的因素要远远大于市场的自我调节。以至于北京和上海二个超级豪宅,由于标价目标过大,政府强制约谈下浮房价,也反映出行政干预正逐步变为常态而凌驾于市场之上。
在此背景之下,楼市走势似乎正在陷入一个怪圈,住宅开发的难度在增加,而商业地产正逐渐受到相当部分房产商的重视。开发商业地产的积极性在整个行业呈现高涨趋势。而人云亦云的致命点,正在于商业地产究竟蕴藏什么商机?特别是在调控之下,竞争激烈、政策多变、资金短缺,市场的不确定也同时大大增加,商业地产一定不是“香饽饽”。
商业地产其运作难度远远高于住宅地产,这里因素众多,而其中的投资回报周期冗长并不是一般房产商能承受的。这里还有城市经济发展问题、人均GDP指标、城市购买力、商业业态定位、营运、经营管理等一大堆问题。
今年以来,笔者走访多地,一些地方的商业地产开发,一方面是地方政府的“忽悠”,另一方面是房产商凭借一时热情,陷入“歧途”的商业地产比比皆是,并且触目惊心。多为设计假、大、空,规划无度、定位不准、恶性竞争等而出现的商业楼盘,无人问津,让地方政府和房产商都背上一个沉重的包袱。
在离南京50公里的安徽一个县城,浙籍房产商不惜重金投资20余万平米的“奥特莱斯”,选址是在一个工业园区内,离市区打的半小时以上车程,笔者应邀前往“考察”,颇感“上当受骗”,从县城返程回市区仅候车就等上90分钟,最后打摩的了事。笔者与房产商磋商,房产商自鸣得意,一是此处无“奥特莱斯”;二是政府希望做高端品牌;三是离南京仅50公里。典型的屁股指挥脑袋。
房产商耶?政府耶?市场耶?
开发一个“奥特莱斯”,所具备的的条件更苛刻。依这个县城目前经济状况,消费水平,做“奥特莱斯”是定位严重错误;政府有时候一些想法根本无瑕顾及市场,为政绩“冲动”;虽然离南京是比较近,但可以肯定的是南京人绝对不会到安徽一个小县城去消费奥特莱斯。
江苏镇江,一个房产商为了一个项目,据说是回报地方政府,先投资一个商业地产,当初的想法就是急功近利,规划之初根本没有业态定位。据介绍,竣工迄今已三度招商,前二次惨败收场,这次招商也前景未卜,由于前面项目没有运作好,后面“生活”也无法操作,房产商弄得鸡飞蛋打。据介绍是一个“民国式”建筑,或许笔者“孤陋寡闻”,第一次听到这种风格的商业建筑。项目“死掉”,地方政府绝对不对动恻隐之心,房产商当然是咎由自取。
在山东梁山附近一个小县城,竟同时有4个总量达60万平米的商业楼盘在开发。小县城本身人口较少,属于经济不发达地区,交通一般,项目宣传用一辆“小皮卡”四周一围,敲锣打鼓在县城兜一圈,全县人民都知道是怎么一回事,现状是几个房产商互相大眼瞪小眼。究竟是谁的错?没有人知道。这么大的投资开发量,现在暴露出来的问题是业态根本无法定位、招商招不到、消费量和消费层次跟不上、营运管理成本巨大。
事实上的商业地产,自然不能以偏盖全。上述仅是个案而已。能够说明问题的,便是商业地产风险极大,当还没有搞清楚商业地产究竟蕴含什么商机的时候,静观其变是最好的选择。依目前市场态势,调控或许还不会“鸣金收兵”,但是,商业地产的开发绝不是”一马平川“,其凶险度无法估量。
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