秦虹表示，这意味着从“十二五”的第一年也就是今年开始，中国将进入城镇人口多、农村人口少的阶段，再加上收入的提高，对商业地产所需要的人流、资金流的需求就给了一个足够的支撑。“所以商业地产在中国一定是有机会的。”宏观经济环境变化的同时，房地产行业本身的政策调整也有如洪流一般，让传统的住宅开发商们必须去寻找避险的“掩体”。

    “这些调控政策都是针对住宅市场的，对我们开发的商业地产项目没有任何影响。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹每每在调控政策出台之时，总会做出这样令住宅开发商眼红的表态。

    事实也证明，住宅市场处于一片水深火热的同时，商业地产不但毫发未损，似乎更显兴旺。

    世邦魏理仕此前发布的2011年上半年北京房地产市场研究报告显示，今年上半年，北京优质写字楼市场强劲上扬，具体表现为需求快速增加、空置率下降、租金较去年底大幅上升近30%。同时，北京优质零售物业市场也继续保持稳步回升的态势，市场整体平均租金达到历史最高水平，市场整体空置率在1~6月也下降2.0个百分点至9.9%。

    “越来越多的机构投资者开始积极寻找零售物业的并购机会，以期望在快速增长的中国零售市场获取一席之地。”在研究了包括北京在内的中国一、二线城市的商业物业之后，世邦魏理仕预计，2011年中国各主要城市核心商业物业的租金将温和增长，优质零售商圈内空置率也会保持低位。

    挑战并存

    开发商们都看到了其中的市场机会，一窝蜂似的涌入，这也引发了业内关于商业地产出现泡沫的担忧。

    商业地产领域的先行者万达集团董事长王健林就曾提醒到，开发商做商业地产，是为了企业长命百岁，为了长期稳定的现金流。“如果仅仅是把商业地产作为一个避风港，或者另一种赚钱模式，还是买了地、卖商铺的销售模式，那一定走不下去。”马?也坦承：“我们也走过弯路，有过教训。当大家都不做商业地产的时候，我们在坚持；现在大家都开始做了，我们已经有了成熟的经验，相信会做得更好。”他同时提醒，现在不需要谈论模式好坏的问题，“等到5年或10年以后再看结果，一切就都清楚了”。

    相比于不断高涨的物业价值，包括写字楼和零售物业在内的商业物业的租金收入处于较低水平，导致其回报率并不能令人满意。以北京、广州、上海这三个一线城市为例，世邦魏理仕提供给本报的数据显示，2011年第一季度北京的写字楼资金回报率为5.12%，零售物业为6.8%；广州略低，写字楼资金回报率为4.96%，零售物业为5.58%；上海则最低，写字楼资金回报率为4%，零售物业为3.8%。

    大钟寺商业有限公司常务副总经理池淑涛则坦言，商业地产要想到一个城市很好的区域板块去做不是很容易的事，尤其是一线的大城市，“这也是为什么现在大家觉得到二三线甚至三四线城市做商业地产空间会比较大。”而相比国外完善的资本市场和金融体系，现阶段投入大量资金做商业地产，其后续的融资能力和退出方式对开发商来说也是一大挑战。

    住建部政策研究中心主任陈淮此前就曾表示，目前支持商业地产的金融方面的政策过度依靠银行贷款。在国外，商业地产可以通过REITs（房地产信托投资基金）融资，但国内还尚未打通这一融资模式。

    “所以我觉得商业地产市场的成熟是一个漫长的过程，起码要十年，也就是等到我们的产业结构调整结束以后，基本上才会走上正轨。”上海证大房地产有限公司董事吴洋如此判断。