近日,省政府常务会议审议通过的《西部金融中心建设规划(2010-2012年)》(以下简称“《规划》”)正式出台,规划明确了在东大街、天府新城科创组团及大源组团布局金融产业集聚区、金融总部商务区和金融后台服务业聚集区。“金融区的规划会带来更多的就业岗位,集中大量金融人才,从而为区域内带来更多的高端住宅需求。”世邦魏理仕的高级分析师金灵分析指出。

    产业支撑带动高端住宅需求

    产业带动住宅,东大街是一个比较典型的例子。2009年,东大街两侧加快了住宅开发的步伐。除时代豪庭外,喜年广场(住宅部分)、摩根中心、朗御等项目陆续亮相。同样受益的还有东大街东延线,比华利国际城、金润华府等楼盘相继涌现,成为金融区的住宅配套。

    位于大源片区的金融后台服务园区,规划总用地3000亩,后台服务中心达到30家,总投资规模超过200亿元,从业人员超过10万人。据了解,目前大源片区已经有十余个地块已经交易,将会兴建金融后台服务设施,包括建设银行、平安保险等大型金融机构。投入运行后,将带来数万人金融从业人员。而在金融总部区的中心,民生银行已经购买了一栋楼,各金融监管机构也入驻了一栋楼。据世邦魏理仕金灵预测,4-5年后,国际城南的写字楼将占到整个成都写字楼数量的三分之一,并带来大量金融从业人员。

    2009年,成都市劳动保障局公布的《成都市劳动力市场工资指导价位和企业人工成本》显示,成都金融业从业人员平均劳动报酬达到86044元/年,排名所有行业第二。据业内人士估计,这部分人群能承受的平均房价可达7000元/平方米左右,具有较高的购买能力。“随着城南的商业配套逐渐完善,以及地铁1号线的通车,预计多数金融从业人员将把城南作为置业首选区域。”锐理机构相关人士表示。

    项目定调三大高端住区成型

    随着未来大体量的写字楼项目进驻金融区,面对由金融白领、金领引领的高端购买力,住宅产品的定位与打造也有所改变。

    作为金融产业聚集区的东大街,由于位于市中心,且前几年开发商拿地时价格均在千万/亩以上,因此如今的住宅项目价格多在10000元/平方米以上。摩根中心均价10000元/平方米,时代豪庭的价格已突破15000元/平方米,即将开盘的精装豪宅朗御预计价格14000-22000元/平方米。

    金融总部区周边则是出了名的万元豪宅聚集区。誉峰均价已逾20000元/平方米,中海城南一号、长城半岛城邦、华敏世家花园等豪宅不仅价格高,户型设计上也较为奢侈。长城半岛城邦的策划蔡杨告诉记者,他们的目标客户多为私企老板和高级商务人士。“金融区的规划能够为我们带来更多的目标客户。”

    而在大源片区,目前住宅项目的定位就偏向金融企业中层人员、白领等人群。从房价上看,华润凤凰城、中海兰庭、华府西苑等楼盘价格均在7000-9000元/平方米左右。同时,世豪广场的苹果寓所会以70平方米的中小户型为主力。

    人气聚集缩短片区成熟周期

    “产业的支撑,不仅增加了住宅的需求,而且会在一定程度上缩短片区的成熟周期。”据锐理数据平台分析,如今,南延线区域住宅的入住率平均只有20-30%。继高新技术产业之后,金融这个高端产业将再一次提升片区的人气。加上如今南延线周边各配套成熟已经进入倒计时,预计在一两年内,入住率会升至50%左右。

    长城半岛城邦的蔡杨认为,金融区规划的提出,是新城南房地产发展过程中锦上添花的一笔。“美美、仁和春天等高端商业已经确定入驻新城南,事实上它们也在等待这个片区人气的提升。”金灵表示,新产业带来的人气,还使区域内房屋的买卖租赁市场更加活跃,尤其等到产业、交通、配套都成熟时,投资高端住宅的租金回报也会更稳定。

    规划落地写字楼应声调定位

    区域现状中高端供应需求显不足

    目前,在《规划》中划定的三大金融区内,已投入使用或已立项的写字楼项目数不胜数。

    在东大街金融产业集聚区,中环广场、银谷中心、东方广场, 成都商会大厦、国嘉新视界等各类档次的写字楼都已经投入使用;建设中的则有喜年广场、群光广场、天府时代广场、明宇金融广场等;其中大多数项目的定位均为中高端。金融总部商务区附近已有高新国际广场、特拉克斯国际广场南楼、拉德方斯大厦等写字楼投入使用,而在两年内,还将有川投大厦、三峡大厦、恒泽动力大厦等大批的写字楼项目在区域附近形成供应。位于大源的金融后台服务业聚集区,则聚集了中信广场、蜀都国际广场、航兴国际广场、海洋中心等十余个项目。

    业内人士分析,在未来5年内,成都的写字楼供应量将出现巨大的井喷,难免出现供过于求的情形。以位于市中心成熟区域的东大街为例,甲、乙级写字楼目前存量在18万平方米左右,投入使用时间较长的中环广场目前的入住率约60%;入市时间较短的成都商会大厦、国嘉新视界广场等项目更是大部分空置。

    据世邦魏理仕成都机构预测,东大街区域到2014年将形成60万平方米的写字楼供应,而目前成都市主城区的需求在130万平方米左右,仅东大街金融街3.8公里的区域供应就已经占了总需求的近半壁江山,出现供需失衡的可能性极大。对此,世邦魏理仕成都机构的高级分析师金灵表示,目前在城南虽然出现了大量写字楼,但是由于区域配套、交通条件等需要改变,因此短期内写字楼的需求并不旺盛。

    定位调整区域写字楼客群分流

    近年来,各行政区在金融招商方面竞争激烈,各大金融机构在成都的分布相当分散。上海银行成都分行设立在航空路片区,摩根大通成都分行开设在九眼桥,大连银行设在老南门大桥桥头。《规划》的功能定位明晰后,不同区域的写字楼项目的定位和属性也随之有所调整。作为金融产业集聚区,更多承载金融业前台的功能,各金融机构的分支机构办公室、营业场所将大量聚集于此,就要求东大街的商用建筑能提供适宜的营业和办公面积。

    另外,规划也并非一纸空谈,结合执行层面上的一系列鼓励入驻的优惠措施,如“对进驻金融产业集聚区和金融总部商务区的金融总部和地区总部,将给予购买自用办公用房1000元/平方米的购房补贴租用自用办公用房给予连续3年,每月20元/平方米的租赁补贴”政策。各区域写字楼的目标客户形成差异化之后,写字楼市场招商无序竞争的局面将得到改变。

    发展趋势200家金融机构集约经营

    相比粗放式的发展,集约化的经营势必对产业扩大发展更为有利。纵览世界上各著名金融中心城市,伦敦有金融城,北京有金融街,上海也有陆家嘴金融贸易区和浦东银行卡产业园,其金融产业都有相对集中发展的区域。按照规划总体目标,到2012年,初步把成都建设成西部金融机构中心、西部金融市场和交易中心、西部金融服务中心。

    世邦魏理仕金灵表示,虽然《规划》出台晚于市场供求关系的形成,金融区写字楼市场在一段时间内仍将保持供过于求的状态,但一栋甲级写字楼只要有1/3的入驻率,就能保证收支平衡。近期,成都市的甲、乙写字楼租赁市场已经出现了一个小高峰,主要是以升级搬迁为主。预计搬迁需求仍将持续1-2年,使近期面市或即将面市的写字楼逐渐进入良性经营循环。