（一）、为什么要研究和学习房地产市场营销？

1、党的十五大提出“要加快社会主义市场经济的进程”，而市场营销正是市场经济中的一种经营理念。
2、我国的房地产市场正处于计划经济向市场经济转轨的重要时期，树立现代化的经营观念，掌握现代化的营销技术，是企业立于不败之地的思想武器。 二、什么是房地产市场营销？

        随着房地产市场的成熟和发展，“市场营销”已扮演着越来越重要的角色，什么是“市场营销”？市场营销是西方市场经济发达国家诞生的一门学科，在西方有一种说法：“我是在市场营销的熏陶下成长的”。市场营销这门学科，是随着市场经济的发展形成的，它反过来又服务于市场经济，在当前，市场营销的哲学思想已成为西方所有公司整体战略的基石。

1、市场营销的概念

        市场营销的观念的核心是：了解消费得的需求，运用合适的产品、定价、渠道、促销和服务等方法来满足消费者需要。它包括以下四个方面的含义：
（1）认清消费的需求。
（2）激起和满足消费者的欲望。
（3）制造所能销售的产品并有效地组织实施销售活动。
（4）以顾客为主体，一切为了满足消费者。 
        市场营销不等同于销售，它不只是流通阶段的经济活动。市场营销观念与推销观念也有本质的区别。市场营销观念是以消费者需求为中心，通过分析把握者需求，开发产品满足需求，使消费得在满足需求的同时企业获得利润。市场营销的手段是开展综合性的营销活动，即整体营销，在市场上把产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时间与空间上协调一致，实现最佳的营销组合，以达到综合最优的效果。在企业内部，实行全员营销管理，在增进整体利益的前提下积极配合营销计划，很好地服务于市场，服务于顾客，以实现整体营销，从而创出品牌效应，达到企业长远利益。

2、市场营销的发展阶段

市场营销发展经历三个阶段：
（1）注重产品阶段：开发各类产品吸引消费者；
（2）注重销售阶段：运用推销术，扩大市场份额；
（3）全过程的市场营销概念：了解消费者需求，合理运用资源和技术，生产出适合的产品，满足消费者。
通过市场营销活动可以达到以下两个目标：
（1）扩大企业或其产品的知名度；
（2）扩大产品的市场占有率，最终达到获取更大的利润的目的。

3、市场营销理论的主要内容

（1）市场分析：市场需求和购买行为分析、市场细分和选择目标市场。
（2）营销策略：四大策略的营销给合。
（3）营销管理：计划、组织、控制。

三、房地产市场营销策略

        主要有四大策略就是就房地产的价格、档次、类型把握好，进行有针对性地销售。首先对房地产产品有正确的认识。
房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面：
（1）房地产商品的组合性 
        组合性表现在三个方面：一是土地与房屋的组合；二是不变性与多样性的结合；三是消费品与投资品的组合。
（2）位置固定性 
        A、市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究。 
        B、房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺。
（3）房地产商品的异质性，即个别性 
        A、不可批量生产。为分期开发、滚动开发创造了条件。 
        B、没有完全相同的房地产：位置（闹、静、方便、环境）、建材、结构等判断困难。 
        C、认识检测的专业性和复杂性。
（4）房地产商品价值的巨额性 
        土地是稀有商品，房屋的建造费用很高、使用年限很长，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。 
        A、房地产销售是件困难的工作； 
        B、专业代理的重要性； 
        C、发展二手市场和租赁市场的必要性。