“邻居”热门板块大佬云集

  万科旗下北宸之光热销，滨江、万通、越秀等多家房产大佬入驻勾庄，无疑使板块成为市场焦点。受“邻居”勾庄板块的带动，与之隔着上塘高架的运河新城也逐渐进入购房者视野。本月底，运河新城有首批住宅开盘，明年上半年凯喜雅锦河湾、运河印象等将陆续入市。

  拆迁厂房居多，有大片空地
  三个在建楼盘和一宗地扎堆

  根据规划，运河新城规划范围北至绕城高速，西接巨州路，东临拱康路，南靠石祥路。从规划图来看，南北走向的运河是其中心轴，依着运河两岸拓展开去。定位是打造城北的城市副中心，今后这里将成为一个具有运河特色的集生活、居住、商贸、旅游休闲于一体的新城综合体。

  目前运河新城内有三个楼盘正在开发，记者实地探访了这里。记者驾车从石祥路拐入通益路，由南往北开。大约向北行驶十分钟，可以看到这样的情景：以上塘高架为界，西面是如火如荼建设中的勾庄板块，北宸之光在建住宅楼外，挂着大大的广告竖幅；北宸之光北面是已交付的大华海派风景。勾庄板块是今年市场大热门，万科开发的北宸之光掀起劲销热潮，还有滨江、融科、万通、越秀等房产大佬陆续进驻。上塘高架西面即勾庄板块在建、已交付楼盘分布密集，沿路分布了大众、斯巴鲁汽车4S店，随着板块内各大项目的启动，未来两三年这里的居住氛围将浓厚起来。

  上塘高架东面即运河新城核心区域，与北宸之光、滨江万家名城隔桥相望。从现状来看，东面沿路分布木材、钢材厂。运河新城正在开发的楼盘有三个，分布密集。处于最北的是勾运路和上塘高架交界处的瑞麒时代，是三个楼盘中最先开盘的，有大幅广告围挡，据悉楼盘将在本月底推出首批住宅。楼盘体量不大，总建筑面积仅37306平方米，规划了两幢高层住宅、商业以及办公楼，是一个小型综合体。可能周边在建楼盘多、物流运输的关系，勾运路上大货车较多。

  与勾运路一路之隔南面的好运路上，有两个项目。一个是迪凯开发的运河印象，位于上塘高架勾运路出口东侧，商业性质的项目。运河印象建筑面积11.4万平方米，由三幢LOFT和商业组成，交通非常便利。上塘高架勾运路口下，往东拐到好运路上就是运河印象了。运河印象很好找，围挡有大幅广告，塔吊高高耸起。项目预计明年三四月份推出首批LOFT。

  同样位于好运路上，运河印象东面两三百米是在开发的凯喜雅·锦河湾。该地块是2011年6月出让，凯喜雅集团经过42轮竞价拿下的，成交总价4.61亿元，折合楼面价8629元/平方米。这也是余杭区运河新城核心区块出让的第一块住宅用地，现处于地下层土方施工阶段。据悉，该项目于明年上半年面市，主打90平方米刚需以及103-115平方米户型。锦河湾是一个8万平方米的楼盘，由7幢住宅以及社区商业组成，明年上半年项目主推90平方米、103-115平方米的刚需和改善户型。

  好运路一直往东行驶至储运路，零散分布着农居点、钢贸市场、码头。储运路东面有大片空地，这是今年8月21日出让的余政储出[2013]49号地块。由保定市华瑞房产以底价73781万元竞得，成交楼面价6750元/平方米，最高可建建筑面积约10.9万平方米。紧邻京杭大运河，与规划中的运河新城核心景观运河生态岛仅一步之遥。据了解，这是运河新城时隔两年后的再次出让土地，是除锦河湾外少有的宅地。与该地块相邻南面正在建设的是农居安置房。据了解，运河新城内大部分是商业性质用地规划。运河新城目前项目集中在好运路、储运路、勾运路一带，是板块最先有居住氛围的区域。

  记者观察，这个区域四周，目前仍有大片空地、正在拆迁的厂房，跟高架西面的勾庄板块相比，这里尚处于开发起步阶段。

  明年是一个推盘集中期
  住宅、LOFT、写字楼各类型都有

  运河新城最先面市的项目是瑞麒时代。据项目营销负责人刘刚介绍说，本月底项目将首推64套住宅，主力面积84平方米的刚需户型。项目规划包括商业、住宅、办公综合体，其中商业部分的产权40年，住宅产权为70年。据透露，开盘均价在1.2万-1.25万元/平方米之间。

  此前有消息称，运河印象在本月推出首批房源，实际的推盘节点在明年上半年。昨天，记者采访了迪凯房产营销总监赵娜，她表示说，项目首期LOFT房源预计在明年三四月份推出。

  “我们是全商业性质的项目，明年首期推出主力50-80平方米之间LOFT产品，针对的主要是投资人群。”赵娜坦言，万达商圈辐射，北宸之光大卖，使整个城北区域都热气腾腾，区域内购房人群比前两年多了不少。不过跟刚需相比，投资者综合考虑多，周边配套、商业环境以及租赁价格等，因此启动时间比刚需产品晚。

  凯喜雅·锦河湾预计明年上半年推出首期房源，是余杭区运河新城内第一个有大量住宅入市的楼盘。凯喜雅房产公司副总黄晴波介绍说，锦河湾位于好运路与储运路交会处，距上塘高架出口仅300米左右。“从交通上看，我们项目是区域内最为便捷楼盘之一，上塘高架勾运路口下，拐到好运路就到了，非常便捷；同时，我们离运河三五百米，又拥有稀缺的景观资源。从运河新城土地性质规划来看，除了刚出让的保定华瑞地块，我们南面、北面有一些零星规划的宅地外，其他多为商业用地，所以说，锦河湾住宅性质楼盘有稀缺性。”

  运河新城板块内，明年还可能入市的还有8月拍出的地块。按照普通工程进度来推算，该地块项目很可能在明年下半年面市。

  “虽然运河新城从今年年底直到明年有一个集中供应量，不过这些项目各有侧重，不会形成最直接的竞争。”在业内人士看来，运河新城即将入市的三个楼盘，既有住宅、又有酒店式公寓、写字楼，物业类型多，主打房源不尽相同。瑞麒时代住宅仅为两幢楼，还有商业和写字楼项目；而运河印象全部为商业性质，LOFT产品投资主要面对投资需求；锦河湾是住宅主打的楼盘。三个项目各有重点，商业为住宅提供配套，而住宅又带来了人气，是一种互补的状态。

  运河新城的规划起点非常高。规划中，运河新城的核心区相当于中央商务区，住宅用地非常少，靠着储运路东侧开挖一个人工生态岛。好运路和勾运路中间未来还规划有地铁4号线，并设站点；从教育资源来看，区域内规划了幼儿园、小学、中学等。

  有消息灵通人士称，地铁4号线站点附近，预计近期将推出一两块商业用地。

  上塘高架西面房产大佬云集
  比价格、户型、品质，各有招数

  运河新城板块重新进入市场视野，跟上塘高架西面勾庄板块走热不无关系。去年7月31日，万科以底价约13.02亿元拿下了21号勾庄商住地，凭借着品牌效应，勾庄瞬间汇聚了杭州楼市的目光，即为目前热销的北宸之光，当时楼面价为4257元/平方米。

  紧接着去年11月，勾庄板块推出紧邻万科地块的两宗宅地，总可建面积约26.4万平方米。一番争夺之后，两宗地块均被滨江集团收入囊中，总成交价16.55亿元，综合成交楼面价6258元/平米，案名为万家名城。随后，今年的2月1日，联想旗下的融科地产在经过长达88轮的激烈竞价后，以12.6亿元拿下76号勾庄地块，又一家实力开发企业进驻勾庄，当时以8302元/平米的成交楼面价，更是直逼拱墅区北部软件园宅地地价。

  今年5月土地竞拍现场，万通、越秀将勾庄板块楼面价拉升至9000元/平方米以上。尤其是越秀地产经过49轮竞价拿到25号地块，以 9600元/平米拿下，成为余杭的新地王。这是土地市场上勾庄板块的高热度。可以预见，明年该板块将有巨大供应量。

  勾庄板块内万科旗下的北宸之光，三次开盘三次日光，2个月销售超千套的成绩激活了勾庄板块，接下来有消息称，滨江万家名城年底前预计推出首批房源。

  “目前运河新城内虽然不及西面房产大佬云集，不过整个区域炒热后，势必带来大量需求。”一位业内人士认为，与其隔着上塘高架的东面，运河新城板块虽然面对“隔壁”板块各大楼盘竞争抢夺市场的压力，但也享有到区域共同炒热带动客户量的优势。

  目前，运河新城西南面在售的北宸之光(精装)、已交付的大华海派风景、风雅乐府、赞成美墅，均价在1.3-1.6万元/平方米之间。据项目负责人透露，运河新城板块的住宅价格会参考周边楼盘市场价。“虽然勾庄板块楼盘有聚集效应，不过我们项目产品也很有竞争力。”黄晴波介绍说，比如锦河湾的90平方米面宽设计到了10.2米，两间卧室和客厅朝南，采光非常好。而且，面积103-115平方米之间面积段的房型稀缺。由此可见，明年区域内各楼盘之间比拼价格、户型、品质，各有招数。