回望2009，杭州商业地产市场奏响了一路凯歌，从年初的冰天雪地到年中的极度沸腾，再到年末的调整趋稳，描画出了一条媲美住宅的漂亮上扬曲线。

　　赢商投资统计数据显示，2009年年初由于受到国际金融风暴影响，杭州商业地产市场成交跌入低谷，2月份更是创下了12275.88平方米的月成交面积全年最低纪录。之后随着国家一系列维稳经济政策的出台，股票市场一路攀升，银行信贷大量流入市场，实业经济的未见起色和资本市场的繁荣导致投资客手上资金充裕，而通胀预期下的保值增值需求，也促使他们将更多的热钱投入到住宅以及商业地产的投资中。因此三月以后可谓春江水暖鸭先知，商业地产紧随住宅迅速走暖，成交量及成交价格回温明显。

　　整个三季度，商业地产成交行情在二季度的基础上继续走高并维持在高位，7月并且创下了全年的最高纪录，月成交面积为133130.88平方米，几乎是2月成交面积的11倍。随后市场进入微幅调整，年末则借助于写字楼市场成交量的放大再度冲高，以曲线上的整体走稳为2009年画下了圆满的句点。

　　全年成交2789套

　　热点新区社区商铺走强

　　2009年的杭州商铺市场应该说热点主要集中在社区商铺上，全年一共成交商铺2789套，成交总面积33.2万平方米，随着城市逐渐向外围扩张，居住的郊区化趋势也越来越明显。尤其是这几大新区板块都在逐渐迎来住宅集中交付期，比如下沙东区、九堡新区、滨江新区等，因此社区商铺的投资价值也在被逐渐放大，而从2009年商铺的成交情况来看，投资客对社区商铺的关注度也在逐步提升。

　　市中心和文教板块继续走俏

　　2009年的商铺成交区域呈现出两头热的情况，一方面市中心以及传统意义上的热门区域商铺成交情况较好，另一方面，一些有潜力的新区板块也受到了市场追捧。

　　市中心区域热点板块主要集中在武林区块及城站区块等，表现为量少价高。比如占据武林商圈稀缺地段的杭州国际商务中心，虽然成交均价高达60000元/平方米以上，但依然成交火热，占据了去年开年商铺市场的半壁江山，也再次印证了地段是购买商铺第一要素的市场定律。

　　传统意义上的热点区域主要是指西湖区城西文教板块，该区域由于人口密集不乏人气，社区商业做得如火如荼，因此新开楼盘的社区商铺往往容易吸引投资客的注意。比如一季度热销的金色蓝庭社区商铺即在此列，投资客之所以选择该区域是因为商业氛围已经形成，投资价值在短期内就能得到显现。

　　钱江新城、申花板块等崭露头角

　　钱江新城板块、申花板块、滨江新区以及下沙则属于政府着力发展的利好板块。位于城东的钱江新城板块今年开始崭露头角，该区域目前仍以社区商铺为主，尤其是银泰庆春店开张后，更为区域注入了强大的商业引擎。因此三月以后，钱江新城的社区商铺成为整个市场的主力成交区域，类型多为50平方米左右的单层商铺，比如盛世钱塘花园就是目前该区域的代表社区商业楼盘，成交均价达到了32000元/平方米。

　　滨江新区热卖的产品形式主要是公寓类楼盘的配套商业，其公寓产品的热卖同时带动了配套商业的成交，代表楼盘为东方商务会馆和金龙大厦。滨江区作为规划中的IT企业总部区块，专供白领商住两用的公寓类产品潜力巨大，因此区域内公寓产品成交情况良好，从而也带动了配套商铺的热卖，一季度上述两楼盘均为热点个盘，成交均价在15000元/平方米左右。

　　申花板块去年势头很猛，该区域内商铺的走红也在意料之中。该区域内成交的商铺依然以万家花城、西城年华、芳满庭等早期开发楼盘的社区配套商业为主，由于一直是热点区域，因此商铺均价也相对较高，基本在25000-30000元/平方米，有实力的投资客比较看好。

　　下沙板块二季度的成交行情也是一个热点，其中金沙学府、多蓝水岸分别成交51套、41套，西区板块的之江铭楼也成交了45套，成交价格低、增值潜力大是该板块商铺目前的特点。下沙作为一个全新的区域，商业正在经历一个从零到有的过程，特别是东区大型沿江居住区域大盘云集，如海天城、保利·东湾、观澜时代、伊萨卡等，目前这些楼盘的开发量就有近2万户，区域未来不缺人气。另一方面，下沙的发展是跳跃式的快热，是爆发式增长，这也是很多投资客关注下沙的主要原因。
　　全年成交64万方

　　公寓类产品占八成成为绝对主力

　　2009年写字楼(公寓)市场总成交量为64万平方米，总销售套数为15386套。其中公寓类项目总成交面积为53.02万平方米，占到了整个市场总成交量的83%。相对于杭州写字楼市场不温不火的状态，精装修公寓由于面积小，价格相对低廉，类住宅的性质一直受到投资客的追捧，因此成为2009年房产类投资的首选产品。

　　全年的公寓市场应该说是一路凯歌走到了年底，除了开年的时候成交量有所萎缩外，3月份以后成交量就开始一路走高，8月以后进入调整，但调整幅度基本不大。

　　2009年写字楼市场面市销售的项目中，90%左右都是公寓类产品，主要是因为此类商品面积较小(100方以内)，总价低容易成交并且商住两用。2009年大卖的产品基本上都是公寓类产品，如华丰板块的怡乐银座，滨江的柏悦轩、风尚蓝湾和金龙钱江moho等。

　　该类产品的成交区块也相对集中，主要和几个区块的发展规划有密切关系。比如滨江区是2009年公寓类项目的主推区域，该区域规划定位为高新产业CBD总部区块，因而也推动了大量为总部企业员工量身定做的商住两用精装修公寓产品应运而生。

　　此外，拱墅区的和睦祥符区块和上城区的复兴区块也是继滨江后公寓供应集中的两个区域，前者依靠汽车城产业为背景提供了大量公寓类产品配套，比如年初的易购大厦和年末的360空间大厦，后者则是政府规划建设的复兴国际商务广场综合体，先后出现过凤凰城、钱江国际商务中心等。

　　相对于公寓类产品的大热，纯写字楼市场2009年表现依然平淡，一方面供应量不多，全年少有写字楼项目面市，另一方面去化速度不快，两方面原因导致了写字楼市场的乏人问津。但从去年下半年纯写字楼市场的成交情况来看，成交量有逐渐放大的趋势，成交楼盘的数量也有所增多，预计2010年钱江新城大量纯写字楼的集中上市，有望带动纯写字楼市场的发展。
　　银泰等大型商业动工开业

　　迅速带动周边商铺涨价升级

　　2009年杭州商铺租赁市场亮点众多，各重点区块随着区域内重大商业项目的启动，商铺租金也是水涨船高。主要表现为城郊社区商铺走俏，区域商业中心开花，杭州大厦、银泰等本地百货大鳄纷纷开拓疆土，外来商业大鳄万象城、来福士落户杭州。总而言之，杭州商业经过几年的积淀增长，正在经历一个业态迅速升级、大型商业项目带动周边商业迅速发展的转折期。

　　2009年年末，位于丰潭路和萍水路交叉口的银泰城西店开始动工，预计将在2013年对外营业。银泰城西店将是一座大型的SHOPPINGMALL，将集休闲、娱乐、购物、健身于一体，也是目前杭州商业零售规划体量最大的项目。开工消息一传出，周边商铺的租金就开始成倍上涨，该区域内社区商业发展较早的政苑小区，其业态以服务类为主，原始租金在1.5元/天/方-2元/天/方，而目前这批商铺的租金起价已经达到3.5元/天/方。此外，新交付的芳满庭、万家花城等新盘的社区商业也一派兴隆，二手中介、银行、联华超市、美容店等商家纷纷进驻。

　　尽管租金年年攀高，但武林区块在杭州商业地产中的地位至今无人能撼，而其余地段商铺的租金，也大多可以距离武林商圈的远近来判断。2009年6月，银泰武林店对面一间100平方米的商铺，年租金达到270万元，折算下来每天每平方米近74元；远一些的工联地带，则属于第二梯队，每平方米每天租金在五六十元。

　　银泰西湖店自2008年开张以来，已给周边的社区商业带来了三倍的租金提升。特别是定安路一带的社区商铺，去年在业态上已有升级，原先的个体小香烟店、小餐馆纷纷退出，取而代之的是三彩、红袖之类的杭派女装店，租金也从原来的5-7元/天/平方米上涨到15-18元/天/平方米。
　　钱江新城是新晋潜力板块

　　未来将和黄龙区块分庭抗礼

　　目前杭州纯写字楼主要分布在以下区块：黄龙区块、武林区块、庆春区块、城站区块及文教区块，还有新晋的滨江区块和钱江新城区块。

　　黄龙区块是目前杭州顶级写字楼最集中的区域，许多跨国公司和机构、国内精英企业在此设置分公司、办事处甚至总部，租金也呈现逐年上涨的趋势，2009年受金融危机影响，租金略有下降，但是仍然属于杭州目前使用率最高、品质最好的写字楼区块。未来该区域将继续吸引杭州其他成熟区域有实力的公司入驻，高涨的运营成本则将导致部分中小企业外迁或仅保留窗口部门，成为企业对外显示实力的窗口。

　　武林板块属于杭州传统CBD和市政府机关驻地，商务环境优越，聚集了大量的人流、物流、信息流，中大型贸易公司、科技通信类和房地产等实业公司是该区域写字楼的主流客户。

　　庆春区块是杭州金融机构最集中的地段，商务配套成熟，也是杭州写字楼开发较早的区域，入驻的客户主要以金融保险、贸易、信息技术、企业办事处为主。未来其金融街的地位会受到钱江新城的挑战，部分金融机构驻杭总部将向钱江新城迁移，但供应量的萎缩和地段的价值所在将继续支撑写字楼的价值。

　　钱江新城区块是新规划的行政中心板块，以甲级和超甲级写字楼为主，是未来的金融商务中心。目前还在规划和建设中，只有少量写字楼交付使用，2009年12月，杭州大剧院一侧的UDC时代大厦开盘，均价达到了30000元/平方米，这也是目前钱江新城价位最高的写字楼。未来随着大量楼盘的交付，将形成杭州新的中心级商务圈，和黄龙顶级商务圈形成分庭抗礼之势。